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   安省每年5万租客欠租,8万多宗租务纠纷,9成房东提出 ... 8 月 4 天前,0 篇回复,1909 次点击
来源 : 明报新闻网

过去多年来,加拿大安省租务委员会(Landlord and Tenant Board)收到的求助申请绝大部分来自业主,涉及欠租逼迁的每年逾5万宗。

根据这个专门负责处理租务纠纷的官方机构,在2013年至14年间,收到的各类申请达到81,748宗,比对上的年度减少444宗。

资料显示,在这8万多宗的申请之中,由房东提出共有74,197宗,所占的份额稍逾90%。

安省租务委员会表示,由1998年开始,租务纠纷已由该委员代替安省法庭处理,自此之后,房东所提出的申请大致上保持在这个份额的水平。值得留意的是,房东的申请主要涉及终止租务合约或将租客逼迁,而欠租是最常引用的理由。事实上,由2011年至2014年之间的3个年度,每年欠租逼迁的申请维持在52,832宗至54,847宗的幅度,所占的份额,也高至71%至74%。

欠租只是逼迁理由之一,如果连同其他理由计算,房东申请逼迁租客的个案总数近年来都超过6万宗,所占的份额相应增加至逾81%。

此外,房东以未能达成协议而申请终止租约的个案有上升的趋势,由近5,000宗逐步增加至近6,000宗,所占的份额亦由6.6%上升至8%。此外,每年都有房东申请高过省府指引的加租幅度,但为数不多,所占的份额介于0.3%至0.6%之间。这3个年度的资料又显示,每年房东追租的申请所占的比率均在2.5%之下,以宗数计算,则在1,620至1,800宗之间。

租客提出的申请方面,每个年度均逾7,000宗,约半数涉及租客权利。以2013年至14年度来说,这类性质的个案为数达到3,600宗。此外,要求房东退回租金的申请也比较多。以2013年至14年度为例,合共有663宗,与租客提出的总申请个案7,551宗相比,占了8.8%。

根据安省租务委员会的处理方法,如果房东及租客愿意一起解决纠纷,便会安排调解人员介入。资料显示,在2013年至14年度,约有36%的个案透过调解解决。

该委员会表示,在这个年度,共作出82,126项裁决,仍待仲裁的个案则有8,497宗。... 0 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   海外资金流动性较低,本土买家风险更大 ... 8 月 5 天前,0 篇回复,1611 次点击
来源 : 明报新闻网

本年较早时,加拿大联邦政府房屋机构加拿大按揭及房屋公司表示,担心海外买家会撤资,可能会刺激楼市调整。不过,根据1名经济师的看法,有关海外资金对楼市影响的忧虑被夸大。

根据不少人的看法,海外买家多是以投资角度入市,较为容易作出撤资的决定,不利楼市的稳定。

加拿大帝国商业银行世界市场副首席经济师泰尔(Benjamin Tal)指出,市场过份担心海外买家,但对本地投资者的戒心则不足够。这名经济专家认为,当利率掉头回升,开始把物业出售的不是海外买家。根据这名经济师,相对于本地的资金,海外资金的流动性较低。他说,事实上,本地的买家会较为斤斤计较,当利率上升,便会认为亏本,开始出售物业。

市场一向认为,当楼市开始调整,如果卖家恐慌性放盘,可能会导致屋价失控急挫,令到跌势加剧。他认为,当利率真的开始掉头回升,加拿大人也许会发现,楼市所面对的最大风险来自本土。... 0 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   安省瞒税装修每年估值45亿,业界促长期提供税务优惠打击 ... 8 月 15 天前,0 篇回复,1397 次点击
来源 : 明报新闻网

安省住宅建筑业建议实施常设的装修税务优惠计划,以能打击非法的现金装修活动。

安省政府已经展开谘询工作,收集针对省内现金交易的经济活动的意见,其中包括住宅装修行业。

根据加拿大统计局的资料,全国地下经济占国内经济总值2.3%,以金额计算,每年高至424亿元。

安省方面,这类非法交易估计总值153亿。

资料显示,在住宅建筑领域,非专业判头、装修商、供应商及非法住宅建筑商的市场占有率达到30%。每年总生意额估计有45亿元。

安省财政厅长的议会助理兼省议员艾斑妮思(Laura Albanese)已经与建筑业进行谘询。她表示,省府著意要改善经营环境,提高守法的承包商的竞争能力,以及恢复税收的健全制度。

建筑业及土地发展协会(Building Industry and Land Development Association)透露,该会在谘询过程中提出一些建议,其中计有实施常设的住宅装修税务抵免优惠计划。

数年前,前联邦保守党政府曾为了刺激经济而推出类似的计划,一方面让利用这个计划的业主平均获得700元的税务抵免,也令到向政府申报的经济活动增加,总值43亿元。

这个行业组织指出,计划证明物有所值,因为消费者获得保障,而且专业的装修商也获得支持。其他的建议也包括推出宣传活动,提醒业主与不可靠商人交易的风险。

据指出,从事现金交易的雇主通常也不会为购买责任保险及员工保险,导致业主面对有关的风险。... 0 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   公寓单位租出,业主可否使用大厦康乐设施? ... 11 月 29 天前,0 篇回复,2742 次点击
多伦多土地愈多愈少,但人口不断增加,加上屋价愈来愈高,所以公寓也日渐受欢迎。

早在10多年前,公寓已蓬勃兴建。到了今天,更加如火如荼。公寓讲究的不单是质量,还有地点。

根据政府的建筑规划,人群居住不是分散和外延,而是聚集和紧密。这个建筑规划导致的结果是,公寓,镇屋,半独立愈来愈多,而独立屋和平房则愈来愈稀有。然而,及时如此的集中又集中,可建造的地块也是愈来愈少,那么,建筑商去哪里找到好地址去建房子呢?

据RE/MAX Imperial Realty Inc.的经纪Alice Chen说,答案是:通过推倒现有位于黄金地点的低层住宅,商用物业,来建造高楼,这意味着,现有的零售商店,比如披萨店,工业建筑,不是位于居民集中地的学校,以及其他一些物业,都需要推倒重建,尤其是,这些物业如果位于公共交通便利地点,这些都变成了必须的。

说到商业物业,在多伦多许多黄金地段的商业物业,都是由集团投资商,地产投资基金所拥有。这就意味着,在不远的将来,这些商业物业的位置上,可能会出现高楼大厦,并且还不是共管公寓,而是专门用来出租的大楼。过去十年来,之所以有这么多人投资公寓单位,其中要买房出租的准房东们占了很大一部分。

而最近几年,专门为出租这种特殊目的而建的公寓大楼愈来愈受到集团投资者欢迎。

当建筑市场向着专门为出租而准备的公寓大楼进发时,虽然可以在某种程度上解决出租市场的紧张,然而,与此同时,共管公寓的数量可能会变得相对减少,同时,人们拥有一个物业的机会也会减小。

共管公寓将继续在多伦多的地产市场上扮演着重要的、不可或缺的角色。理由是:共管公寓代表着绝大多数人可以负担得起的物业;这些公寓仍然是重要的出租来源;同时,共管公寓被证明是投资者的选择之一。

Alice认为,随着银行借贷利率持续走低,对商业物业投资的需求增加,在商业物业的原有地点重新开发的楼盘,成本势必会增加,那么,物业单位的价格也将变得愈来愈贵,无论是何种形式的重新开发:出租为主旨的物业大楼,还是共管公寓大楼。无论如何,多伦多的公寓时代,各种物业的混合存在时代,正式到来了。


单位租出,业主可否使用康乐设施
有不少人投资公寓单位出租,虽然自己不在那里居住,但认为自己是业主,理认有权使用大厦的康乐设施,事实是否如此呢﹖

Alice说,一位青年,有些投资理念和享乐心情,一年前买了一个公寓单位,自己不住,以租的形式让自己退休的父母在那里住。他当时买这个单位,主要看中了这个楼里的健身房,游泳池和桑拿房,想着自己可以一举两得:孝敬父母,投资未来,享受公寓的健身设施。

于是,青年的父母以租客的名义在那里居住,登记的户主名字是青年本人,这位年轻人每天前往这个公寓去游泳、健身。

一切均相安无事,直到一位大楼董事会的成员通知他,说因为他并不住在这个楼里,他无权享受这个楼里为住户提供的健身设施。他的双亲自然可以在泳池里畅游,然而他却不行。

青年很不服气,难道Condo有这条法律么?户主是他,交付管理费的也是他,为什么他就没有这个权利?

从法律角度上说,「公寓管理法案」或「公寓董事会」可否将此条例强加给公寓的住户﹖一句话:「可以。」

如果这大楼有自己的特殊法案,规定不在公寓居住的人群不可以使用大楼的设施,那么,该青年则必须遵守这个法则。

如果青年不服气,质疑自己的公寓是否真的通过这条议案,那么,他可以查看大楼记录,看看董事会是否真的合理合法的召集了大楼里多数居民的投票,通过了这项议案。这项记载在大楼管理记录的内容必须要清楚的写明,议案投票会议是何时召集的,何时通过成文的。同时也要有公寓集团的执行证书,表明这项议案是根据安省公寓大楼管理条例制定的。公寓董事会的人员必须要公正一份合法复印件,并且将此文件在土地局注册。 Alice又说:「这让我想起几年前接待过的一个小留学生客户。这个女孩子租住在北约克一个拥有标准游泳池的Condo物业里。她有个男朋友,在一家健身中心做游泳教练,主要培训儿童游泳。

于是,这个女孩子租住的物业游泳池,成了她男朋友接私活的场地。当我带这个客户看房时,她几次不无得意的对我提起,她男友利用她租住的这个物业的游泳池赚了钱。

「我听了没作声,但是很奇怪为什么Condo物业公司没有人干涉。本来她就是租客,物业管理费用由业主交付,当然她交的租金里包括了她每个月对游泳池的享受权。

然而,她的男友并不和她租住在一起,即使本人去享受游泳池已经踩在制度的边缘,更何况是用游泳池去赚钱。

「果然,过了一段时日,女孩子买了附近的公寓单位,随口说起,她男友已经被物业禁止在她租住的大楼游泳池带人游泳。

「我其实很想建议她,也许她男友和她住在一起了,才可以利用那个泳池锻炼,如果用来赚私钱,似乎有点问题呢。」

不能往楼下高空掷物
住在共管公寓,有各种束缚,那就是物业管理公司给住户制定的各种制度。比如,圣诞节了,您家门口想要挂上一个大大的花环,阳台上悬挂彩灯,这可不行。虽然这片区域归您用,那也是公众场所,Condo的物业管理规定,不能在公众场所张灯结彩。

还有,您想在自己的阳台上搭个棚子,放个狗窝,这都违反了物业管理规定。甚至,很多公寓的阳台上,连一个小小的烧烤炉子都不可以放。

但住户有一些匪夷所思的行为,让人无法容忍。

Alice表示,她曾在《国家邮报》上看到一篇有关Condo管理的问答,觉着很有用,拿来给大家讲讲。

一名公寓住户给报社写信,总有人从楼上的阳台上往下扔东西,甚至有碎啤酒瓶子;有时候是烟头什么的。这位住户不堪其扰,并确切知道是哪家人扔的,他向楼下的物业管理员投诉,管理员随即给这家人发了通知。然而,这家扔东西的人不但没改,反而变本加厉。

这位住户无奈给报社投信,他的问题是:他可以采取何种措施,制止楼上这位住户从阳台上乱扔东西的行为?

一言以蔽之:Condo董事会决定如何处理。

董事会将根据「安省共管公寓法案」第17条来解决这个问题。这条法规说的是,任何个人,不可以对公共物业或者其他个人造成任何损毁和伤害,如果发生,必须立刻停止。

如果董事会确认乱扔东西的人就是投诉人所指的人,首先董事会写封信,劝诫这位乱扔东西的人,他们的行为是被严格禁止的,并且可能会给其他人造成伤害,或者对公共物业造成损毁。董事会还会警告这位肇事者,如果他们不立刻停止从阳台乱扔东西的行为,这件事将被上交到公寓的律师那里去处理。

董事会必须要严格执行这条法案,因为董事会的董事们是大楼里的住户投票选举出来的,他们要代表住户发出心声并且最大程度保护住户利益。如果他们没有及时采取行动,从阳台上扔下来的东西给下边的住户造成损伤,法庭会判决董事会有责任承当住户的一切损失。所以,如果您是Condo的住户,您楼上有人从阳台上往下扔东西,即管投诉到物业管理处,这是您作为住户应该受到的保护。

公寓防火意识大过天
入住公寓,不仅是上车盘之选,由于不像住房子般要花时间打理,子女长大后的家庭,也倾向卖掉房子搬上楼。

公寓可带来方便,但也有不少事项需要特别注意的。其中包括防火意识。

公寓是多层大厦建筑,万一某户发生火警,受影响的是全幢大厦住户,Alice分享一个听来的真实个案。

一位住在公寓的女子,听她的邻居抱怨,烤面包片几乎把她的单位给烧了,因为烤面包片机器里的两片夹住面包的小零件弹不起来,导致面包被烧糊,浓烟四起。

说者无心,听者有意。这位女子开始担心,这个邻居家的烟雾报警器显然失效了,而像她邻居这样,单位里的烟雾报警器不工作的情况一定不止一个。如果是这样,整个大楼岂不是危机四伏?

她愈想愈怕,立刻和公寓董事会取得联系,报告了这个情况。董事会很快回话,说会深入调查此事。这个女子又有了一个疑问:董事会有权利通知各个住户,进入住户单位里,要求检查烟雾报警器么?

一个自己拥有Condo单位,并且编写了Condo管理故事系列的作者的权威回答:首先,查找您的Condo管理宣誓文本里边的条文,看烟雾报警器的维护和修理是公寓管理委员会的责任呢,还是住户自己负责?

如果是公寓负责,公寓委员会可以给住户发出通知,要求进入单位检查烟雾报警器是否正常工作。如果发现了问题,必须要立刻修复或更新。

如果烟雾报警器的维护和更换是住户的责任,董事会仍然可以给住户发通知,要求检查。因为董事会有责任保证大楼里的所有住户,不会因为某些住户的疏忽而受到间接的损失。

烟雾报警器可以拯救生命,任何时候,报警器都要保持正常的工作状态。

正如那个女子所忧虑的,一个小小的烤面包片机器的故障,可能导致局部起火,而局部起火可能在短时间内导致整栋大楼烧毁。... 0 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   多伦多投资公寓有赚有蚀 吸纳率成重要指标 ... 12 月 7 天前,0 篇回复,3339 次点击
来源 : 明报置业频道

许多针对房屋买家寻求作出聪明购买决定的研究﹐经常会投入大量时间﹐研究他们感兴趣的公寓建筑中﹐每平方呎的平均价格。单独聚焦在平均价格上﹐会有两大问题。首先﹐价格是拖后指标﹐那意味着一栋建筑今天的价格变化﹐反应过去6到24个月中﹐潜在的问题和失衡。而且﹐今日的价格﹐通常掩盖公寓建筑中真正发生的事。

据Realosophy Realty Inc. Brokerage的负责人兼持牌人John Pasalis说,「在我最近的贴文中,我写有一篇文章,题目为《如何避免在地产泡沫高峰期买房》,我在其中提供一个真实案例,我们如何在房价真正下滑前,看到美国亚利桑那州凤凰城(Phoenix)地产市场下滑的信号。在该宗案例中,价格两年来保持相对稳定,而待售房屋存量却飙升,那是供应超过需求的迹象。」

他说,类似措施也可用来将一栋公寓与另一栋对比。公寓是有一个自成一国的迷你社区,可以也应该独立分析。两个相邻建筑有非常不同的投资潜力,那很常见。

供过于求不利前景
John Pasalis分析如下:

如果你试图确定一个公寓单位是否良好投资,你应该询问一个重要问题:在过去一年该栋建筑内所有上市待售的单位中,实际售出的是多少套﹖

我们称这个数字为吸纳率。 100%的吸纳率等于是说,每个上市待售的单位,都实际售出;而0%的吸纳率,就是没有单位售出。

吸纳率是重要指标,因为它显示一栋建筑中的供需平衡。高的吸纳率意味着需求强劲,可能甚至超出供应,通常导致更高价格。低吸纳率告诉我们,该栋建筑的单位供应超过需求,经常导致降价。

今日的吸纳率告诉我们价格的未来方向。

案例﹕
让我们察看一桩真实案例,显示两栋公寓吸纳率的不同。 32 Davenport 是Yorkville地区一栋公寓,2015年完工,拥有200多个单位。 18 Yorkville是同一个街区的10年新公寓,有超过300个单位。

下面的表格,显示每栋建筑的吸纳率。

这表格显示,18 Yorkville的大厦中,72%试图卖出的业主,都成功将单位售出。而32 Davenport业主的成功率,却仅在12%。换个说法,32 Davenport大厦88%的业主,无法在挂牌后售出其公寓单位。如果你是32 Davenport的业主,那不是好的统计数字。

这当然引出两个重要问题,这种情况为何发生﹖为何它很重要﹖

32 Davenport最初在2011年,以楼花方式销售,单位是在每平方呎750元+的价格。 4年后,许多购入该单位的投资人,希望得到可观回报率,将单位挂牌在每平方呎1,000到1,100元间出售。许多卖家的要价,并非基于市场比较,而是卖家认定的希望投资所得。

结果市场的反应是,标价过高的单位滞留在市场上,仅有极少量实际售出。

标价过高难售出
假如单位被过高定价,为何卖家不降价,让它们售出﹖

简短答案就是,卖家非常顽固。在股票市场中,如果特定股票的需求下降,价格马上跌至一个水平,市场会清理,供应将等于需求。这个下滑立即发生,那是为何我们会看到,股价在单一一天能够下跌20%或更多。

地产市场的表现却和股市不同。房屋需求降低、存量增加时,价格不会立即下降。它们不下降,因为多数卖家倾向暂时坚持想要的价格,或者暂时放弃出售,而不是接受大幅降价。

John Pasalis说,我们可以在32 Davenport的低吸纳率下,看到这个价格坚持。近90%的业主,宁可不卖单位,而不愿将价格降到期望值以下。

那对于32 Davenport的单位价格意味着什么﹖它实际依赖现有业主的动机。售出的为数不多的单位,都是在每平方呎900+的价格范围内,远低于多数??其他卖家的要求。如果更多业主决定,他们不愿坚持膨胀的价格,决定可以降价出售,那么价格就会持续下滑,直到达到市场??认定是正确的水平。 「最终平均价不管在每平方呎950还是850元,那不清楚,但我可以说的是,我没有预期看到以下一、两年,32 Davenport的价格会出现大幅升值。」John Pasalis说。

先跌后扬
我们看到类似情况发生在Festival Tower,那是多伦多娱乐区一栋公寓,在2011年完工。在完工最初两年中,仅20%上市待售单位实际售出。结果,2011-14年间价格下滑,最终在2015年轻微上扬。 Festival Tower的故事类似32 Davenport,大厦最初完工时,投资者膨胀的期望值导致非常低的吸纳率。

如果你处在公寓的市场,要确定你感兴趣建筑的吸纳率。高的吸纳率意思是,单位有强劲需求,因为多数待售单位实际售出。

当多数上市待售的公寓单位没有售出,也就是低的吸纳率,这等于告诉你,该大厦的单位供应超过需求。这种不平衡通常会导致很低的增值,可能甚至价格下滑。

买家如果只是聚焦察看每平方呎平均价格,或者大厦内可比销售,是在望向后视镜。取而代之的是,要理解价格可能引致的未来方向,查看吸纳率便知。... 0 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   房屋有这九个特点 容易吸引小偷上门 ... 13 月 3 天前,0 篇回复,3411 次点击
来源:世界日报

你花很多心思整理住家,绝不希望成为窃贼下手的目标。但是以下几点,可能在无意间吸引小偷上门.

破旧大门:窃贼最先看到的就是大门,破旧的大门代表你家是容易到手的目标。干净发亮的大门给人感觉整栋房子获细心照顾,较难破门而入。

只有一个锁:窃贼注意他们要破解何种锁,当他们看到只有普通的弹簧锁,没有挂锁(padlock),他们较可能下手。

垃圾诱人:你花大钱购物后扔掉的纸盒和袋子,等于向窃贼宣传家中有贵重物品。避免让小偷知道你刚买一台平板电视,把包装盒放在屋内,直到收垃圾时才拿出去。

屋外漆黑:窃贼不希望被看到,若你安装移动感应灯和基本的户外灯,你等于在住家四周设置了光线屏障,使小偷不易潜入。特别注意前后门和走道。

室内一目了然:你不希望歹徒看到你家有很多贵重东西,所以拉上窗帘,面对街道的窗台摆一盆大植物。

庭园不安全:灌木丛和矮树种在窗户下面,不但好看也阻碍爬进窗内。窃贼特别不喜欢有刺或折断有声音的植物。但是高度达二楼窗户的树,要清理较低的枝子,以免被当作阶梯。

塞满邮件的信箱:邮件塞满信箱,是你不在家的迹象,容易被偷。如果你长时间离家,使用邮局“请求暂停送信”的服务,也可请邻居拿信。

空屋:多数窃贼作案时不想碰到人,如果他们认为屋内有人,就较不可能下手。所以打开灯,甚至打开电视或收音机,制造有人在家的假象。如果长时间不在家,你可用电子定时装置。

低阶警报系统形同虚设:虽然要花钱,但是高品质的警报系统对遏阻盗窃的效用极佳。不过小偷知道虚假或差劲警报系统的征兆,所以找一家有信誉的公司,考虑高科技产品。... 0 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   加拿大隔夜利率低逾零下1厘,部分浮息房贷才会变负利率 ... 13 月 11 天前,0 篇回复,1959 次点击
来源 : 明报新闻网

以目前的利率计算,加拿大隔夜利息需要调低至超过零下1厘,才会有一些浮息房贷产品接近零利率的水平,当再调低,方会出现房贷负利率的情况。

目前浮息房贷利率是以银行最优惠利率减若干点子计算,例如是30个点子,便是俗称的P减0.3,而房贷实际支付的利率,便会跟随银行最优惠利率而按这个差幅变动。

较早前,一些浮息房贷产品的利率可以低至最优惠利率减70个点子,以现行各大银行最优惠利率2.7厘计算,根据浮息房贷合约,这些房贷的利率接近2厘。

根据陈蔚纯博士,目前隔夜利率是0.5厘,若然中央银行减息2厘,将这个重要息口调低至负1.5厘,以及银行的最优惠利率以相同的幅度下调,这些房贷便成为零利率的产品。如果再低,便进一步变成负利率产品。

不过,央行过去的2次减息,银行并未以相同的幅度将最优惠利率下调,所以甚至乎隔夜利率大幅度调低至零以下,造了浮息按揭的业主也未必有息收。

另方面,对于楼市来说,负利率可能有反效果,未必是业主之福。

根据一些中央银行的看法,负利率可以被视为防止通缩的工具。然而,目前已有专家开始担心,中央银行将利率下调至零以下,难免会刺激楼市,导致泡沫。

在过去1年,荷兰首都阿姆斯特丹楼市成交量回落2%,但屋价却飙升20%。

本月较早前,国际货币基金会也曾警告,负利率可能会对诸如住宅的资产价格引来荣衰周期。... 0 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   多伦多楼花必胜秘籍3:怎么选楼层,户型,朝向 ... 14 月 7 天前,0 篇回复,2769 次点击
怎么选楼层

一般来说,楼层越高,同样的单位,价钱越贵,目前DOWNTOWN 和北约克的楼盘,一般的开发商收的FLOOR PREMIUM是1000块,也就是说,同样的单位,2楼总价比1楼贵1000,其他地方的开发商一般收的FLOOR PREMIUM是500-1000,楼层越高,当然VIEW 更好,但是对于投资者来说,楼层越高,未必投资价值越大,比如说一个28楼的单位,价钱比8楼贵了2万,但是在出租的时候,28楼的租金未必会多收100块,新的CONDO交房后,在RESALE市场上, FLOOR PREMIUM随着楼龄的增加而消失,楼层高的单位未必就卖得比楼层低的单位贵,在RESALE 市场上,不同楼层单位的成交价跟当时市场的供求关系,单位的CONDITION,买家,卖家的MOTIVATION有关系.有的买家有恐高症,他们不喜欢住楼层太高的房子,另外,楼层越高,风越大,特别是靠近湖边的高层单位,阳台上的风特别大,即使是夏天,再阳台上长时间呆着也不好受.因此对于投资者来说,买中低层的单位比较好,如果这个大楼是50层高,一般来说,买8-25层就可以了。



怎么选单位/户型

一般来说,最受投资者喜欢的户型是1Bed+DEN,1房,和小的两房,因为这些单位的价钱比较便宜,出售或者出租都比较容易,大的户型,比如说2房,3房的单位,价钱比较高,END-USER买的可能性比较大一点,最近几年,开发商为迎合投资者的需要,中小户型在一个大楼里面的比例比较高,导致大户型偏少,这样在以后的RESALE市场中,因为放盘的主要是小户型,大户型比较少,这样会导致大户型单位的保值,升值.对于层高来说,9尺当然比8尺好,特别是对于面积很小的单位来说,屋顶高一点,不会有那么的压抑.这几年,DOWNTOWN的很多楼盘的有些单位的BEDROOM 没有窗户,挑这样的户型的时候,最好是要层高达到9尺或9尺以上,另外窗户要大,这样卧室才不会太暗,如果买的是两房的单位,尽量挑两个房间不要连在一起的户型,比如两个房间中间隔着一个厅,或者厨房, 因为未来的租客或者买家可能会要求私密性,挑一房加DEN的时候,最好挑比较大一点的DEN,这个DEN可能作为第二个睡房来使用,那么1Bed+DEN的单位要不要两个洗手间呢?这就因人而异,有的人觉得有必要,有的人觉得这对CONDO有限的空间来说是个浪费.



怎么选朝向

一般的中国人都希望选朝南的单位,因为朝南的单位地日照的时间比较长,阳光充足,而且靠近湖边的朝南单位,可以看到更多的湖景,开发商定价的时候,朝南单位的定价一般比其他不同朝向的同样单位的定价高,在DOWNTOWN的YONGE,BAY等大街,高楼林立,朝南的单位不一定有湖景,即使这个楼离湖边很近。就是现在有湖景,也不能保证将来有景。东,西朝向,只要没有被BLOCK,都算可以,朝正北的单位,光线差一点,冬天冷一点,有些人不喜欢,当然最好有两个朝向的,比如东南向,西南向,但是开发商一般把角落单位设计成大的户型,这也是开放商在户型和位置的一个平衡吧。对于单位的VIEW 来说,当然有VIEW 单位在出租,出售的时候都受欢迎,升值的空间大,开发商在定价的时候,也会考虑到这一点,有VIEW 的单位的定价高一点,所以买的时候,要BALANCE 价钱和VIEW。

要不要买PARKING,LOCKER?

对于靠近地铁的1+DEN,1bed,studio的买家,车位和LOCKER不是很必要,特别是目前好的地点的车位动辄5,6万,再加上车位的管理费50-200块/月,不是一笔小支出,对于2房以上的单位,因为可能是一个家庭在住,东西会比较多,可能需要一个车位和LOCKER。... 0 篇回复 | 添加回复 | azalea 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   多伦多楼花必胜秘籍1:为什么要买楼花? ... 14 月 7 天前,0 篇回复,2761 次点击
多伦多楼花必胜秘籍1:为什么要买楼花?


1. 有升值的可能.

为什么有人投资楼花,简单的说,投资楼花有赚钱的机会,因为楼花一般要3-5年才可以交房,投资者用比较少的钱(15%-20%的房价的DOWNPAYMENT), 过几年后,房价可能都涨了不少了,到交房的时候,可以出售,可以出租,也可以自用.

2. 管理上比较容易

CONDO一般由专门的管理公司来管理,业主不需要做诸如剪草,铲雪的工作,24小时保安增加了CONDO住户人生和财产的安全感,对于大部分业主来说,整座大楼的管理不需要他们费心.

3. 容易出租

多伦多目前的出租的APARTMENT大部分都非常旧,很多都是20-30年以上,而且租金也不便宜,有的保养非常差,甚至有老鼠,蟑螂,CONDO 一般都比较新,保养好,又有健身房,游泳池,租金比APARTMENT高一点,租客比较接受.

4. 流动性和可负担的起

CONDO 一般建在交通便利,人口密集的地方,上班,学习,休闲娱乐,购物等非常方便,比如DOWNTOWN,北约克YONGE街走廊,所以潜在的买家比较多,出手很容易,流动性比较强,这样就可以保证RESALE 价值,也可以在比较短的时间内转手.另外,CONDO价钱比同一个地方的其他住宅单位便宜很多,能让更多的人负担得起,特别是对刚刚工作不久的年轻人来说,一个20-30万的单位,负担不大,比去租公寓强,而且是自己的物业,既享受了生活,同时CONDO本身也在增值,一般一个大楼里面,有各种大小不同的单位,有一房的单位,从20余万到三房单位七,八十万,甚至上百万都有,可以满足不同的人群,不同的预算的需要.

5. CONDO 设施比较先进

CONDO业主比其他住宅单位业主享受更高的生活便利,比如说室内游泳池,健身房,电影厅,瑜伽房,桑拿房,多媒体房,派对房,客房等,这些设施不出门就可以享受到,这是其他住宅单位无法比的.

6. 采用最新的节能环保标准和开发式设计.

现在新建的CONDO,一般采用最新的LEED(leadership in energy and environmental design)节能,环保标准,这种大楼在用电和GAS 上比一般的大楼省了不少,在户型设计上,一般采用开放式厨房,对空间的利用率更高.对于比较小的空间,不会感到那么压抑.


经纪MICHAEL LIN原创.... 0 篇回复 | 添加回复 | azalea 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   房地产投资有哪几种方式? ... 15 月 20 天前,0 篇回复,2093 次点击
房地产投资常见有以下几种方式:
A.投资自住或自住加出租, 租金可抵部分或全部 Mortgage 及 Property Tax. 以后出售变现, 增值的部分免税.

B.购买物业经营或出租, 经营或出租的收入用来还清贷款及其他费用. 以后转卖物业, 房产本身及增值部分就是一笔相当可观的投资回报.

C.低价购买旧房, 翻修后转售, 扣除装修费用及税费, 赚取其中的差价.

D.选购位置好的 Lot 或 Retired House, 精心设计, 再建新屋出售, 投资回报率很高.

E.购买期房,预付定金获得新盘, 房屋建好后出手转卖, 会有利润.

F.购买公寓房, 委托管理出租, 房价上升时, 转卖升值.

J.购买Industrial Unit, 申请重新规划(By Zoning Bylaw), 做商业出租, 利润颇丰.... 0 篇回复 | 添加回复 | azalea 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   房屋买卖中都有那些税收? ... 15 月 20 天前,0 篇回复,2006 次点击
主要有以下3种税收:
Land Trasfer Tax

地产转让税:由买方在办理产权过户时缴纳.

Property Tax

物业 税:由房产所有者每年按时缴纳.

Income Tax Concering Capital Gain

当卖房者在销售房产后, 销售所得的增值部分, 计入 Capital Gain, 乘以相应的系数, 得到 Taxable Capital Gain, 然后考虑到 Recapture Captital Cost Allowance 及 Unamortized Expenses, 得到 Taxable Income, 最后乘以税率得到Tax Liability.

Income Tax Concering Rent Incoming

房屋出租所得计入年收入, 所应缴纳的税.

GST(Goods and Services Tax)

商品及服务税, 有多种情况可以免缴, 例如对二手的住宅房屋包括 House, Condominium, Summer Cottage 或 Apartment Building 都是免征GST的.... 0 篇回复 | 添加回复 | azalea 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   加拿大买房程序 ... 15 月 20 天前,0 篇回复,2085 次点击
一. 联系银行或贷款经纪

银行或贷款经纪通常在了解你的家庭收入、债务状况、日常生活开支和你的首付金额后,告诉你可以申请到的贷款额度和大概的贷款利率。说大概,只是因为利率一直在变,银行难以保证咨询时的利率一定能在你房屋成交时适用。一般我们可以申请做个预评估pre-approval,通常有三个月的期限,以避免三个月内利率上涨。如果你有满意的收入证明,贷款额度可以是80%,但如果你没有工作或没有足够好的收入证明,那么贷款只能是65-70%。

二. 看房

联络你信得过的经纪,确定你心目中的地段、房价以及房屋类型,经纪人会根据这些资料为你选择合适的房屋;一个好的经纪必须具备良好的职业道德,了解法律和各项规定,具有专业知识,关注你的需求,提供建设性的建议,诚实可靠。找到符合你的价格和地段的房屋后,你要了解以下各项:1,房子的状况(condition);包括屋龄、内外装饰、屋顶、墙面、地板和电器等等。2,地税(Property Tax)和水电气费;加拿大所有的房子都有暖气,燃料有天然气(gas)、电或燃油(oil),相对而言,gas是比较经济划算的,用电干净但较贵,而用油则不太方便。甚至很多保险公司都不再受保用油的房子。一般来说,你不大会有精力来改这东西。3,建筑图(Survey);严格来说它只是一张土地和房屋方位图。你申请贷款,将来卖房都需要它。4,中央空调;因为这里的夏天不太热,三十多度的日子就几天,一般用电扇就行,所以有些房子没有中央空调。5, UFFI(Urea Formaldehyde Foam Insulation),一种化学填充剂,很多人管它叫石棉,其实和asbestos是两回事。为了节省能源,在 1975到1979年间,安省曾鼓励使用UFFI注射进墙体作外墙绝缘隔热材料,全国大约有十万户采用,但后来又发现UFFI会释放出 formaldehyde gas,含有对人体健康有害的成分,政府又出了一大笔钱替住户拆除,再后来又发现其实没什么大事。因此,市面上有UFFI的房子很少,经纪人会要求卖方保证屋内不含UFFI,并写进合同。6,朝向和日照;不象国内的很多好房子都要求坐北向南。加拿大的房子朝向就乱多了,除了上下,朝哪个方向的都有。事实上,因为日照时间长,很多朝西的房子也很受欢迎。7,其它的门窗厨房卧室,不一一列举。

三. 下Offer。

房主已经有了一个要价(ask price或list price),你可以就地还钱,也叫“下Offer”。Offer由经纪人来写,但价钱由买家定。买家当然想是越便宜越好,但不能还得太低,太低了卖主认为你不诚心。负责的经纪会提供最近这个区内类似房屋的成交价格,据此并结合经验给你一个参考意见。经纪会和你仔细研究所有细节,肯定你所需要的各项条件都在Offer内,例如订金(通常是一万两万或房价的 5%)、交屋日期、电器、家具、窗帘及地毯等。通常经纪会在合同里加进几项条件(Condition),包括验屋、贷款等,Condition的时间通常是5个工作日,如果有条件不满足,你可以不买这房子,不会有什么损失。合同中还会有一个时间限制(Irrevocable time),卖主必须在此前做出决定。所有条款写完后,你要在每份合同上签字,然后由经纪负责送给卖方经纪。卖主可能接受,可能拒绝。如果卖主觉得你的条件比较接近,他会回签回来(这里叫Counter Offer),一般来说是在你的Offer上改动价格或者交屋日期(Closing Day),有些也用专门的合同,只写了要改动的条款。同样,也给你一个“最后期限”,在此日期前做出决定。你可以接受、拒绝或者再还个价。就这么来来往往,直到达成一致,或者最后告吹。最后签字前一定要慎重,这可是有法律约束的,签完字可就不能改了。然后,你要照合同交给经纪人一张支票(有些要Money order)作为订金,这笔钱存到卖方经纪公司的一个由政府和银行监管的信用帐户里去(trust account),绝对安全,如果最后因为合同中的条件不能满足,你不要这个房子,钱会完整地退给你。

四. 验屋

验屋项目包括房屋的面积、年头、水电、暖气空调、屋顶、墙面、上下水、地板、门窗···等等。验屋师会详细给你解释房子的优点和缺点,一定得听清楚,记下来。当然,如果电器不能正常工作,卖主必须为你修好,除非合同另外声明。大毛病(指房子的建筑支撑结构和电力系统等)你可得斟酌,你可以要求卖主修理,如果不同意,你也可以要求降价;实在不行,只要你不签那份免除Condition的通知(Waiver),合同自动取消,这是法律赋予你的权力。但有一点一定要告诫:在下Offer以前,必须明白,要买的房子就是现在的样子,你的出价就是按现在的状况来的,除了影响房子使用功能和确实的缺陷(比如房子结构有问题,要么电器罢工了),或者写进合同的东西外,卖主一般不会再做任何其它的改进或装饰。

五. 按揭贷款

将房屋合同、成交房价等信息通知之前的银行或贷款公司,对按揭作正式审核。验屋贷款都没问题了,其它条件也满足了,就得给卖主签出Waiver(免除条件通知)。

六. Status Certificate

Condo Apartment和Townhouse才有。通常包括了Condo的所有相关文件,如注册登记时的文件,近期的财务情况,以及保留金(Reserve Fund)和保险单。申请费100元,通常由买方支付。如果不满意,可以取消合同。

七. 房契检查

合同里有一个查契期限,一定要在这之前把合同交给律师,律师花一定时间才可能完成。通常律师把房子的历史查个底:土地的所有权,房子有没有抵押,有没有侵占别人土地,怎样的路权,是否拖欠地税和其它费用,检查当地政府有没有发出这座房子有什么问题的通告。律师还会计算你应该承担的地税和其它费用并准备相关的法律文件。

八. 保险

所有贷款机构都会要求你购买保险,尤其是火险,并在交屋那天生效。所以在决定要这座房子后,联络保险公司,得到保险号码(Policy Number)后,通知银行或贷款公司,还有律师。同时,让保险公司发个信给他们。通常其它的财产险没有cover,所以你可以买财物和人身伤害险,不过不是必需的。

九. 水电气

打电话给水、电、天然气和Cable公司,通知他们在交屋后给你开个新户口,还有银行、交通部(你的车和驾照)、健康卡、保险公司,地址都要改。

十. 签字

交屋的前几天,律师会通知你去签署所有文件,并要带足银子准备接收房屋。在closing前,你应该还有机会做最后一次检查,并要求房主向你介绍所有设备的使用方式,千万不要浪费这次机会。不过因为房主搬走,看不成的也时有发生。


十一. 交屋日(Closing Day)

这天,买卖双方律师都会在地产登记机构(也就是房管局)网络上办理所有的手续,一般在下午会通知你去拿钥匙。拿到钥匙后你应该先到房子里检查一遍,有什么问题,比方电器家具少了,玩不转了,立刻通知律师,有可能的话拍照留影。

到此为止,房子是你的了,然后买家具,联络搬家公司,告知你的亲朋好友,还要买修理院子的工具,通知有线电视公司。步骤很多,但没关系,负责的经纪会提醒你每一步,使房屋变成你温馨的家!... 0 篇回复 | 添加回复 | azalea 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   多伦多的物业类型有七大类: ... 15 月 20 天前,0 篇回复,2081 次点击
多伦多的物业类型有七大类:

独立屋(Detached House)
半独立屋(Semi-detached House)
连屋(Link House)
交管理费共管式镇屋(Condo Townhouse)
不交管理费镇屋(Townhouse)
交管理费高级公寓大厦(Condo-minium Apartment)
商业(如商场, 生意, 办公室, 加油站, 农场, 店铺以及土地等)
多伦多的物业的风格类型又可分为六大类:
平房(Bungalow)
两层楼(2-Storey)
三层楼(3-Storey)
后复式多层( Back Split multi-level)
边复式多层 (Side Split multi-level)
高层大厦
特别指出的是, 多伦多绝大部分的物业,除交管理费高级公寓大厦(Condo-minium Apartment)各家在地下层购买拥有一个小型储藏室以外,独立屋、连屋、半独立屋及镇屋都有自己独立使用的地下室或走出式地下室。

多伦多物业的多元化另一方面的体现是指各族裔杂居。但是不同族裔又会在各个市的某些地段类居。我们很多客户都是倾向于在自己族裔聚居地购买物业房产,生活方便又开心。而又有一部分客户倾向于购买族裔更多元化的社区的房产。... 0 篇回复 | 添加回复 | azalea 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   首次置业人士:房贷是好债务,首置平均借25万元 ... 19 月 9 天前,0 篇回复,2358 次点击
大部分首次置业人士都认为房贷是好的债务,而且对于本身借取的房贷额并不感到后悔。

加拿大每年有28万人首次买屋,平均屋价接近31万元,房贷额均计稍逾251,000元。

加拿大人喜欢置业,除了希望居有其屋,提高生活质素之外,也会视房产为投资,长远来说,能够带来回报,甚至为退休生活提供保障。加拿大认证按揭专业人员协会(Canadian Association of Accredited Mortgage Profession als)较早前向超过800名的置业人士调查,结果发现69%的人明显或非常之认同房贷属于良好债务。

如果将焦点放在首次置业人士方面,这个份额减少至64%,但仍然占大多数。

今次调查问题将房贷设定为好债务,要求受访者按本身的认同程度作出回应。

结果显示,大多数的首次置业人士对房贷都有正面的看法,认同程度属于中度的占了28%,而明显认同的比率更高至42%。至于非常之认同亦有22%。

认同程度极微及稍为认同的首置人士的份额则分别有3%及5%。

调查又发现,对于本身所借取的房贷额感到很后悔的首次置业人士并不多,非常后悔及明显后悔则分别有3%及11%。

后悔程度极微的则占了32%。至于稍为后悔及中度后悔的人的份额分别是29%及25%。

来源 : 明报新闻网... 0 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   做精明消费者:熟悉以下这五个数据,贷款免吃亏 ... 19 月 12 天前,0 篇回复,3198 次点击
数字对财务很重要,有些数字看来难懂,但是做为一个精明的消费者,你应熟悉以下这五个数据,特别是当你想贷款的时候:

信用分数:760分以上属于最佳消费者类别,很可能使你获得贷款最低利率。若你买50万元的房子,考虑30年房贷,利率是4%而不是4.5%,可使你30年下来省5万元。若你的信用不是最好,至少努力提高分数。

当你想要贷款时,最好掌握自己的信用分数、借贷额、债务对收入比率等讯息。

借贷额:你现在可借到的金额很重要,就像汽车所剩的汽油,影响行驶多远。例如,若你的借贷上限为1万元,你借了2000元,你借贷的剩额是8000元。确保你有充分的剩额,而不是经常达到借贷上限。

债务对收入比率:如果总收入的42%以上,是用来支付汽车贷款和房贷之类的债务,那你就麻烦大了。这个比率愈低愈好,但在生活费昂贵的地区,像纽约市或旧金山,可能不易做到。付债超过收入的42%,较强硬的放贷业者可能拒绝贷款。

流动资产比率:对个人而言,流动资产比率是指你的应急金,也就是说你手边的现金,是否足够来支付每月帐单。由于太多人是月光族,专家建议最好存有三到六个月的生活费,以应付各种帐单。

净值:虽然银行贷款时,并不考虑范围那么广泛的数字,多数人会希望有个整数来追踪自己的财富。净值就是你的总资产减去总债务,包括房屋净值、积蓄、投资组合、汽车等资产,以及你的债务。净值是追踪财务状况的最好方法之一,虽然容易受到股市起伏的影响。

来源:世界日报... 0 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
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