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加拿大赫芬顿邮报（HuffPost Canada）月初报道称，房地产一直是加拿大经济的支柱产业，有鉴于按揭利率与房价的密切关系，也考虑到全球经济变缓以及美联储已经宣布降息，央行不仅可能降息，甚至甩出“负利率”的杀手锏也未可知。
而加拿大《金融邮报》转引《华盛顿邮报》的最新报道称，实际上，丹麦一家银行已经开始向贷款人提供-0.5%的按揭利率，这应该是全球首家提供负利率按揭房贷的银行。
这家银行名叫Jyske Bank，中文译为“日德兰银行”。但在这个借贷关系中，不仅有购房者和银行两方，还有投资者一方，所以房屋贷款涉及到三方。
丹麦的情况与加拿大不一样，其中每笔按揭贷款都有一个单一的投资人，比如说类似养老基金这样的机构，而贷款期一般为10年。
日德兰银行表示，购房者（或贷款人）的债务每月所减少的金额，将会超过偿还的贷款金额。日德兰银行之所以能够以负利率进入货币市场，是通过向投资人借钱，并将其转嫁给客户的方式实现的。
由于贷款人要向银行支付交易服务费，因此即使按揭利率为负数，向日德兰银行贷款的购房者最后偿还的钱还是会比贷款额高一点。不过，在这个借贷及还款过程中，购房者还是因为负利率省了钱。
作为房屋买家的业主而言，这就有点像银行在帮其付按揭，不仅由于负利率借贷成本更低，而且可以更快地还清按揭。
看起来，整个流程中贷款人和银行都沾了光，唯一没有盈利的是投资者，他们借出的钱损失了0.5%。但投资者之所以愿意进行没有收益回报的投资，甚至还亏钱的动机，是因为他们担心，投资在其它别的领域可能会损失更多钱。
这个情况与北欧国家，比如丹麦和瑞典等国家的金融情形相关，因为那里货币市场的利率降幅已经让银行业务出现“倒挂”。
“倒挂”的情况给不少机构，特别是养老基金之类的几个带来了难题：若把钱投在股票或其它金融产品上，其风险更大，投资的钱缩水更加厉害。
负利率原本就是一把双刃剑，有利也有害。但负利率有可能成为各国央行不得不采用的货币政策与手段。因为足够强力的负利率政策可以有效稳定信贷供给，有利于抵御通货紧缩和经济衰退。
实际上，欧洲央行的指标利率为零，丹麦央行的基准利率为-0.4%，而日德兰银行的存款利率已经降到了0。丹麦的银行不仅开始实施负的按揭利率，有的正在考虑对存款也实行负利率。
再看看北美的情况：现在美联储已经降息了，加拿大央行降息指日可待，但是否会降到“负利率”，那只能拭目以待了。
加国无忧
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加拿大中央银行日前调低供5大银行作参考的压力测试利率，把该个基准利率，由5.34%降低至5.19%，下调0.15%。这是自2018年5月以来，首次调低该利率。
央行该个参考利率，主要是供5大银行提供房屋按揭给置业者之用。在压力测试下，银行提供的5年期固定房屋按息率即使是2.99%，但是借贷人必须要以基准利率，计算借贷人有否能力偿还房贷，该个利率就是央行下调至5.19%的息率。 (2.99%加2%是4.99%，但因低过央行的5.19%，取其两者之中高的一个，因此申请人的还款能力仍是以5.19%计算。)
联邦政府属下OSFI负责压力测试，该计划于2016年秋季推出时，主要是针对仅能够付出2成首期以下的按揭申请人，到了2018年元旦日该项测试伸展至其他未有按揭保险的房贷申请人。
虽然多位贷款经纪表示，因为下降的幅度比较小，只是从5.34%降到5.19%，所造成的影响不大，但对一些差一点就能达到标准申请到贷款的人来说，这一点变化足以改变一切。
按揭顾问Rink表示，「我要给我好几位客户重新计算贷款，可能这么一变动，他们就能拿到贷款了也说不定。」
所谓的压力测试，自2016年开始部分实施，2018年全面以来全面正式实施，其内容就是任何希望申请按揭贷款的加拿大人必须通过监管机构的测试，用更高的按揭利率来测试借款人的财务状况。
这是为了避免借款人借到超出其偿还能力的债务，并确保他们在利率上升时有一些财务腾挪的空间。
压力测试水平设定为高于实际按揭贷款利率两个百分点，或加拿大大银行的平均五年公布利率。该利率自2018年5月以来没有变化，当时它上涨至5.34％。但本周小幅下跌至5.19％，这是近三年来首次下跌。
即使借款人的财务状况一切都保持不变，这种杠杆略微降低的影响是让人们有资格获得比以前更大的按揭贷款，给予他们更多购买力，允许他们在一个稍微昂贵的池塘中捕鱼。
虽仅下调0.15% 市场获定心丸
地产界人士王先生表示，这样的降幅没有实质性的意义，更多是给整个资本市场吃定心丸，因为美国那里在量化宽松，加拿大必须跟上。
「现在尴尬的地方就是，如果利率降低，可能会导致房价上升。偏偏近期房市也一直没有升温啊，就算是销售有所增加，也只是之前压抑的一些需求，在短期没有大幅度波动的情况下开始寻求进场。」
利率对比网站Ratehub.ca计算出，典型的借款人现在可以承受比以前多出1.4％的房价。
假设借款人的首付款为20％，而且没有其它债务，家庭年收入为10万元，在之前的测试水平下，他们可以购买的房屋价格最多为58.9万元。今天，同一个家庭可以买到价值59.7万元的房子。
Rink表示，按揭贷款利率与债券利率密切相关。原本大家对今年下半年的利率走势还认为会上升，结果中美贸易战开打，美国的经济状况低于预期，美联储可能会在本月底降低基准利率，而加拿大预计会维持不变一段时间，但终究还是要受美国的影响跟着下调。 「但加拿大的经济状况比美国要好，因为美国收紧移民政策，更多的移民来到加拿大，很多公司为了适应这股移民流向，跑到加拿大来开工设厂，反而推动了加拿大的经济上扬，以至于通货膨胀率高于美国，所以加拿大央行并不想降息。」
来源 : 加拿大置业频道
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