美国楼盘海外买家搜索榜,加人踞首位,中国买家跌出五大

来源 : 明报新闻网

加拿大人成为搜索美国楼盘最多的海外买家,而中国买家活跃程度下降。

美国的全国地产经纪协会(National Association of Realtors)数据显示,中国买家搜索数次大倒退,在多个主要市场中跌出五大。中国买家对美国楼盘兴趣减退,部分原因可能与中国加强管制个人外汇额度用途有关。今年初,中国当局重申,这方面的外汇不可以用作海外投资,当中包括购买物业,并且强化申报程序。

根据这个全国性的地产经纪组织,最受海外买家关注的5个市场分别是迈亚密、洛杉矶、贝灵翰姆(Bellingham)、卡胡卢伊—怀卢库—莱海纳(Kahului-Wailuku-Lahaina),以及纽约市。

去年,这5个地区都受到中国买家的追捧,不过,今年3月,这些市场的海外买家搜索排行榜之中,中国买家并不在五大之内,而加拿大人则高踞榜首之位。事实上,在美国20大的楼市之中,加拿大买家的搜索量都最高,只有加州的埃尔森彻例外,排在次高之位。

该协会的资料显示,加拿大人也是美国楼市的主要海外买家之一,去年购买的住宅总额超过89亿美元,仅次于中国买家。

资料显示,2016年期间,加拿大公民合共购买了26,851个美国住宅,平均售价332,072美元。
美国楼盘海外买家搜索榜,加人踞首位,中国买家跌出五大

加拿大10月房地产市场详细报告出炉:加拿大地产协会

加国无忧

根据加拿大地产协会(CREA)今天公布的统计数据,10月份全国房屋销量小幅增长,但仍然低于一年前的水平。

此次报告的重点:

·相比9月份,全国销量在10月增长了0.9%

·实际销量,也就是没有经过季度调整的销量比去年10月低4.3%

·10月新上市房屋数量比9月少0.8%

·MLS房屋价格指数比2017年10月同比上升9.7%

·10月全国平均售价同比攀升5%


尽管MLS系统的房屋销量收据显示10月上涨0.9%,但是相比3月份仍然低11%。

销量环比增长最大的是多伦多地区和卑诗省菲沙河谷。大多金马蹄地区的销量也有环比增长。

实际销量,也就是没有经过季度调整的销量比去年10月低4.3%,已经是连续7个月呈现同比下降。地方房地产市场有一半以上的地区同比销量下降,最突出的是大多和周边城市。

CREA总裁 Andrew Peck认为,新出台的房贷新政将于1月1日起执行,这可能导致一些买家想赶在压力测试政策生效以前办理贷款,毕竟加拿大的房价不便宜,找个专业的地产经纪获得信息和指导再买卖房屋是政策变动时期的明智选择。

CREA的首席经济学家Gregory Klump表示,年底前,全国的销量都呈增长势头,元旦后这种势头是否会持续尚待观察。压力测试是为了控制房贷的增长,如果能够达到预期效果,加拿大的经济增速可能放缓。


9月新上市房屋增长5%以上,而10月环比下降0.8%。新屋供应量下降最明显的是伦敦-圣托马斯、卡尔加里和大温地区。

10月全国销量和新挂牌比率为56.7%,比9月的55.7%高。这一比率在40%到60%之间表明楼市平衡,如果低于这个区间表示是买方市场,高于这个区间意味着卖方市场。这个原则也要和各地长期以来的平均水平进行调整。

总的来说,2017年10月这个比例在60%左右就说明当地市场供给平衡。


存量月数也是衡量市场供需是否均衡的重要指标,这个数字代表以目前的销售速度,需要多久能够消化掉现有存量。

2017年10月全国的存量月数为5个月,与前两个月持平,也几乎是长期以来的平均存量月数。

大多金马蹄地区的存量月数为2.5,今年二三月份时这一数字仅为0.8。这一地区的长期平均存量月数为3.1。

全国独立屋基准价格同比增幅进一步削弱,这个趋势从五月份一直持续到现在,是自2015年3月以来最低的同比增幅。

10月份公寓的同比增长最大,为19.7%,镇屋为13.2%,平层独立屋为6.3%,两层独立屋为5.8%。

MLS房屋价格指数追踪的13个地方房地产市场里有11个地方出现基准房价同比上涨。

自从去年下半年小幅下降之后,卑诗低地地区的房屋基准价格已经恢复,目前又创新高,同比增长12.4%,菲沙河谷同比增长17.3%。维多利亚增幅减小,为14%,温哥华岛增幅19%。

大多地区同比增幅进一步放缓,奥克维尔-弥尔顿和圭尔夫也是如此。不过即便如此,这些地方的价格仍然比一年前高,大多同比增9.7%,奥克维尔-弥尔顿增8.3%,圭尔夫同比增13.2%。

渥太华基准价同比增6.6%,其中两层独立屋的增幅最大,为7.2%。大蒙特利尔区同比增5.7%,以镇屋增长为首,7.7%。渥太华和大蒙特利尔的同比价格增幅分别是自前者2010年10月、后者2011年4月以来最大的。


MLS房屋价格指数是衡量价格趋势的最好方式,因为受到各种房屋类型销售的环比波动影响,均价走势往往不能准确地反应价格趋势。

10月份全国房屋的实际销售均价是低于 $506,000,比去年同期上涨5%。全国均价严重受大多和大温地区的价格影响,这两个地区是加拿大最活跃的房地产市场,也是最贵的。如果不算这两个地方,全国均价是$383,000,整整低出12万。
加拿大10月房地产市场详细报告出炉:加拿大地产协会

多伦多豪宅屋价表现泄气,年计升幅跌出三甲。

来源 : 明报新闻网

多伦多豪宅屋价表现泄气,比拼全球其他40个城市,年计升幅跌出三甲。国际地产顾问公司莱坊研究部(Knight Frank Research)表示,本年第3季,多伦多在全球豪宅指数榜中排第5高。

本年次季,多伦多榜上排名高踞次位,仅逊于录得35.6%屋价升幅的广州。

莱坊全球豪宅指数榜覆盖41个城市,跟进最贵5%住宅的价格变动。

该公司国际住宅究部的Kate Everett-Allen回覆本报查询时指出,多伦多豪宅价格升势在今年3月见顶,录得22.2%的年增长,但此后放缓,及至上季增长幅度几乎减少1半至只有11.5%。

根据她的看法,多伦多屋价升势泄气,原因之一是4月份开始实施15%海外买家税。

她在莱坊第3季全球豪宅指数报告中也指出,导致多伦多排名倒退的原因,还包括加拿大近期2度加息。

她说,这些措施对买家情绪造成影响。

截止年中前的数个季度,多伦多豪宅屋价表现气势如虹,榜上的排名大致上是节节上升,不过,近2季转弱迹象浮现。

该个豪宅指数榜是于去年次季才开始跟进多伦多屋价。同年第3及第4季,多伦多排笫5位,而今年首季更进占第3位,及至次季再升1级,连续2季都在三甲之内。

不过,多伦多地区楼市至今已调整约半年,不仅平均屋价按年计算的增长大幅收窄至2.3%,亦即回落到与通胀较为接近的水平,贵价住宅成交量也告明显减少。

根据多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board),去年10月,售价200万元以上的成交共有325宗,但上月份已下降至208宗,跌幅36%。

然而,值得一提的是,多伦多豪宅屋价升势转弱,但相对于世界各地的城市,表现已算出众。

莱坊的报告显示,今年第3季,整体来说,豪宅屋价升幅只有4.2%,比次季略为逊色。

季内有13个市场下跌、另有2个持平,反映出仅26个城市的豪宅屋价录得增长,而且大部分升幅都在单位数字。

结果显示,上季排在榜首的仍然是广州,年升幅高至36.3%。不过,报告指出,中国豪宅屋价升势也正放缓。

举例来说,上海取代多伦多排次席,但季内的屋价上升14.9%,明显比次季的19.7%为低。
多伦多豪宅屋价表现泄气,年计升幅跌出三甲。

多伦多两极分化严重,看看你住哪个区域

加国无忧

根据对最新人口普查数据的分析,多伦多虽然长期以来以社区和谐著称,但是正在逐渐分化成以收入为屏障的条块状孤岛。

同样令人担心的是,这个趋势不仅在多伦多发展了40年,现在已经向周边地区扩展。例如皮尔区,首次成为大部分社区都是低收入人群的区块。

这项研究称,“数据显示,逐渐增长的收入不平等和两极分化大范围出现。”

“不容乐观和令人深思的是,大多地区大部分社区都分成了两类,要么收入很高,要么收入很低,中间阶层正在消失。这个问题不仅出现在多伦多,也不只是城市才有的问题。”United Way总裁和CEO Daniele Zanotti说。

根据2016年的人口普查,大多地区2015年人均收入税前为$50,479。用之前发布的数据来绘制个人收入分布图,每个区块人口在2500到8000之间,出来的结果很能说明问题。

报告提到“全国各主要城市的贫富差距持续扩大,”根据温哥华、蒙特利尔和卡尔加里的数据绘制的地图也显示了相同的趋势。同时,报告也警告说,多伦多仍然是加拿大最不平等的城市,而且有可能没法改变这种状况。

报告提到,不平等问题是显示各个阶层分别占了多大的份额,而两极分化是考察收入水平向两个极端流动的程度,因为中间阶层消失了。这两个现象都是阻止人们奋斗的因素,也威胁了加拿大最注重的价值——公平和机会。

33岁的Ashleigh Kelk居住在Brampton,一直梦想能读一个社会工作的学位,找一份全职工作,她的故事能说明想要改善生活对低收入人群来说是多么难的一件事。

作为有两个学龄孩子的单身妈妈,她住在皮尔区的一个低收入聚居区,做一份兼职工作,每年的工资不到$15,000,即便加上社会福利,她的总体收入税前也只有$25,000 一年,想要提升“几乎不可能”。

“房租很贵,食物也是,一向都是节衣缩食才能勉强度日,我正在找第二份兼职补贴家用。”

二十年前,基本在每个社区都能找到一样的超市和商店,但是今天只能找到少数有高档社区和大片基本生活水平社区。

上世纪八十年代,多伦多主要是中产阶级社区,但是现在只有29%的社区属于中产阶级社区。接近一半(48%)的社区是低收入社区,居民拿到的收入只有平均收入的37%到60%。

与此同时,多伦多最富有的区块里,人们的收入按今天的货币价值计算,已经从1980年的$163,000上升到 $420,000 ,翻了一倍不止。

多伦多市以外的区域,从2000年开始,低收入社区的比例还要高出15%。这一趋势在皮尔区体现的最明显,那里低收入社区的占比已经从24%上升到52%,也是翻了一倍不止。

富裕社区的人有人际网络、技术和同侪同事的支持,在需要的时候可以得到帮助。但是低收入社区的人没有这些人际网络,即便是住在隔壁的邻居也不知道如何帮助他们。他们的兄弟也不清楚,因为他也在相同的处境里。

根据最新的报告,大多地区只有杜林区逆不平等加大的趋势发展,该区域四分之三的社区仍然由中产阶级居民组成。

37岁的 Julia Verconich是一名律所职员,工作在市中心,工资水平与大多地区平均收入水平相当。但是在买房子的时候,她和未婚夫还是被价格吓了一跳,最终选择在奥沙瓦东北的Courtice买房定居。

虽然他们的房子价值$400,000 ,买得起,但代价是他们每天去工作都要来回通勤一个多小时,还要花钱请日托帮忙照看15个月的女儿。幸亏有她的父母帮忙接送孩子。

收入不平等带来了很多社会和经济问题,包括人们之间的信任度下降,不同背景的人彼此漠不关心,暴力事件增多,以及精神疾病和不稳定的经济。
多伦多两极分化严重,看看你住哪个区域

地产大佬Zillow进军加拿大 要公开历史成交价

加国无忧

美国房地产搜索网站巨头Zillow将于明年开始,在其网站上展示加拿大的待售房屋和楼盘。

据悉,Zillow集团旗下的Zillow.com和Turlia.com共有1亿7000万用户。该公司发言人Emily Heffter已经证实了本周《地产杂志》(Real Estate Magazine)有关报道。

Zillow发表一份声明说:“我们知道美国有许多买家有兴趣购买加拿大的物业,所以我们尝试在Zillow上发布加拿大的楼盘。”声明说,目前还没有任何消息可以宣布,只是在探讨阶段。

不过,《地产杂志》引用Zillow集团驻温哥华首席行业发展官 Errol Samuelson的话说,Zillow将为加拿大物业在美国提供具有价值的宣传和推广。他说,Zillow集团早在4-5年前就有意展示加拿大的物业,该公司自2014年起在Yaletown设立了软件研发部门。

美国是加拿大三大传统外国买家来源地之一,另据皇家地产公司(Royal LePage)的数据,美国人是加拿大娱乐性物业的最大外国买家。

据报道,Zillow.com将为加拿大的物业提供Zestimate功能,用电脑算法评估房屋的最新估价。Zestimate目前为美国1亿1000万物业进行估价。

Zillow也会接受地产经纪、按揭公司和地产业的广告发布。

据报道,Zillow计划从2018年第一季度开始发布加拿大的楼盘,在其网上发布不收费,但是Zillow集团向买家经纪卖广告。

Samuelson表示,Zillow集团的一些软件产品能帮助地产经纪找到有意向的买家,包括客户关系管理(CRM)数据库,以及电子签名工具DotLoop。

该公司近期还推出新的3D房屋展示应用Zillow Group Home Capture,地产经纪可用iPhone手机对每个房间进行全景拍摄,“这类似于房屋的谷歌街景,给用户身临其境的效果。”

针对加拿大物业的Zestimate估价算法,网站将提供加拿大房屋估价区间、最佳估价(单一价格),近一年估价和图表,以显示物业与本社区和本市房价相比的价格走势。

Samuelson介绍说,目前美国物业的估价非常准,约一半估价与物业的实际售价相差不到4.3%。

但是值得一提的是,Zillow网站一直都公开待售物业的历史成交价格(price histories)。而在加拿大,房屋交易和估价的信息很难获取,包括加拿大地产协会和多伦多地产局(TREB)都一直拒绝公开这一数据信息,而是由地产经纪内部掌握,只向他们的客户提供。

Zillow集团成立于十年前,旗下有Zillow.com,Trulia.com(类似于Zillow.com,提供更多社区信息,如学校和犯罪率),Realestate.com(针对首次买家和年轻人),StreetEasy.com(纽约市),以及租房网站HotPads.com和NakedApartments.com。

发布加拿大物业是该公司首次在网上展示美国以外的物业。Samuelson说,很多美国人会对加拿大的待售房屋感兴趣,比如,大西洋省份的房价在美国人看来非常合理,波士顿居民在缅因州买一间度假屋,可能不知道同样的价格可以在新斯科舍省买下两间。
地产大佬Zillow进军加拿大 要公开历史成交价

大多区楼花价续升 尺价$670 市中心近千元

来源 : 明报新闻网

大多伦多地区上季柏文楼花销量跌售价升,而市中心地带尺价更直指千元关口。

公寓资讯公司Urbanation表示,新柏文价格继续飙升,市中心平均每平方英尺价售价趋近1,000元。该公司在季度报告中说,未合并前多伦多市区内,上季未售出库存平均尺价991元。

整个大多伦多地区来说,库存标价平均高至每平方英尺816元,单季上升5%,年计升幅更达到30%。售出的单位的平均尺价670元,与去年同期相比,升幅13%。

柏文楼花上季售价虽然续升,销量则告下跌。该公司指出,7至9月期间,大多伦多各区有合共售出4,577个单位,按年减少3成。该公司表示,上半年有大量楼盘开售,但第3季则告减少。
大多区楼花价续升 尺价$670 市中心近千元

大多伦多华人区独立屋均价下跌 万锦市月涨10万

加国无忧

据多伦多地产局2日公布的十月报告,十月份总体销售量比去年同期缩水了26.7%,均价仅比去年涨了2.3%,华人聚居区独立屋均价普遍比九月下降,但万锦市独立屋均价一个月间猛涨了10万,已突破145万。

华人区独立屋均价下跌 万锦猛涨
据报告显示,独立屋的总交易量在十月份比九月时有所上升。多伦多市区(416地区)独立屋十月份销量为812套,比九月的642套有所增加;约克区(905地区)583套,上个月销量为527套。
而价格方面,多伦多市区独立屋十月份均价为$1,287,765,与九月相比略有下降,九月份多伦多市区独立屋均价是$1,355,234;约克区的独立屋十月均价为$1,201,682,九月份均价为$1,250,657,价格也出现下滑。

若从华人在大多伦多地区聚居的几个区域来看,例如多伦多市内的E05区(据多伦多地产局的划分,区域范围见下图),十月独立屋成交量为24套,均价为$1,019,362,比九月时的均价$979,800略有上升,九月交易量为25套;E07区(区域范围见下图)九月时的独立屋成交量只有9套,均价为$1,025,444;十月份交易量为19套,均价降到$897,653。

多伦多地产局的区域划分示意图:E05区(左)E07区(右)
又例如约克区内的一些华人聚集区,独立屋均价普遍比九月份下降了一些。烈治文山市独立屋九月份销量80套,均价达到$1,401,922,而十月份交易量为100套,均价为$1,345,898;旺市九月独立屋均价是$1,392,781,销量为113套,十月份交易量为133套,均价降到$1,280,906;奥罗拉市九月交易量为27套,均价高达$1,458,481,而十月份有28套独立屋成交,但均价降到$1,280,888。

2017年10月多伦多与约克区独立屋销售统计
然而唯独万锦市十月份的独立屋均价比九月份时大幅上涨。九月时万锦市独立屋交易量为116套,均价是$1,358,328;十月份的交易量为115套,均价上涨到了$1,468,221,一个月之间涨了十万。

Condo市场势头大好
据地产局对大多伦多地区各类型房屋的销售量与均价的统计,十月份独立屋销售总量为3135套,均价为$1,008,207,交易量与售价都比去年同一时期减少,交易量缩水最明显,减少了29.8%,均价下跌2.5%;半独立屋成交量为694套,比去年减少23.5%,均价$764,293,比去年同期涨了6.3%;镇屋成交量1151套,比去年少了22%,均价$629,507,与去年同期相比涨了7.4%。

2017年10月各类型房屋销售量与均价统计
在大多区楼市出现冷却的情况下,公寓市场的行情显得有些特殊。大多区公寓十月份成交量2025套,比去年同一时期减少了24.9%,但均价涨到了$523,041,比去年十月涨了21.8%。其中416地区公寓十月均价为$555,004,比去年上涨20.9%,905区为$435,142,也比去年同一时期增长了21%。
大多伦多华人区独立屋均价下跌 万锦市月涨10万

多伦多和温哥华楼市2018年将继续下跌!

加国无忧

多伦多和温哥华楼市正逐步从外国买家税调控政策中恢复,但一份新报告预测房价会在明年继续下跌,主要因为利率升高。

加拿大国家银行最近的楼市监测发现,今年第三季度可负担性恶化,这个趋势已经持续了九个季度,是自1980年代楼市泡沫以来,可负担性一路走低时间最长的一个时期。

目前普通家庭攒足一个普通住房的首付需要58.3个月。一年前这个时间是47.9个月。

报告说,多伦多、维多利亚和温哥华的可负担性恶化最严重。

多伦多,房价不可负担主要是因为利率升高。央行今年夏天两次抬升主要借款利率,从0.5%涨到1%,而后各主要银行和放款机构纷纷调整贷款利率。

由于房价高企,加拿大人比之前更容易受到加息的影响。20年前,贷款利率每升高1个百分点,全国房屋的可负担性就变差3.5个百分点。现如今同样的加息幅度产生的影响比之前升高60%。

“多伦多和温哥华的楼市对加息最敏感,这意味着两地楼市会在2018年遭遇房价下跌。”National Bank的经济学家这样写道。
目前,两地楼市正在从调控政策的影响中缓慢恢复。

多伦多房地产局的报告显示,10月房屋销售量相比9月的升幅大于以往。

但是这并不意味着楼市能够恢复到调控政策实施以前的水平。地产局数字也显示,目前的销量仍然比去年同期低19%,而新挂牌数量是过去至少五年内最多的。

尽管所有房屋类型的平均售价$780,104 比一年前微涨2.3%,但是仍比今年四月份的高峰$920,791低15%。

即便如此,地产局还是对未来走势持乐观态度,局长Tim Syrianos在一份声明中还认为销量会继续增长。
多伦多和温哥华楼市2018年将继续下跌!