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免收海外买家税?多伦多卖房广告到香港

加国无忧

安省政府4月21日推出16招冷却楼市政策已经立竿见影,GTA市场迅速放缓,为了吸引中国买家,发展商把多伦多市中心央街一个楼盘的广告做到了香港报纸上,声称向前30名买家送海外买家置业税和首年包租保证。

这个售楼广告引起多伦多媒体注意,据BNN报道,星期一晚上一个网友在Reddit上留言说,在香港地铁站可见了多伦多的售楼广告,广告上说该楼盘位于Yonge/Dundas黄金地段,金融中心大学区,步行直通PATH地下城,邻近多伦多大学及Ryerson大学,楼盘发展商为多伦多三大发展商之一Menkes Developments。售价仅加币30万起,并有亚洲独家代理字样,广告留有香港联系人和电话。广告用最醒目字体突出向前30名买家送海外买家置业税和首年包租保证。

Menkes在回答媒体查询时否认与该广告有关,指商标是在未经授权下被他人使用。Menkes发言人Danny Roth说,该公司从未指示任何地产代理,以替买家支付海外买家税或以其他优惠方式避税,作为销售手法。Menkes强调,第三方经纪在出售大厦单位上虽扮演重要角色,发展商从不过问他们的市场推广手法,他们的促销方法也毋须取得发展商同意。

安省财政厅长苏善民说,省府可做的是确保每名在此地置业的海外买家支付15%应缴税款,至于税款由谁人支付省府不管。

安省财政厅在回复BNN查询时表示,发展商最好将物业售予加拿大公民或永久居民,而不是替买家支付海外买家税。财政厅表示,我们看到各行各业都使用“免付税”来招揽生意,不管商家使用何种促销方法,只要有人支付相关税项,这类促销手法还是容许的,否则,违例者便须支付罚款,甚至坐牢。

有业内人士表示,免税促销其实是个幌子,所谓羊毛出在羊身上,买家最后并没有得到真正的15%优惠。
免收海外买家税?多伦多卖房广告到香港

独立屋楼花抢合同 经纪称罕有 标价180馀万起 传抢高40万

明报新闻网

近期1批独立屋楼花采用类似二手市场抢柯化手法销售,市场传闻有单位抢高40万元,不过,地产从业员认为,楼花抢柯化暂时难以普及。

这个楼盘位于万锦市,推出的独立屋面积介于3,000尺至5,000尺之间,由于市场期待已久,引来逾百买家认购。

楼盘于4月下旬开买,发展商在网站提供详尽资料,当中包括图则、地块阔度、合约,以及标价,大致上由180馀万起,一些高至220万及230万元,但应当属于参考性质。

恒生地产的李惠芬(Fanny Lee)表示,发展商提及,买家如果出较高的价钱,有助增加认购成功的机会。

她说,这与重售市场抢柯化的促销手法类似,不同之处是二手楼柯化战可能会有再次出价机会,但这些楼花则一次定成败,价高者得。

销售中心排长龙已成为大多伦多新屋市场常态,但楼花也要抢柯化,则属罕见。李惠芬不知道这样的销售安排会否逐渐盛行,但估计暂时难以成为趋势。

事实上,这个楼盘本身有优势,为争柯化造就契机。这批独立屋的位置邻近404公路,属于贵屋地段,很久以前买家已经虎视眈眈。她说,市场早于6至7年前已经知道这个住宅地盘的存在,很多买家一直在等待发展商的消息。

规模较细也是利好因素。李惠芬指出,这个发展项目没有大量的单位陆逐推出,今次只开卖19个,由于数量太少,而且早有众多买家等待,所以抢得成柯化。

大多伦多地区重售市场已见略为降温,近来盛极一时的抢柯化策略效力也不如前。李惠芬预期,新屋市场亦会受到影响,楼花抢柯化的风气,短期内应不会形成,至于将来如何,目前难以预料。

她未有跟进这些单位的最后成交价,但市场有传闻称,有标价180万左右单位以约220万元成交,换言之,抢高40万。
独立屋楼花抢合同 经纪称罕有 标价180馀万起 传抢高40万

大多伦多追土地转让税 省府要最后买家实报成交价

来源 : 明报新闻网

安省政府著手堵塞摩货避税漏洞,规定由最后接手的买家披露摩货安排资料,防止转手差价未有如实申报,确保不会少交税款。

上月,省长韦恩宣布楼市16招,当中包括了解地产交易运作,并且特别提及摩货的做法。摩货是指买卖合约签署之后至完成交易之前,买方将物业转售,从而赚取差价的做法。

买卖合同容许转售,原意是提供灵活性,方便买方因应不同理由而退出,但由于近年大多伦多地区屋价升势加剧,这样的安排也为炒家带来转售赚快钱的契机。

根据省府公布的补充文件,为要加强了解摩货的影响,将会透过土地转让税系统收集转售协议或类似协议的资料。

文件显示,政府将会规定,买家在办理物业过户注册及缴付土地转让税手续时,须要申报在交易过程中要否涉及转售或其他类似的安排。

省府解释,针对摩货的原因,乃是这些交易可能导致避税行为及过多的炒楼活动。新措施显然是针对围绕摩货交易的税务漏洞,因为如果最后的成交价没有如实申报,省府便会少收土地转让税,此外,中间人从差价中获得的收入,加拿大税局也未必知道。

根据特许会计师梁万邦的看法,目前的申报程序确实有可以改善的空间。

他解释,现时薪酬收入税局会有T4表格,但来自楼市摩货交易的转售差价收益,税局则未必知道。他指出,田土厅所收到的屋价资料,可能只是原来买卖合约的成交价,并非经摩货转售的最终价钱。

买家可能出于不同的理由接受摩货的安排及未有申报真正成交价。不过,梁万邦指出,实际的结果之一是省回大笔的土地转让税。

他以超过200万元的多伦多市物业为例,指出少报成交价10万元,可以少交省政府及市政府土地转让税合共约5,000元。他表示,随著资讯的发展,田土厅日后的资料将会很详尽。
大多伦多追土地转让税 省府要最后买家实报成交价

安省省长韦恩暗示:下一步所有人处方药免费

加国无忧

安省2017年预算案宣布儿童和青少年处方药免费的福利后,省长韦恩又暗示,有意将这项配药福利扩展到安省所有人。

安省于本周四公布的预算案中,宣布了这项耗资每年$4.65亿元的免费配药福利。(详见:安省预算案出炉 儿童青少年将得免费配药福利)
而在目前安省药物福利(Ontario Drug Plan)下,约90万户接受社会救济的低收入家庭,以及另外300万老年人可以免费配处方药。
省府表示,预算案中新推出的项目是全加拿大首创,将能确保安省儿童及青少年全部都得到药物的保障,家长们无须在子女的配药及其他基本生活开支上作出选择,无论他们的家庭收入有多少。
省府的这项免费配药计划,立即成为明年安省省府的重大议题。
反对党认为,配药福利应该更公平,保守党领袖Patrick Brown指出,应该确保纳税人的钱都用在真正需要的人身上。
新民主党则认为省府的这项计划不彻底,并提出新民主党的配药福利计划,称将涵盖所有年龄人群,但是只纳入125种处方药。不过,新民主党的计划只有在该党赢得明年省选后才会实施。

针对安省全民免费配药的可行性,省长表示,她认为安省应该有一项全民免费配药福利,而且是一个重要的目标。但是目前还没有时间表。

省长韦恩还表示,如果联邦政府能够制定一项全国的配药福利计划,这个目标就能更快实现。
根据安省的提案,自2018年1月1日起,24岁及以下人士免费配处方药,这涵盖全省400万儿童和青少年,以及4,400种药物。

安省卫生部长Eric Hoskins(上图)也表示,全民免费配药是我们的最终目标,现在是第一步。
不过,省长和卫生部长都拒绝提供一个具体的时间表。Hoskins说,政府的工作首先是成功推行400万青少年的免费配药计划,为下一步做准备。
安省省长韦恩暗示:下一步所有人处方药免费

安省徵15%非居民投机税 海外买家转吼满地可楼市

来源 : 明报新闻网

魁北克地产商会联会(Quebec Federation of Real Estate Board)认为,安省推出15%非居民投资税,可能会导致更多海外买家转吼满地可的楼市,但预期短期内不会出现急增的局面。

该地产组织表示,在满地可,海外买家主要购买中区若干邻域的单户住宅,以及市中心的共管柏文。

该联会市场分析经理Paul Cardinal认为,海外买家入市,可能会导致满地可中区部分邻域的屋价上升,不过,这方面的影响应会有限,因为满地可楼市与多伦多及温哥华近期的情况有很大的差别。

他解释,在二手市场、新屋市场及租务市场,当地都没有供应不足的问题,所以难以预期屋价将会出现类似多伦多的升势。

该地产商会联会的资料显示,过去数年,满地可人口普查区屋价增长温和,在2013年至2016年间,单户住宅的中位价格由279,000元增至295,000元,升幅6%。同期间共管柏文也上升6%至24万元。

根据联邦政府房屋机构加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)的估计,海外买家在满地可所占的份额只有1.5%。

多伦多房产投资者,巴士团开到温莎

来源 : 明报新闻网

温莎屋价较为便宜,吸引来自多伦多地区的投资者入市。

多伦多投资者眼界愈来愈远,开始盯上温莎屋价便宜,近期传出有巴士团前往当地考察入市机会。

温莎及艾塞克斯县地产经纪协会(Windsor-Essex County Association of Realtors)主席嘉素(Kim Gazo)表示,多伦多楼市火红,带动温莎也开始热起来。

近期有[象显示,多了多伦多的投资者前往这个邻近美国边境的城市入市。

她透露,甚至乎听到消息,不久前一批多伦多的投资者一起乘搭巴士到达,找寻买平屋的机会。对于这个现象,地产从业员蔡锡强(William Choi)也略为感到意外。

地产界早已有投资者巴士团的安排,并不是近期的新趋势。这名新辉地产(Tradeworld Realy Inc. Brokerage)的经纪表示,这类活动主要由地产经纪行安排,但一般都是推介新楼花项目。

根据他的解释,新发展项目较为集中,方便向客人介绍,至于重售市场方面,由于楼盘分散,技术上会有问题,因此未曾留意到有二手楼的投资者巴士团的安排。

这也许正好反映出投资者对平价物业愈来愈趋之若鹜。事实上,对于一些投资者来说,温莎市执平货的机会应会存在,因为当地屋价明显比大多伦多地区便宜。该地产组织资料显示,上月份当地平均屋价上升至261,000元,与去年同期216,000元相比,升幅20.5%。相对来说,大多伦多地区3月份均价已经超过91万元,换句话说,温莎屋价便宜了71.5%。

根据嘉素的看法,大多伦多屋价急升的效应,最终会波及这个邻近美国的城市。

她说,愈接近大多伦多地区,屋价愈高,因此估计屋价的升势迟早会沿著401公路蔓延。

温莎距离多伦多4小时左右车程,楼市炽热的程度,至今仍然逊于咸美顿及基秦拿等较为接近大多伦多地区的市场。

举例来说,咸美顿与多伦多相隔约1小时车程,3月份经季节性调整平均屋价593,797元,与1年前比较,上升29.5%。

不过,嘉素认为,温莎目前的楼市是多伦多的缩影,正遇到供应库存偏低,屋价上升的格局。

地产经纪彼得斯(Bob Peters)则形容现时市道疯狂。他被传媒引述称,入行32年,从来未遇见过这样的市况。

目前区内有不少楼盘都以超叫价成交,一些买家开出的价格比叫价高出3万或4万。近期1个物业更以超过叫价逾11万转手。彼得斯表示,现时市场对买家极之有利,估计会继续蓬勃,但问题是买家太多,楼盘不足以应付。
多伦多房产投资者,巴士团开到温莎

安省新税对压房价效果有多大?业内称最多平静6个月

加国无忧

安省正式推出称为“非居民投机税”NRST(Non-Resident Speculation Tax)的新政策,力图冷却GTA或金马蹄地区的房市,遏制持续飙升的房价,但业内人士并不看好这些新政的实施效果,有专家认为只是一时之效,也有专家预测,GTA的房市最多会平静6个月,还有业内人士甚至说,房价可能会更高。

TD银行的首席经济学家Beata Caranci在新税实施之前就曾指出,世界上有多个城市实施对外国房产投资者收税的政策。其中香港的税率是30%,新加坡是15%,澳洲的墨尔本是3%。

Caranci表示,对海外买家收转让税确实有助于冷却房市,但无法完全阻止海外买家入市。她说温哥华已经提供了一个最好的例子,省府实施15%的转让税之后,无论房屋交易及房价均很快下降。尽管房屋交易量下降显著,但房价并未出现断崖式的跌幅,最近反而又回升了。她说,其实外国买家被赶走也是暂时现象,在他们觉得有利可图的时候,说不定又回来了。

加拿大皇家地产(Royal LePage)的销售代表Blair Mackey表示,省府的新税只会有一时之效,就像在温哥华发生的情况一样,最初政府新政出台时,买家会暂时歇手,静观市场动态,在弄清是怎么回事并消除顾虑之后,他们又会重新入市,房市会再度热起来。

Mackey还说,皇家地产最近的一份报告已经表明,在半年多的沉寂之后,温哥华的房市又开始活跃起来,需求开始上升,房价也在升高。

CIBC银行副首席经济学家塔尔(Benjamin Tal)同意上述看法,GTA将要发生的事情也许就是我们在温哥华已经看到的情况。其实去年温哥华的房市下行并不完全是由于BC省府针对海外买家的15%的转让税,更多的是,本地买家暂时退市,以观察新税实施之后带来的影响。

这回轮到安省的金马蹄地区,政府刚刚推出新税之时,买家也要观望一阵,评估新税实施的后果。也许随后6个月内GTA地区的房市会相对平静,但在此之后房屋交易会再度活跃起来。

塔尔还说,对海外买家收税肯定会有些效果,但他说多少对省府没有采取措施打压国内炒家有些惊讶,也许怕下手太重?但据他的估计,如果这回省府针对海外买家的新税实施效果不大,省府的下一个目标也许就是国内炒家。

满银(BMO)的高级经济学家Robert Kavcic则指出,安省实施所谓非居民投机税或NRST的效果可能还没有当初BC的转让税对大温地区的效果大。他说BC的政策来得有点突然,民众一觉醒来说要实施15%的转让税,一开始有些发蒙。但安省不一样,民众不仅有了BC的经验在前头,而且这个话已经说了好久了,无论买家,还是卖家,都对这个税早有心理准备,只是没有料到会叫做NRST,也多少没有想到安省照葫芦画瓢,这个税率恰恰也是15%。

Kavcic说,安省的这个新税来得很正常,不过与BC省不同的是,有太多豁免,尤其是对国际学生的豁免就太松了,这就让新税的实施效果大打折扣(根据NRST的实施细则,外国留学生购房后在当局认可的大学或学院以全日制身份学习2年,可以获得NRST退税;如果申请成功,将返还全部利息)。

Kavcic预测说,也许在实施NRST之后不久的某一天,当人们适应了新税最初带来的轻微震荡、市场也消化并吸收了这个NRST之后,大家会发现房市又火起来了,房价又升上去了...

其实就在上月中旬,Kavcic料到政府不会对GTA发烫的房市坐视不管,他说政府肯定会出招,还劝GTA的业主赶紧卖房,否则一旦房价下滑,就卖不到多少钱了。他说眼下应该是30年以来,甚至更长时间以来最佳的卖房时机。
安省新税对压房价效果有多大?业内称最多平静6个月