大多伦多公寓开卖 80%售出创新高 尺价平均757元 个别楼盘逾千元

来源 : 明报新闻网

上半年共管公寓楼花市场旺爆,销量刷新高纪录,尺价重现2位数字升幅,个别楼盘叫价已超过千元。

踏入2017年,大多伦多地区新公寓市场不断升温,发展商也抓紧机会推出新盘,以致次季开卖的新楼盘为数41个,合共有11,849个单位,打破了2011年次季创出的9,182个单位的高位纪录。

供应虽然增加,市场承接力也庞大,至季尾期间,这些新楼盘已有80%售出,也是新高水平纪录。总体来说,4月至6月期间,连计早已开售的项目,公寓楼花市场共卖出12,138个单位,连续第2季创新季度成绩,年升幅高至62%。

事实上,今年首2个季度,大多伦多地区累积售出21,968个柏花楼花单位,仅是半年的市道,已经比过去10年来的全年平均水平还要高。

公寓楼花市场不仅成交活跃,售价也节节上升。根据共管公寓资讯公司Urbanation,2012年首季以来,公寓楼花尺价年计增长只局限于单位数字幅度,但本年第2季则首次出现2位数增长。

以全部活跃楼盘来说,平均售价增加至每尺647元,与去年同期相比,升幅刚好是10%。如果只计算次季开卖的新楼盘,尺价更高至757元。

值得留意的是,这些只是平均价格。该公司在市道简报中称,第2季期间推出市场的公寓楼花项目之中,共12个每尺售价超过800元,其中一些的尺价更加趋近,甚至超过1,000元。

公寓楼花愈卖愈贵,但大多伦多地区总体库存下降,一定程度上反映出市场仍然有承接力。资料显示,目前区内正在开发之中的新公寓为数多达110,772个单位,当中94%已经卖出,换言之,仍未售出的库存只有6,794个单位,处于15年来的最低水平,而且只可以应付2.3个月的需求。

这些库存单位虽然属于货尾,但价格并不便宜。举例来说,次季期间仍未售出的单位的平均尺价778元,比去年同期激增28%。
大多伦多公寓开卖 80%售出创新高 尺价平均757元 个别楼盘逾千元

大多伦多地区商业地产租务市场量跌价升,单位尺租逾23元大涨68%

来源 : 明报新闻网

大多伦多地区商业地产市道租售交投失色,年计跌幅均接近五成,但租金则全线上升,当中尤以商业物业升幅最大,几近七成。

根据多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)商业网络的成交数据,上月份工厂、商业及写字楼的租出面积全部告跌,合共只有215,353平方英尺,按年大跌49.6%。

虽然该商会对经济前景感到乐观,区内商业地产销售市道也乏善足陈,同期间成交数宗由60宗减少至31宗,跌幅亦逾48%。

以每平方英尺计算的成交资料显示,工厂及写字楼售价告跌,年计跌幅分别达到40.8%及11.7%,但商业单位则大幅上升75.9%,由190.37元增加至334.94元。

除了售价之外,商业物业的租金也出现显著的增长。该地产商会在每月报告中指出,这类物业去年8月平均每尺租金13.86元,及至上月涨至23.37元,升幅68.7%。

工厂租金也上升5%至6.65元,至于写字楼,平均每尺的租金由14.03元上升至17.86元,亦即增加27.3%。该商会主席Tim Syrianos表示,虽然租务市交投下跌,近期数据显示加拿大及南安省经济稳健,明年可望继续增长,所以市场对楼面面积的需求应会增加。
大多伦多地区商业地产租务市场量跌价升,单位尺租逾23元大涨68%

加拿大8月楼市数据出炉,经济学家们又被打脸

加国无忧

经济学家们被打脸了,与他们预测的下降相反,加拿大8月份新屋开工数量小幅上升。

加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp)周一报道,经季节性调整后,8月份加拿大新屋动工量按年率计算为223,232套,较7月份的221974套有所增加。而市场观察家们曾保守的预测8月份为216,000套。

安省地区推动了加拿大上个月的新屋动工增长。BMO资本市场高级经济学家Robert Kavcic表示,安省新屋动工量跃升至95,000套,成为2003年以来房屋建设最活跃的时期。“和以往一样,大多伦多地区有充足的公寓单位,而独立屋短缺”。

CMHC表示,经季节性调整后,多伦多公寓的开工量按年率计算达到36,000套。 “最近几年公寓楼花销售达到前所未有的水平,这将确保近期高层公寓建设热潮的持续”。

TD银行的高级经济学家Michael Dolega认为,8月份的数据说明加拿大的住宅市场“在第二季度的市场震荡和安省的调控政策以及利率上升后,依然保持强劲”。

Dolega说上个月CMHC的报告表明8月份是今年第二高的月份,六个月的均线达到标志性的22,000套,这是自2012年年末以来最高的时期。

他说:“总而言之,我们预计未来几个月,加拿大的新房动工量仍然会保持相对健康,但随着利率上升的影响显现、以及潜在的政策调控,市场需求会逐步消减,新房开工量将会出现一个下降的趋势”。
Dolega还说,“新房动工量应会在接下来的一两个月内接近目前的水平,但到2018年年初会接近20万套的水平,并在一年之后跌至该水平以下”。
加拿大8月楼市数据出炉,经济学家们又被打脸

加拿大楼市供求平衡健康 成交量单月回升

来源 : 明报新闻网

皇银经济师预期,大多伦多地区楼市调整接近尾声,屋价可能接近谷底。该银行资深经济师霍格(Robert Hogue)表示,8月份数据显示,成交量跌势或已见底,供求反映出健康的平衡市场状态。

根据多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board),上月份重售市场成交量继续回落,与去年同期相比,大跌34.8%至6,357宗。

不过,霍格指出,这是过去3个月的最细跌幅,也是自从3月以来,首次出现经季节性调整的单月增长,而按照皇银粗略估计,升幅达到9%。

他在分析报告中说,上月份新盘数量按年下跌,成为了今年以来首次的回落,亦反映出楼市正在稳定下来。

皇银经济研究部认为,这是明确的[象,显示较早前新盘数量的波动已经完结,市场没有供应过度的风险。

这名经济师续称,以8月份的数据来说,目前供求处于健康的平衡状态,简单计算得出的结果,成交量与新盘比率为52%,正好是平衡市场的中间位置。

至于备受业主及准买家关注的屋价去向,根据这名经济师的预测,下跌的压力将会逐步减退。

他说:「我们认为,楼市已大致上适应了安省公平房屋计划,短期内供求应会维持平衡。」

温哥华近期曾经历由类似政策引致的调整。

霍格表示,以这个加西地区的楼市走势来说,多伦多地区屋价可能接近谷底。

他引用大温地产局8月份市场数据称,当地的基准屋价已经连续7个月录得单月增长。

事实上,与7月份比较,刚过去的8月多伦多市多个外围地区的平均屋价亦见回升。

升幅最大的是德化林,达到12.7%,但这个宾顿市以北的地区整个月的成交只有56宗,并非主要市场。

至于市道较为活跃的荷顿区,上月平均屋价上升至867,164元,单月回升至32,351元,升幅为3.9%。

值得一提的是,整个大多伦多地区屋价跌势也明显收敛。根据多伦多地产商会的资料,5月至7月,平均屋价单月跌幅均至少达到6%,但上月份已缩细到1.9%,亦即由746,218元回落至732,292元。
加拿大楼市供求平衡健康 成交量单月回升

加拿大房贷压力测试收紧 买家加大首期才过关

来源 : 明报新闻网

房贷压力测试去年收紧之后,未能符合资格的买家需要筹措更大笔的首期才能过关,至于临时加码的金额,大多伦多地区平均约8万,大温则高至逾9万元。

根据近期的调查,全国来说,原本可以获得房贷的买家之中,因为新措施而变成不能符合资格的人占了20%,需要灵活应变一下,当中包括改买价格较低的物业,又或者加大首期,才可以实现置业的梦想。

去年10月,联邦政府宣布连串新措施,重点在于收紧房贷保险规定,对潜在买家造成最直接打击的措施,首推还款压力测试条件提高。

按照现行规定,首期少于两成属于高比率房贷,必须购买保险,由联邦政府房屋机构加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)或私营房贷保险商承保。

联邦新措施针对这些必须购买保险的房贷,在压力测试方面,规定一律采用加拿大中央银行公布的5年期定息房贷利率,由于比市场上一般实际利率高出约2厘,效果是大幅削弱买家的购买能力。

加拿大按揭专业人员会(Mortgage Professionals Canada)于5月期间进行调查,亦即是相关措施实施后约7个月,结果发现,全国份额高至48%的潜在买家预期首期少于20%,换言之,受到新例影响的买家几近1半。

进一步的分析显示,原本可以取得贷款的买家之中,占了两成未能符合新规定的要求,因此,平均需要增加首期56,000元,才能够完成交易。

大温哥华屋价较贵,首期加码亦最多。该会在报告中指出,这个西岸地区受影响的买家如果想完成交易,需要支付额外首期94,000元。至于卑诗省其馀地区及阿省,增加的款项也高至52,000元。

大多伦多地区屋价亦不便宜,可以预期额外首期的银码也属偏高。根据分析,新例生效之后,受影响的买家平均首期需要加多81,000元,与2015年家庭中位收入78,280元相比,超出2,720元。至于安省其他的地区,增加之数则低了几乎五成,只需41,000元。缅省及沙省的买家的打击亦不轻,因为若要符合房贷资格,平均需要支付多63,000元。大西洋省份的买家处境好一些,只需额外筹措25,000元。
加拿大房贷压力测试收紧 买家加大首期才过关

加拿大五大银行已调高贷款利率至3.2%

加国无忧

继加拿大央行于周三宣布加息,将基准利率提高至1%之后,不出意外,加拿大五大银行相继宣布各自的最优惠利率(prime rate)上调至3.2%,新利率于周四生效。

皇家银行(RBC)率先行动,将最优惠利率从2.95%升至3.2%。

蒙特利尔银行(BMO)、道明信讬银行(TD Trust)、丰业银行(Bank of Nova Scotia)以及帝国商业银行(CIBC)也都将上调其最优惠利率至3.2%。

有分析指,央行周三加息时发表的声明暗示,如果经济增长率继续高于预期,只要有数据支持,央行在年底前还会再加息。
丰银资本市场主管Derek Holt说,央行的加息声明总体调子是平衡的,但是也为下一次加息留有空间,不排除2017年还有一次加息。

皇银首席总裁Dave McKay在周三的一个金融峰会上说,按揭和其他贷款的还款额增加,令消费者用于其他开支的可支配收入减少,将会对经济产生冲击。

McKay说,这一点还没有被足够讨论,当利率上升时,少了一大笔可支配收入,将导致其他行业的经济增长放缓,长期而言这是不健康的。

央行的加息并非完全出乎意料,市场之前预期加息的机率是50%。本国大银行通常会与央行加息保持步调一致,提高各自的最优惠借贷利率。

ratespy.com的创办人Rob Mclister说,我们等待这一刻已经很久了,利率处于最低谷已经异常的久。

央行在声明中也指出,会关注加息对家庭债务的影响。最新消费者信贷报告显示,今年第二季度,加拿大消费者债务已经攀升至$1.769万亿元。Equifax Canada的数据分析主任Regina Malina说,目前而言,加拿大消费者仍然能按时还债。只要加息是逐步的,就业市场保持强劲,现状就可以持续。

Malina说,完全取决于加息的步伐有多快。破产率相对低,只要慢慢加息,理论上,加拿大人应该可以随环境变化作出调整。

另外,加息后,央行的目标利率已经回升至2015年油价崩盘前的水平。BMO金融集团的首席经济师Douglas Porter说,央行的声明中充满对经济上行以及低通胀不会持久的预期。他认为央行可能在明年底前,将利率提升至2%。
加拿大五大银行已调高贷款利率至3.2%

加拿大央行再次加息至1% 低利率时代彻底终结

加国无忧

加拿大央行周三宣布再次上调基准利率,升0.25个百分点,利率已从0.75%升至1%。

这是央行继今年7月初以来的第二次加息行动。央行称经济的强劲表现已经扩展到广泛领域,同时经济增长表现为可自我持续。
消息一出,加元汇率应声上涨,加元兑美元汇率升1美分,至82美分。

央行大大低估了经济增长
此次加息可能令一些人感到意外,仅仅不到一周前,加拿大统计局才公布最新的经济数据,显示本国第二季度的经济创下4.5%的惊人增长。

同样,今年前三个月经济也都有意外健康的增长,GDP增长率3.7%,远远超出加拿大央行的预期水平。

央行在周三发布声明,称就业市场稳固和薪资增长,推动了强劲的消费者开支,同时,商业投资与出口等关键领域也有增长。
至于未来的利率走势,央行仍表示不会预先设定,而是依据未来新公布的经济数据和金融市场的发展。

央行也表示,由于目前家庭债务过高,央行会特别关注加息对经济和就业市场状况的影响,以及高借贷成本对加拿大人的潜在风险。央行预计下半年经济增速将会放缓。

政策调头,低利率时代终结
此次加息意味着央行的利率政策已调头,撒钱和低利率时代在加拿大已经终结。

1%的利率水平相当于回到2015年1月的央行利率。央行行长波洛兹(Stephen Poloz,上图)于2015年曾两度降息,以帮助因油价崩溃受创的经济。央行在周三的声明中也说,经济越来越强劲,说明不再需要低利率的刺激。

加息让专家大跌眼镜,此前金融市场预测周三加息的机率是50%,不少分析师预测央行会等到10月份才第二次加息。因为此前的整个8月份,央行官员没有作任何重要讲话,也没有对9月份加息作出任何暗示。也有分析师认为央行会避免加息导致加元进一步上涨,对出口不利。

央行在其声明中解释说,通胀率与核心通胀率自7月份以来小幅上升,基本符合预期,不过薪水与物价的上升压力仍然低于历史走势和发达国家正常水平。

10月份可能还有第三次加息
道明银行(TD)经济师Brian DePratto指出,此次加息将使加拿大的利率走向正常化。加拿大国家银行的经济师更呼吁央行在今年底之前第三次加息。

央行下一次议息日是10月25日,届时央行将发布季度经济报告。
加拿大央行再次加息至1% 低利率时代彻底终结

新学期伊始,中国留学生挤爆了加拿大大学

加国无忧

新学期伊始,加拿大不少大学里的留学生数量也爆表了。

前几年,申请加拿大大学的国际学生数量也是稳步增长;然而自从2016年美国大选之后,申请数量却开始井喷。据CBC报道,加拿大政府认为目前的难题,是如何保持住这一趋势,并且让这部分留学生成功成为加拿大永久居民。

多伦多大学去年共注册17,452名国际学生(包括本科生及研究生),占到学生总数的20%,在加拿大所有大学中位列第一。
2007年,该校注册的国际学生仅7,380人,占学生总数的10%。

转折点发生在川普当选美国总统之后,国际学生开始加速涌入加拿大。加拿大大学(Universities Canada)数据显示,自川普之后,来自美国与海外的大学申请与网站浏览量急升,部分大学的学生报名数更升至两成或以上。

多伦多大学报名服务与登记执行总监Richard Levin表示,这种现象与国际形势密切相关,比如说对社会稳定的担忧,对美国政治局势和脱欧带来的一系列环境变化的担忧,令这些学生走出自己的国家,或是选择美国之外的留学目的地。
而加拿大凭借稳定、安全和包容性,成为他们的首选之一。
多伦多大学未来几年的目标,是将留学生数量稳定在20%左右,但是增强留学生的多元化,令世界各国的学生都有机会在加拿大求学。

根据加拿大国际教育局(Canadian Bureau for International Education)的数据,国际学生的主要来源国包括中国、印度、韩国、法国、美国、沙特阿拉伯、尼日利亚、日本和巴西,最近,来自土耳其的留学申请也明显增多。
除了多大,渥太华大学的留学生数量也有显著增长,10年翻了近3倍,从1,959增加到5,583人。

UBC的留学生数量在全国排名第二,仅次于多大;在北美地区排名第三,仅次于纽约大学。

另外,留学低龄化趋势明显——小学和高中里的国际学生数量也有增加。

加拿大商会技能与移民政策总监 Patrick Snider表示,加拿大政府需要制定政策,留住毕业后的国际学生,因为他们已证明在加国教育制度下取得成功,已经在这里独立生活多年,一些学生在毕业前已有加拿大工作经验。因此,应该争取他们成为加拿大公民,帮助推动加拿大经济增长。

他认为,这些毕业生是加拿大公民的“理想候选人”。政府应该简化这些毕业生成为永久居民的申请程序,给他们的工作经验更多分数,鼓励他们留下来。与此同时让他们知道,加拿大的大门为他们敞开。
新学期伊始,中国留学生挤爆了加拿大大学