安省新税对压房价效果有多大?业内称最多平静6个月

加国无忧

安省正式推出称为“非居民投机税”NRST(Non-Resident Speculation Tax)的新政策,力图冷却GTA或金马蹄地区的房市,遏制持续飙升的房价,但业内人士并不看好这些新政的实施效果,有专家认为只是一时之效,也有专家预测,GTA的房市最多会平静6个月,还有业内人士甚至说,房价可能会更高。

TD银行的首席经济学家Beata Caranci在新税实施之前就曾指出,世界上有多个城市实施对外国房产投资者收税的政策。其中香港的税率是30%,新加坡是15%,澳洲的墨尔本是3%。

Caranci表示,对海外买家收转让税确实有助于冷却房市,但无法完全阻止海外买家入市。她说温哥华已经提供了一个最好的例子,省府实施15%的转让税之后,无论房屋交易及房价均很快下降。尽管房屋交易量下降显著,但房价并未出现断崖式的跌幅,最近反而又回升了。她说,其实外国买家被赶走也是暂时现象,在他们觉得有利可图的时候,说不定又回来了。

加拿大皇家地产(Royal LePage)的销售代表Blair Mackey表示,省府的新税只会有一时之效,就像在温哥华发生的情况一样,最初政府新政出台时,买家会暂时歇手,静观市场动态,在弄清是怎么回事并消除顾虑之后,他们又会重新入市,房市会再度热起来。

Mackey还说,皇家地产最近的一份报告已经表明,在半年多的沉寂之后,温哥华的房市又开始活跃起来,需求开始上升,房价也在升高。

CIBC银行副首席经济学家塔尔(Benjamin Tal)同意上述看法,GTA将要发生的事情也许就是我们在温哥华已经看到的情况。其实去年温哥华的房市下行并不完全是由于BC省府针对海外买家的15%的转让税,更多的是,本地买家暂时退市,以观察新税实施之后带来的影响。

这回轮到安省的金马蹄地区,政府刚刚推出新税之时,买家也要观望一阵,评估新税实施的后果。也许随后6个月内GTA地区的房市会相对平静,但在此之后房屋交易会再度活跃起来。

塔尔还说,对海外买家收税肯定会有些效果,但他说多少对省府没有采取措施打压国内炒家有些惊讶,也许怕下手太重?但据他的估计,如果这回省府针对海外买家的新税实施效果不大,省府的下一个目标也许就是国内炒家。

满银(BMO)的高级经济学家Robert Kavcic则指出,安省实施所谓非居民投机税或NRST的效果可能还没有当初BC的转让税对大温地区的效果大。他说BC的政策来得有点突然,民众一觉醒来说要实施15%的转让税,一开始有些发蒙。但安省不一样,民众不仅有了BC的经验在前头,而且这个话已经说了好久了,无论买家,还是卖家,都对这个税早有心理准备,只是没有料到会叫做NRST,也多少没有想到安省照葫芦画瓢,这个税率恰恰也是15%。

Kavcic说,安省的这个新税来得很正常,不过与BC省不同的是,有太多豁免,尤其是对国际学生的豁免就太松了,这就让新税的实施效果大打折扣(根据NRST的实施细则,外国留学生购房后在当局认可的大学或学院以全日制身份学习2年,可以获得NRST退税;如果申请成功,将返还全部利息)。

Kavcic预测说,也许在实施NRST之后不久的某一天,当人们适应了新税最初带来的轻微震荡、市场也消化并吸收了这个NRST之后,大家会发现房市又火起来了,房价又升上去了...

其实就在上月中旬,Kavcic料到政府不会对GTA发烫的房市坐视不管,他说政府肯定会出招,还劝GTA的业主赶紧卖房,否则一旦房价下滑,就卖不到多少钱了。他说眼下应该是30年以来,甚至更长时间以来最佳的卖房时机。
安省新税对压房价效果有多大?业内称最多平静6个月

万锦90%房屋买家是外资 不住满5年都应该缴税

加国无忧

家住万锦于人村的Christiane Bergauer-Free说,每个星期都会收到大量印有中文字的地产广告,经纪们承诺:有大批海外持有现金的买家等着购买这个社区的房子;会用独特的推销手段针对海外买家;会以高于房屋的估值售出……

Christiane说,她有一大叠这些五颜六色的广告单。

或许,这就是为什么省长韦恩的自由党政府终于在4月20日宣布针对大多伦多地区和金马蹄地区的15%“非居民投机税”(non-resident speculation tax)。

多伦多及附近地区的房价过去一年疯涨了33%,独立屋均价超过$120万元。新税旨在缓解区内的房价涨幅。

据约克区新闻网调查的地产经纪透露,在多伦多北面华人聚居的万锦市,近几年来,这里绝大多数的买家是外国人。

受访的地产经纪都表示,支持征收外国买家税,有人更提议这个税应该是50%,或者至少25%,才能遏制外国人买房。

有30年从业经验的经纪Anne Cairns说,房价真的太高,本地年轻人已经无力负担,这些都是因为投机客和外国买家入场。

她认为类似温哥华的非居民税,有助于让房市放缓。

另一位地产经纪Jennifer Jones在本地从业12年,她认为外国买家在万锦市的房地产市场占据90%。

也有本地开发商称,有90%的买房资金来自亚洲。

Jones说:“允许那些根本不住在加拿大的人投资房市,完全不合理。”
她同意省政府的措施,并称必须征高额税。

万锦市议员Karen Rea曾在上月提出动议,致信安省政府建议征收15%的外国买家税,但是她的动议以8票反对,4票支持在市议会被否决。

她称:“今早的消息来得太迟了。万锦现在需要实施一项空置屋税,针对那些没有人住或没有人维护的空置屋。”

区域议员李国贤(Joe Li)曾经对Karean Rea的动议投了反对票。他说,不愿看到外国买家税针对“华人”(he didn't like that a foreign buyer's tax implicated "the Chinese"),同时对省府最新的举措也不太认同。

李国贤说:“不是仅针对外国人收15%税,安省政府应该提出全方位的解决方案,比如对所有自住不满5年的房屋业主,都要征税。”
万锦90%房屋买家是外资 不住满5年都应该缴税

房产过火!加拿大安省将仿效卑诗对海外买家收15%税

加国无忧

综合英文网站报道,安省政府将仿效卑诗,对海外买家征收15%的转让税。省长韦恩、财长苏善民(Charles Sousa)、住房厅长Chris Ballard以及多名省议员今晨在多伦多的Liberty Village联合宣布了这一消息。

韦恩表示,这个新税称为“非居民投机税”NRST(Non-Resident Speculation Tax),也即如果房屋买家不是加拿大公民,也非永久居民,没有住在安省,也非加拿大公司,购房之后必须交15%的税,这项新政策将立即开始实施。

不过,如果上述买家在买房之后一定时间内身份有变化,也即成为安省居民,那么他或她所交的税可以返还。

有消息来源说,“非居民投机税”的实施范围为以GTA为核心的所谓大金马蹄地区(Greater Golden Horseshoe):西起滑铁卢(Waterloo),东至彼得堡(Peterborough),北起巴里(Barrie),南至尼亚加拉半岛(Niagara Peninsula)直到加美边境。具体包括以下区域和市镇:Brant, Dufferin, Durham, Haldimand, Halton, Hamilton, Kawartha Lakes, Niagara, Northumberland, Peel, Peterborough, Simcoe, Toronto, Waterloo, Wellington 以及York。

上述法案一旦在省议会通过,将于2017年4月21日正式生效。不过,如果买卖协议在4月20日或在此之前签署,则不受NRST约束。

禁所有房东乱涨租金

据CBC新闻网报道,省议会将修法,取消针对1991年之后所建房屋的豁免权,对所有出租屋“一视同仁”,即实施统一政策,以免房东乱涨租金。

根据1997年制定的 Residential Tenancies Act,1991年之前所建房屋的房东若涨租金要受限制,其涨幅上限不得超过通货膨胀率,只有在房子进行过全面装修才可考虑作为例外;但1991年之后所建房屋若出租便不受此法例的限制。

省府将收紧省内各类出租物业的涨幅,年涨幅不得超过2.5%。
Toronto condos

省府采取16项措施控房价

CBC新闻网还报道说,省府拟采取总共16项系列措施控制房价,其中之一是要求房屋买家在土地登记文件上,必须填报其公民或居民身份等细节,如果买家是一间公司,必须提供公司的拥有人或实际控股人身份;还要求买家的信讬人或指定人,披露实际受益业主的信息。
其它主要措施包括:

为鼓励建设更多的租住房屋,部分返还针对开发商所收的开发费,省府将为此支出$1.25亿;
参照魁省做法,将所有租户的租赁文件标准化,以免房东随意加租或随意改变租约条款;
禁止投机者炒卖楼花,即投机者在公寓楼建成前买下多个楼花且只付订金,然后在公寓完成之前出售或转让,以此手段获取利润;
省议会将修法,允许多伦多等市征收空屋税,以鼓励居民出售或出租物业;
重新审议针对地产经纪的规管条例。

此外,为了增加房屋市场供给,安省还将腾出更多省府所属的土地,用于建设经济适用房,或出售或出租。比如在多伦多地区,已经有至少三块地皮,包括West Don Lands、27 Grosvenor St. 和 26 Grenville St. 将会用于这个用途。
房产过火!加拿大安省将仿效卑诗对海外买家收15%税

多伦多房价急升,独立屋均价已升至超过121万元

来源 : 明报新闻网

有经济师指称,带动多伦多屋价上升主要是换大屋买家,并非供应不足。

根据资本经济(Captial Economics)的马丹尼(David Madani),这些买家原本已经拥有物业,入市只是换屋,亦即是买入1间,同时也会卖出1间,不会导致供应减少,所以有理由反驳供应不足是推高屋价的说法。他又认为,屋价飙升与首次置业人士入市无关。

去年大多伦多地区共有超过11万个住宅转手。马丹尼指出,当中占了48%属于单户独立屋,而这类住宅的平均屋价跳升20.8%升974,698元,首置买家应买不起。他解释,较为年轻家庭的中位收入介于7万元至8万元之间,根本没有能力负担这个档次的屋价,所以独立屋主要的买家是换屋客,带动屋价上升。

这类买家购买力佳较,可以动用既有的房产来支付部分屋价,不受去年出台的房贷辣招打击。他又认为,投资者是屋价上升的另一个因素。根据他的看法,如果一些人想买第3间、第4间,或者第10间的物业,那么房屋供应便会不足够。
多伦多房价急升,独立屋均价已升至超过121万元

要卖赶紧卖!多伦多房主们开始套现

加国无忧

Sarah Blakely回忆起,很多年前,她和丈夫在多伦多这个不是很理想的居住区域为一个一层半的简朴房子掏出30万的时候,他们还有些忧心忡忡。

七年后,他们发现自己的房子已经成了香饽饽,现在位于最热门房产市场的右侧,那些年轻的追求独立屋的家庭们已经愿意出三倍的钱来购买。

他们最近把这套翻新了的房子卖掉了,卖价超过100万。这家人现在预计在家乡渥太华购买一套拥有四间卧室的房子,而且是全款,根本不用再付按揭。

这位三十四岁的女士说,从一个正在耗尽你全部的钱财,精力和家庭时间的城市里面套现撤退,这是有意义的。

Blakely说:“我和我的丈夫看到了现在的这些好机会,于是利用房地产业近期的收益套现。我们转移到一个较便宜的城市生活,不用再担心任何住房按揭贷款,我们可以加大退休储蓄,并且可以离家人更近。”他们的新房比以前的房子几乎大两倍。

他们有可能行动得相当及时。

Blakely的房地产经纪人Josie Stern表示,市场似乎正在冷却,她怀疑Blakely如果在今天出售是否可以获得同样的好运。

她说:“泡沫里面的空气有点在漏了。”

BC省以前的房价也是一直领跑,但是在去年夏天政府引进了15%的外国买家税之后,情况就改变了。现在西温哥华的房子中,价格超过400万元的豪宅才是被人最感兴趣的。

当地经纪吴小姐说,距离温哥华东部一百万到二百万元不等的房屋表现仍然很好,价格仍然接近历史新高。

她最近的销售成果中,有一对退休夫妇卖掉了他们拥有的一个百年老房得到了200万元的收益。他们的计划是买一个小一点的房子,比如说一个价格低于50万元的老公寓。其余的钱将交给他们的孩子以及用作退休基金。

吴小姐说,这个销售额是整个社区里面创纪录的最高点,但是她整整花了三个礼拜才卖掉,这明显比去年花费的时间要长。

她建议多伦多的房主如果有想出售的打算,最好尽可能地利用目前房价高的这个局面。

“这个市场肯定会出现拐点的,”她说 “在市场自我纠正之前快卖掉”。

Stern很期待看看那些多伦多的房地产投机商深受打击,她提到了一名炒房者在过去两年内购买了15套物业的案例。

而且她警告,那些试图可以随时套现的人要清楚,有可能会面对兑现市场不合作的风险。

“自2000年以来,人们一直在问自己这个问题:我应该卖吗?我应该套现吗?

“有一些人已经套现了,但是看到房价一直在涨又后悔了,但是现在就再也没法买回去以前的房子了。”
要卖赶紧卖!多伦多房主们开始套现

多伦多政府干预风声紧 楼市抢风似收敛

来源 : 明报新闻网

近期楼市抢风似见收敛,多了楼盘零柯化收场。综合地产从业员的看法,主要原因是卖家心头高,以及政府干预风声紧,造成寒蝉效应。

以大多伦多地区来说,卖方因为不同理由将楼盘收回的做法司空见惯,但目前各类住宅都能够超叫价成交,楼盘收不到任何柯化的现象确实令人感到意外。

万锦市16街夹坚尼地道的Berczy区一带是受追捧的市场。不过,近期也有一些独立屋、半独立屋及镇屋的楼盘收回,当中包括1幢2层高独立屋以低于110万元的价位放盘,在挂牌12日后收回。

地产经纪行Realosophy Realty Inc. Brokerage总裁John Pasalis发表网志透露,从一些地产经纪及买家得悉,愈来愈多楼盘在指定收柯化的晚上零柯化收场。

他认为,这情况是楼盘突然急增所致,因为4月份首周,自由业权楼盘数量按年激升62%。

地产从业员徐华飞认同楼盘激增是成因之一。他表示,3月下旬以来,市场放盘量大幅上升,结果是买家有更多的选择,以致市场趋于较为稳定,更为理性。

他透露,事实上,愈来愈多原要营造抢柯化的楼盘在没有买家竞争的情况下成交。根据他的看法,近来政府频频放风声干预楼市,也助长观望情缩,引来寒蝉效应。

安省政府高层已一而再,再而三地在公开场合中透露即将有针对炽热楼市的政策出台。本周三,省长韦恩更与大多伦多地区的市长开会,商讨楼市降温之法。

徐华飞认为,即使政府最终不推出干预措施,4月及5月,甚至乎下半年,大多伦多楼市也可能出现调整。他担心,干预政策一旦强行出台,将会是对楼市落井下石。

地产从业员刘世傅则认为,目前楼盘卖不出,主要原因是卖家心头高,对成交价抱有过高的期望。他表示,向来都有卖家将楼盘收回的情况,常见的原因之一是柯化达不到预期的价位。

不过,他不排除渐多买家由勇于入市转为观望的可能性,只是这样的趋势目前仍未明显。
多伦多政府干预风声紧 楼市抢风似收敛

多伦多豪宅租金领先全球 去年末季升8% 反映北美持续强势

来源 : 明报新闻网

去年末季全球主要市场豪宅租金微跌,但多伦多则录得8%的年增长,在莱坊全球豪宅租金指数榜中高踞首位,反映出北美洲租金表现持续在全球领先的强势。这个租金榜覆盖17个国际城市,跟进租务市场中最高5%的租金的变动情况。

环球地产顾问公司莱坊资深研究分析员简泰莫(Taimur Khan)表示,虽然多伦多去年租盘成交减少,但租金却上升。

他解释,租约下跌的原因是共管柏文租务市场供应不足。

他指出,去年多伦多豪宅价格上升15.1%,以致一些原本想购买独立屋的买家改变主意,转而著眼价格较低的共管柏文,导致这类住宅租盘供应不足情况恶化。

事实上,多伦多高端租金的表现反映出北美洲持续了一段时间的趋势。这间地产顾问公司在报告中指出,北美洲已经连续5个季度成为全球豪宅租金表现最强劲的地区,去年第4季平均升幅达到5.2%。

简泰莫表示,美国联邦储备局决定加息等的因素,可能令到其他中央银行跟随,较高的利息将会打击市场负担能力,继而可能刺激租务需求升温。根据这个指数,去年第4季共有9个市场高端租金录得年增长。南非的开普敦以6.3%排在多伦多之后。广州及瑞士的苏黎世依次排第3及4位,但租金年增长分别已低至3.9%及3.3%。

北京及上海的租金分别上升1.4%及1%,但同期间香港则下跌5.1%。

全部17个市场来说,平均高端租金下跌0.4%,但与2年前相比,仍然保持2.5%的增长。

欧洲取代非洲成为表现最差的地区,去年高端租金下跌2.1%。

除了豪宅租金增长全球领先之外,多伦多屋价升势也跑赢世界各地的一些主要城市。

根据资讯分析公司CoreLogic,过去1年,多伦多中位屋价升幅19%。澳洲的悉尼以18.4%的增长紧随其后。

过去半年来,温哥华楼市放缓,但中位屋价仍然保持14%的年计升幅,在逾10个主要城市中排第3高位置。
多伦多豪宅租金领先全球 去年末季升8% 反映北美持续强势

多伦多401公路西南沿线屋价齐飙升,剑桥独立屋年升36% 跑赢大多伦多

来源 : 明报新闻网

沿401公路西南安省楼市究竟如何红火,也许看一下滑铁卢及剑桥的市道便一清二楚。

上月份,大多伦多地区平均屋价年升幅上破30%的关口,高至33.2%,不仅令一众经济师哗然,也强化安省政府出手干预的理据。

然而,屋价脱缰飙升已非多伦多地区特有的现象,邻近一些城市屋价增长其实已经不相伯仲,甚至有过之而无不及。

基秦拿及滑铁卢近期屋价便显现冲天飞势头。以3月为例,均价年升32.3%,换言之,与大多伦多地区相差不足1个百分点。

毫无疑问,这个距离多伦多约1个半小时车程地区的屋价落后许多,目前综合平均价格493,226元,与大多伦多的916,567元相比,相差几乎1半。不过,当地屋价在过去12个月平均增长超过12万元,也是绝非细小的数目。以屋价来说,与多伦多略为接近一些的剑桥的升势亦非常厉害,因为截至3月为止,当地独立屋均价年增长36.1%,跑赢大多伦多同类住宅。

根据多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board),上月416及905地区独立屋年增长分别是32.8%及34.3%。以自由业权住宅整体表现而言,剑桥的升幅更高至37.4%,相比之下,大多伦多半独立屋及镇屋过去1年平均上升34.4%及32.9%,显然也被抛离。平均放盘日数亦进一步印证这些地区楼市持续升温。基秦拿及滑铁卢地产经纪协会(Kitchner-Waterloo Association of Realtors)的资料显示,当地目前楼盘一般只需挂牌2周便找到买家,但1年期需时超过1个月。
多伦多401公路西南沿线屋价齐飙升,剑桥独立屋年升36% 跑赢大多伦多