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加拿大留学生

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  • 大多区屋价跌趁低增购 买家平均拥两物业

    大多伦多地区近期入市的买家,首次置业份额不足一半,总体来说,平均都有2个物业û队漶A反映屋价调整期间,有人观望等续跌,但同时更多人趁低吸纳。

    民调公司Ipsos的调查显示,调查前的1年置业的买家之中,首次置业人士份额48%,馀下52%买家,名下的物业数量至少有2间。

    去年大多伦多地区楼市仍在调整,全年综合平均屋价787,300元,按年下跌4.3%,至于成交量,也回落16.1%至77,426宗。

    成交萎缩,年初实施的房贷压力测试摆脱不了关系。不过,一些经济师在分析报告中指出,由于市况不明朗,多了准买家采取观望态度,不急于入市。不过,根据Ipsos去年进行的调查,增持物业的买家过半数,一定程度上反映出楼市不乏好友,趁屋价调整入市,增加楼市方面的投资。
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    多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)引述调查结果称,在这些新近买家之中,持有2个物业的份额达到32%。至于多至3及4个物业在手的买家,也分别占了8%及6%,结果将总体买家的平均名下物业数目推高至2间。

    值得一提的是,手上持有至少5个物业的买家也不少,份额高至6%。资料显示,去年905地区的增购物业买家的份额较高,占了53%,多伦多市则只有51%。调查结果显示,大部分近期买家都是购买二手楼,但份额已见回落,由2016年的70%缩细至64%。根据该地产经纪组织,主要原因可能是多了买家直接向发展商购买共管柏文楼花。

    去年独立屋市道偏淡。今次的调查也发现,购买独立屋的买家份额由对上2年的49%减少至44%,但选择价格较平的半独立屋及镇屋的买家份额则相应增加。共管柏文市场方面,买家份额占22%,与2017年的水平一致。

    来源 : 明报新闻网

    发布在 买房
  • 大多伦多地区200万元豪宅 销量上月减一成半

    上月份豪宅销量下跌,200万元档次以上市场的跌幅约一成半。去年初,大多伦多地区共有90个物业的成交价达到200万元或以上,但今年同期已经减少至76个,换言之,年计回落15.6%。

    毫无疑问,这个档次物业以独立屋为主。多重放盘服务系统的成交数据显示,豪宅市场销量实际上由独立屋领跌。

    根据多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)的每月报告,1月期间共有65间独立屋的成交价至少200万元,但2018年同期则有80间。

    不过,值得留意的是,近年来,1月份豪华独立屋市道通常都较为淡静。

    这个价格的共管柏文的成交量则保不失,共录得6宗的成交,按年比较增加了1宗。

    不过,如果将价格门槛调低至150万元,这类高密度住宅的交投还是略为回落,由18宗减少至14宗。

    总体来说,多伦多地区上月份共有185个住宅的成交价至少达到150万元,占月内总销量4.6%,相对于去年同期的209间,年计跌幅11.5%。

    来源 : 明报新闻网

    发布在 买房
  • 多伦多的托儿费用几乎是蒙特利尔的 10 倍

    一项新的研究发现,有年幼子女的家庭,如果考虑从蒙特利尔搬到多伦多,则要准备在每月的儿童保育费账单上多添个 0。

    加拿大政策选择中心(CCPA)本周四(2月7日)发表了一个报告,报告称,多伦多的托儿费用几乎是蒙特利尔的10 倍之多,自1997年以来,蒙特利尔所在的魁北克省就一直实施由省政府巨额资助的全民保育项目。

    报告说,多伦多市托儿所/幼儿园的每月平均费用为 1,675 加元,蒙特利尔的只有 175 加元。

    多伦多是加拿大托儿费最高的城市,而蒙特利尔则是加拿大托儿费最低的城市。

    温哥华的托儿费倒数第二贵,平均每月1450 加元。

    CCPA 的报告显示,魁北克省的托儿费用为全国最低,各城市平均每月不到 200 加元。

    马尼托巴省的托儿所第二便宜,温尼伯市的托儿所平均每月 651 加元,爱德华王子岛省第三便宜,夏洛特敦市的平均费用为 738 加元。

    报告发现,自2017年以来,在加拿大 61% 的城市,儿童保育费用的上涨速度都超过通货膨胀率。

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    几乎所有的加拿大城市都存在进托儿所需要早排队的情况,妇女一怀孕,就需要马上去托儿所登记位置。

    作者 RCI 来源:加拿大国际广播 Radio Canada International

    发布在 教育
  • 这一升两降打击沉重 加人消费将跌至10年最低

    据CBC最新报道,加拿大国家银行(National Bank of Canada)的一份研究报告警告,由于房市下滑,利率上升以及国民储蓄率下降,加拿大消费增长将陷入自从全球金融危机以来的最低水平,也就是10年最低。

    该银行高级经济学家Krishen Rangasamy在报告中指出,由于2008-09年全球金融危机的影响,加拿大的消费增长率一度跌至0.2%。但由于各种因素的影响,估计今年的消费增长率会下滑至1.3%,这是10年来的最低水平。明年有可能进一步下滑,至1.2%。

    Rangasamy将消费增长的滑坡归咎于三大原因,或是一升两降,也就是利率上升,房市下行以及国民储蓄率下降。

    利率上升:加拿大央行于2017年7月开始加息之后,加拿大央行不断发出警告:本国低利率时代业已终结,加拿大家庭将面临节节升高的利率以及更多的债务。加拿大央行说到做到,从那时起就已经连续加息5次,目前主利率为1.75%。

    虽然进入2019年之后,加拿大央行并没有继续加息,但目前仍然处于利率上升的环境。仅就房地产市场来说,业主们已经感受到加息之痛:那就是他们的按揭月供比加息之前增加不少。而利率上升本身,也会影响加拿大人在各个方面的消费习惯,对收入不高的群体而言,更可能节衣缩食,努力减少消费方面的开支。

    房市下行:Rangasamy指出,房市变冷不仅仅是市场层面,不仅仅是交易量下滑或是房价下跌,更有心理层面的影响,这就是所谓的“房屋财富效应”(housing wealth effects)。

    别小看了这个效应,它对家庭和个人的消费信心影响极大:也就是当房价越升越高时,加拿大人尤其房主们感觉自己越来越富,于是这种“虚拟”的财富可能鼓励他们把真钱大把大把地花在其它方面。一旦房市泡沫破裂,房价急降,他们的房子不再那么值钱的时候,他们就可能消费信心大挫,不敢再花钱用于其它方面的消费。

    CIBC的副首席经济学家塔尔(Benjamin Tal)曾经指出,问题不是看房价跌了多少,而是看怎么跌的:如果是因为房屋供应增加令房价大跌还好说,要是因为利率升高而大跌那就会严重很多。因为利率升高之后,人们就要为房子多付按揭,也就不愿在其它方面多花钱,这对消费又是打击。

    储蓄率下降:根据加拿大赫芬顿邮报(HuffPost Canada)提供的数字,在过去的2018年,加拿大家庭的储蓄率下降到仅占收入的1.4%,这是自从2005年以来的最低。而在上世纪九十年代早期,本国家庭的平均储蓄率曾经达到12-15%

    经济学家表示,家庭储蓄率下降在美国及其它发达国家也可见到,但加拿大的情况是,一方面储蓄率下降幅度非常大,另一方面则是债务上升得厉害。加拿大家庭债务与可支配收入的比率一再破纪录,目前已经达到170%,意味着加拿大家庭每1元可支配收入中就有约1.7元的欠债。

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    不过Rangaswamy表示,对消费者来说,并非所有的情况都很糟糕。加拿大的消费增长也有相对有利的方面,一是就业市场仍然强劲,工作机会多失业率历史最低。而国家银行的最新调查也显示,加拿大公司和企业仍然愿意多招人,以解决某些领域人手短缺的问题。

    另外一个方面,2019年是联邦大选年,让我们寄希望于无论是旧政府,还是新政府,或许会采取新的得力的政策和措施来刺激经济,并促进消费。

    来源:加国无忧

    发布在 买房
  • 加拿大移民部推出的2019年家庭团聚申请方式受到质疑

    星期一,渥太华开始接受2019年申请父母和祖父母团聚的在线申请。2.7万个名额在不到10分钟内一抢而空。

    移民部以前是不限报名人数,从申请者中采取抽签的方式, 抽中者可以递交申请材料。可被抽中的人有的并没有按时提交申请,也有的根本不符合担保条件。此外也有批评说,那些有钱请移民律师的人,申请成功的可能性会更大。

    于是移民部去年8月宣布了2019年在线申请计划, 设定2.7万个名额,在线上提交申请,先到先得,满员为止。当时移民部表示,这种新模式将使该计划更加公平。

    结果星期一开始接受网上申请不到10分钟,2.7万个名额就被抢光。

    这引起一些业内人士对这种方法公平性的关注,质疑其带有“极度歧视”的意味。因为那些因各种原因无法在那么短的时间内填写表格的人,如残疾人、英法语不怎么流利的人,都会被瞬间淘汰。

    总部位于多伦多的移民律师克利福德·麦卡腾(Clifford McCarten)说,因为只有那些拥有可靠的互联网接入,快速打字技能以及对英语或法语的良好理解的人才会有成功的希望。他说,填写担保申请表大约需要10分钟才能完成,可在那一瞬间名额已经没了。

    麦卡腾说:“移民部的系统设计,排除了很多人,包括网速不够快的、阅读英语较慢的,甚至脑子稍慢一点都不行,而这都意味着他们会失去与家人团聚的机会。这是难以令人接受的”。

    温哥华移民律师陶维表示,担保表格上的失实陈述或填写错误会带来严重后果,因此英语或法语水平有限的人填写时都必须小心谨慎。 他说,对这些人来讲,“这真是一场灾难,一场巨大的失败”。有些人甚至根本没有平等机会参与这种申请过程。

    陶维说:“网站显然有一些技术障碍,因为有人事先等了几个小时,但开放申请之后根本就没看到申请表,所以他们的申请还没开始就结束了”。他现在正在收集失败的申请人和其他律师的资料,已经听到了对技术问题的广泛关注。此外他还在审视这种方式本身,在公平方面有多大问题。

    移民部长胡森(Hussen)的发言人马特·吉内斯特(Mat Genest)则表示,已经对周一的申请进行了初步分析,未发现系统存在任何技术问题。

    他说,移民部的申请网站还设置了防止有人用机器人操作的功能,以进一步确保所有应用程序都公平合法。从结果看,有10万人竞争2.7万名额,显然是有些供不应求。

    来源:加拿大国际广播

    发布在 加国移民
  • 加拿大奥克维尔屋价跌一成 今年料回升5%

    奥克维尔屋价去年跌得急,但今年走势可望好转,200万元以上档次豪宅市道预期畅旺。过去一年,这个多伦多西面城市屋价调整幅度明显,与大多伦多地区平均跌幅相比,超出一倍有多。

    二手楼市行情显示,2018年全年,奥克维尔平均综合屋价稍逾104万元,相对于2017年的接近115.9万元,回吐117,640元,跌幅10.2%。

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    同期间,大多伦多地区的整体屋价也是向下调整。不过,根据多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board),全年跌幅温和许多,累积下跌35,381元至787,300元,亦即4.3%,也就是不及奥克维尔的一半。

    不过,瑞麦地产看好奥克维尔二手楼市今年屋价表现,预测略为收复失地,当中豪宅市道应会继续造好。

    奥克维尔邻近多伦多,相距约30分钟车程,吸引富裕家庭及退休族迁入,属于全国贵屋市场之一,去年来说,平均屋价比大多伦多地区高出逾三成。

    这间地产经纪行在2019年楼市展望报告中指出,去年这个湖畔城市豪宅市道畅旺,这样的趋势今年可望在屋价200万元以上的市场持续。

    上个月份,当地独立屋基准屋价稍逾110万元,年计增长3.1%,在屋价逾100万元的市场之中领跑。

    根据该地产经纪行,奥克维尔豪宅市场由换大屋买家带动,由于区有新屋建筑,以及旧屋进行装修,今年供应可能有所增加。

    总体来说,瑞麦地产旗下独立营运经纪行的东主及经纪的计显示,在库存偏低但需求强劲的双重影响之下,今年奥克维尔二手楼市平均售价应会有5%的回升,比密西沙加、宾顿、多伦多及杜兰区出色。

    不过,当地共管柏文价格料会在80万元的水平持平。该楼市展望报告称,奥克维尔柏文市场需求来自退休族、换细屋客、年轻夫妇及年轻家庭,最迂唪迎的是两房的单位。

    由于屋价普遍较贵,当地首置买家入市目标主要是镇屋,价格一般介于70万至90万的幅度。

    来源 : 明报新闻网

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  • 加拿大压力测试收紧按揭 有钱人也吃不消 豪宅销量减

    据加拿大苏富比国际地产公司(Sotheby's International Realty Canada)指出,去年多伦多、温哥华和卡加利的贵价房屋销量下降,主要是因为联邦政府有关部门推出压力测试,间接收紧了房屋按揭的影响。

    在大多伦多地区,去年价格超过百万元的房屋销量下降31%、超过$400万的下挫逾40%,而单在多伦多市内,售价超过百万元的房屋销量下跌19%、逾$400万的下挫39%。

    不过,在下半年,豪宅销量回升。

    加拿大苏富比国际地产公司发表的地产报告表示,在2018,多市、温市和卡加利的豪宅市场都受到收紧按揭政策影响,另外,向海外买家收取额外税款,加上原油价格受挫,都对豪宅市场带来负面影响。

    多城温市卡加利 相顾黯然
    在大多区,房屋愈贵,跌幅愈大。在阿省的卡加利,过百万房屋销售去年跌10%,而超过400万的房屋去年只售出一间。在卑诗省,新民主党政府去年推出多项打击投机房地产的税务措施,包括向海外买家收取20%买家税、向逾$300万房屋增收教育税。另外,在温哥华市,更向空置房屋收税。

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    这些措施立竿见影,价值100万元以上的温市豪宅销售去年录得明显下降,2018年全年共有3151宗交易,较2017年的4282宗减少26%。 $400万以上豪宅的销情更差,去年全年只录得195宗,较2017年的382宗大幅下跌49%。

    报告指出,豪宅柏文正处于买家市场的边缘,而独立屋则已进入了买家市场。

    不过,在主要城市中,满地可一支独秀,无论是大众化住宅,或是高档物业,都是处于升轨。

    大多区下半年 轻微反弹
    自从2017年安省政府推出公平住房政策以来,楼房买卖便走下坡,加上联邦政府2018年1月实施贷款压力测试,更令市场雪上加霜﹔豪宅也不例外,销情黯淡,但来到2018年下旬,大多伦多豪宅买卖回升。

    市场的表现不能单凭年度的成交个案作出评核,因为2017年第1季的买卖十分火热,所以推高了全年的市场数据﹔但在2018年首季,豪宅买卖则极度疲弱,到了年底,高档物业买卖回升﹔近期的走势,更好地反映在2018年下半年的市场轨迹上。

    大多伦多地区去年全年售价逾百万元的住宅物业(包括柏文﹑排屋及独立屋)销量比2017年减少三成、逾$400万的成交个案下跌四成﹔在多伦多市,售价超过百万元的物业,销售比2017年减少两成、逾$400万的下挫39%。

    但事实上,在2018下半年,大多区的高档房宅物业重踏升轨,逾$100万的销量比2017年同期增4%,但逾$400万则减20%。
    在多伦多市,售价超过$100万的销量比2017年同期增5%,逾$400万更有10%的升幅。

    整体来说,大多区在2018下半年,售价在$100万以上的,有21%成交价高于叫价,在多伦多市内更有35%成交价高于叫价。

    满地可买气高昂
    在满地可,不仅楼房市场表现佳,高档物业市场也持续上扬,在2018,售价逾$100万的房宅成交个案比2017年增加了20%。售价超过$400万的有11宗,较2017年的12宗少了1间。

    作为加拿大一个增长快速的城市,人口同步增长,高档房产的需求受到当地买家推动。

    温哥华高端豪宅处买家市场
    加拿大苏富比国际地产(Sotheby's International Realty Canada)发表2018年温哥华豪宅市场报告,100万元以上房屋的整体成交量较前一年(2017)下跌26%,其中400万元以上的豪宅更减少近一半。报告指,豪宅柏文正处于买家市场的边缘,而独立屋则已进入了买家市场。

    报告指出,价值100万元以上的温市豪宅销售去年录得明显下降,2018年全年共促成3151宗交易,较2017年的4282宗减少26%。 400万元以上豪宅的销情更差,去年全年只录得195宗,较2017年的382宗大幅下跌49%。

    豪宅市场转淡原因是买家对各种针对楼市的新税措施感到忧虑,并担心政府的干预政策会带来难以预测的影响。报告认为,省政府相继推出的楼房新政,包括将外国买家物业税调升至20%、0.5%的投机税和向300万元以上房屋征收学校税,加上温市政府推行的房屋空置税,都令买家对温哥华楼市的信心下跌。

    报告又指,虽然400万元以上豪宅的交易量下跌显示外国买家的活跃程度已减去,但温哥华整体的房屋可负担性问题仍然存在。报告指出截至去年11月,温哥华西区和东区的整体房屋基准价分别是128万元和106万元,一般市民根本无法负担。
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    来源 : 明报置业频道

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  • 加拿大安省二手楼销量19万间 年跌13.7%

    去年安省二手楼市疲弱,销量软足9个月,仅渥太华地区能保不失,微升约2%,其他主要市场跌幅普遍都超过10%。

    安省各地产商会之中,多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)跌幅明显。2017年全年,该商会覆盖的30多个市场共卖出93,158间住宅,去年减少至77,909间,下跌16.4%,亦即少卖了逾1.5万间。

    其他跌幅较大的主要市场计有负担能力转坏的咸美顿,年内回落17.7%至11,769间。甚至乎市道较为活跃的伦敦以及圣托马斯也减少约1,500间至9,747间,幅度逾13%。

    总体来说,安省全年市道回软。根据信用合作社Central 1 Credit Union,12个月内,就只有7月至9月录得年计增长,其他月份不是持平便是下跌,以致全省成交量由逾22万间降低至略为高过19万间,跌幅13.7%。该信用合作社预期今年安省多重放盘服务系统的成交量会续软。区域经济师Edgard Navarrete解释,经济增长窄幅上落,将会削弱准买家的储蓄能力。据预测,今年全省销量将要进一步回落至18.1万间的水平,按年减少5%。

    来源 : 明报新闻网

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  • 2019年多伦多房市5大预测:别期望房价大涨大跌

    加国无忧

    进入2019年快一个月了,大家好像感觉GTA的房地产市场会有一个新的开始。从某种意义上来说的确如此:比如说房屋价格月月都“突飞猛进”是不可能了,房价上涨两位数的日子已经一去不复返了,竞价抢offer的现象也再难见到了。

    加拿大赫芬顿邮报(HuffPost Canada)周四的报道说,几乎毋庸置疑的是,GTA的房市已经进入一个更加平衡的市场。现在是时候少谈高房价,而是集中注意力,更加关注如何最好地利用现有的物业,更加关注2019年多伦多地区房市可能的变化。
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    第一,今年的房价不会大起大落

    近些年来,GTA地区的房价一直在上涨,每年的涨幅都超过10%。而涨幅最大的应该是2017年1月到4月,仅仅3个月内,房价竟令人难以置信地涨了19%。在这种情况下,安省省长和财政厅长坐不住了,联邦财长也坐不住了,决心采取措施,压制越来越高,也越来越离谱的房价。

    第一步,安省自由党政府仿效BC省,在2017年4月20日推出针对海外买家征收转让税的一揽子政策。实践证明,这个政策不久就见到了成效。第二步,是联邦实施按揭压力测试,这个措施也被证明收效显著。因此省府和联邦的“双管齐下”,让过热的市场冷下来,逐渐朝平衡市场的方向转变。

    显而易见,在这个市场转变过程中,别期望今年的房价会大起大落。可以预期的是,今年房市辉煌不再,房屋交易量不会大增,而价格即使上涨,年增幅也不过百分之几而已。

    第二,也别指望租金会降下来

    这么多年来,租金几乎是随房价“水涨船高”:有数据显示,从2013年到2018年,房地产价格上涨了63%,租金价格也涨了35%,其中大部分增长是在过去的两年。

    租客们注意了,别指望房东们今年会减房租!想一想,多伦多出租房空置率降到历史最低的1%,GTA的很多地方都是一房难租,供求关系就摆在那儿,可以说几乎没有任何理由来阻止租金价格的持续上涨。

    第三,多伦多“后巷屋”建设或成时尚

    去年6月28日,多伦多市议会通过投票,允许多伦多和东约克建设“后巷屋”(laneway housing)。显而易见,这无论对业主,还是对租房者来说,都是好消息。

    对业主来说,建“后巷屋”给了他们以非常合理的成本增加额外收入的机会,而对租房者而言,市场上所增加的额外供应,显然有助于抑制不断上涨的租金价格,足以让他们松一口气了。

    也许最得意的莫过于后院宽大,又有心增加收入的房主了。而开发商或装修公司也无疑会充分利用这一商机,周末的时候找上门来与业主讨价还价,声称可以非常合理的价格建设或是安装各式各样的“后巷屋”。如果天气暖和时有人敲门,那么房主们也不会感到惊讶:来者并非“不善”,他们只是冲“后巷屋”而来。

    第四,赚了钱的业主可以再投资

    由于过去几年房价的持续上涨,在2016年之前买了房子的任何人都可以说是大赚了一笔,这也为他们创造了独特的投资机会。

    当然,具体怎么来做,那就是见仁见智了,因为这些幸运的房主已经有了大量的房屋净值,精明的房主可以更高的利率再投资;或是进行大规模的房屋装修;或是购买再投资房产。如果越来越多的房主利用这个机会,那么未来几年就会推动建筑和装修行业的大发展。

    第五,多伦多市府拟建更多可负担房屋

    最新的消息说,多伦多从今年开始,计划兴建更多可负担房屋。在市长庄德利名为“ Housing Now”的尽快多建经济适用房的计划之下,市府的一个规划团队已经向市府建议,利用市内现有的土地包括停车场兴建可负担房屋,这样可以达到短平快之建设目标。

    尽管这个建议招来非议甚至批评,但至少,决策者们朝这个方向迈出了难得的一步。民间组织和专家们认为,多伦多市民确实希望多建、快建可负担房屋,但这个直接夷平停车场来建屋的做法令人担忧。其原因众所周知,多伦多市中心的停车场本来就紧缺,如果把这些停车场全部改建成公寓建筑,将会造成停车位更为紧张。市府规划团队的计划存在“顾此失彼”的矛盾与问题。

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