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   加拿大房贷到期可考虑换银行,忠诚客未必优惠 ... 30 月 20 天前,1 篇回复,5060 次点击
来源:明报

有研究显示﹐在争取房贷优惠方面﹐忠诚是不管用的﹐货比三家及转换银行才会有?数。据加拿大中央银行研究﹐银行会为新客人提供较优惠的房贷﹐所以业主在房贷到期后更换银行﹐通常都可以获得较有利的利息。

这次研究是由3名经济师进行﹐分析1999年至2004年间一些购买保险的房贷资料﹐结果发现银行给予新客户的条件比现有客户优胜。

据日常经验﹐忠诚客人会获得较佳服务及优惠。大概是基于相同的想法﹐一些人会认为房贷到期后续约﹐银行方面应会自动提供优惠﹐但现实可能并非如此。

这些人自以为本着忠诚便能取得最优惠利息﹐结果令自己失去讨价还价的能力﹐所能争取到的折扣也不多。

事实上﹐愈有钱的人愈不会去货比三家﹐因为他们对银行所提供的全面服务感到满意﹐因此愿意支付较高的成本。

房贷经纪可提供最优惠利息

研究又发现﹐房贷经纪可以提供最优惠的利息。

房贷经纪的费用由放贷机构支付﹐不用客户负担﹐而且不会局限于单一放贷机构的产品﹐再加上竞争非常激烈﹐所以极有必要为客人寻找最优惠的利息。

该研究更指出﹐房贷经纪是推动房贷折扣的重要动力﹐促使房贷平均减少17.5个基点。

这次研究亦发现﹐整体来说﹐首次置业人士的预算紧张﹐所以较有机会格价一下﹐以争取到最低利息。

从银行的角度来看﹐这些人是高危一族﹐原因是债务偏高﹐但长远而言﹐则会是其他产品的客源﹐所以会提供优惠。

年轻贷款人较易获折扣

研究进一步解释﹐放贷机构更愿意为较年轻的贷款人士提供折扣﹐原因是指望将来的商机。

房贷业内人士指出﹐首置人士多数是年轻人﹐习惯使用互联网及社交媒体来进行研究﹐所以也喜欢格价。

此外﹐他们亦不介意尝试新事物﹐所以愿意使用房贷经纪服务。

续约时所提供利息未必最低

据指出﹐人们在房贷续约方面很多时都会大意﹐收到放贷机构的通知函件﹐了解一下已经偿还了多少本金﹐再看一下新的利息﹐觉得不错便同意续约﹐但是比较适合的做法是在市场看看有没有更好的利息﹐因为续约方面所提供的利息﹐未必就是最低的利息。... 1 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   加国私人房贷市场日益猖獗 ... 30 月 23 天前,1 篇回复,5214 次点击
(大中报)《多伦多星报》的一篇文章称,由于渥京收紧按揭贷款规则,导致一些购房者越来越难以从大银行获得按揭贷款,私人按揭贷款市场开始欣欣向荣。但是由于私人按揭贷款的利率高达12%至30%以上,一些借款人可能会因此失去他们的房产。

据按揭经纪人称,他们已经看到越来越多的人,尤其是自雇人士或是在渥京进一步收紧按揭贷款规则前购买公寓楼花或房屋的买家,正在努力争取获得按揭贷款,或是以他们的房产重做按揭贷款。

随着许多购房者被A类贷款机构,也就是提供2.99%超低利率按揭贷款的银行拒之门外,提供利率为4%至5.5%的按揭贷款的B类贷款机构,例如信托公司的业务量大幅增长。

与此同时,基本不受监管的私人贷款者也从中分得了一杯羹,他们通常都是利用来自投资者的资金向绝望的借款人提供为期一年的只付息贷款(interest-only loan),而这种贷款一直被认为具有很高的风险。

资深按揭经纪人弗利森(Jason Friesen)称,这种替代性贷款人越来越多是时代的标志。他指出,将会有越来越多的人选择替代性贷款人,这也是那些长期以来一直将他们的房产作为银行取款机的人士产生的副产品。人们会发现有许多绝望的人做出孤注一掷的选择。

弗利森已经看到不再有资格获取银行按揭贷款的人数增加了一倍。他称,过去通常只有十分之一的人不符合资格,而现在该比例已经增至五分之一,其中自雇人士数量大幅增加,因为渥京收紧按揭贷款规则对他们产生了巨大的影响。

但是转为选择替代性贷款人的代价高得惊人。以一笔$50万元25年期的按揭贷款为例,按照银行2.99%的利率计算,借款人每月需要还款约$2,360元;而按照B类贷款机构5.5%的利率计算,则每月需要还款$3,000元。

但是如果借款人是从私人贷款者手中借贷只付息贷款,按照15%的利率计算,借款人每月的还款金额就会飙升至$6,200元。除此之外,常常被借款人忽视的小字条款和一些费用,例如律师费、放贷费和滞纳金等,也会令借贷成本增加数万元。

但是,现在似乎有越来越多的借款人别无选择,只能接受私人按揭贷款,而私人贷款者也常常会在他们的电邮广告中声称自己可以完成“困难的交易”,或是做“银行做不了的事情。”

由于渥京现在已经限制大银行提供价值超过房价80%的按揭贷款,因此按揭经纪人为私人贷款者和需要达到房价85%或90%的贷款的借款人牵线搭桥,可以获得很高的酬金。

但是按揭经纪人阿纳格尼斯(Steve Garaganis)称,私人贷款者在按揭贷款市场中所占的份额微不足道。他力劝客户租房,而不是借贷高息贷款购房,因为这不仅会增加买家的债务负担,可能还会导致他们最终失去自己的房产。

但是阿纳格尼斯也看到越来越多的自雇人士被迫选择替代性贷款人,在过去他们通常都能够从银行获得贷款,而渥京进一步收紧按揭贷款规则,令他们别无选择。

按揭经纪人斯密斯(Rod Smith)专门负责安排私人按揭贷款,但是他只接受富裕而又精明的投资者的资金,这些投资者事先都已经经过审查,以确保他们能够承担相关的风险。在这些投资者中,大部分人都是为了寻找股市投资替代品,并且对用硬资产和房地产作抵押的贷款很感兴趣。

斯密斯称,由于银行收紧贷款,私人借贷领域业务量大增。实际上,银行此举导致“更高级别的借款人”转向私人借贷,尤其是自雇人士。

按揭经纪人认为更糟糕的情况可能还在后头,因为在未来数年,许多高杠杆业主或缺乏足够收入证明的自雇人士在更新贷款时,会发现他们首次被银行拒之门外。

密西沙加的一名女子在失业后为了偿还债务,以其$32.5万元的镇屋做第二次按揭贷款,但却遭到A类贷款机构和B类贷款机构的拒绝,万般无奈之下她选择了私人按揭贷款。最终她借贷了$2万元利率高达16%的按揭贷款。但是该名女子称,从文件费到滞纳金等各种收费高得惊人,她有可能因此失去她的房屋。

但是面临风险的不仅仅只是绝望的借款人。多伦多房地产经纪人佩尔绍德(Brian Persaud)一直在设法帮助一名女业主出售一套公寓,在一名按揭经纪人说服她如果利用她的房屋净值信用额度(Home Equity Line of Credit)去帮助有需要的借款人,可以从中大赚一笔后,她背负上$77,000元的债务。

该名女业主放出的第一笔$35,000元只付息贷款很顺利。这笔贷款为期一年,借款人按时偿还了贷款,按揭经纪人向她支付了丰厚的投资回报,其中包括$1,700元贷款费用。


但是,她利用房屋净值信用额度放出的第二笔$50,000元的贷款却导致她背负上$77,000元的债务。据该名女业主称,后来她发现这笔钱被用作一套公寓的第二次按揭贷款。由于公寓业主违约,她不得不负责偿还公寓的按揭贷款,以及相关的维修费及其他费用。



这位单亲母亲现在承认,她应该先聘请一名律师查看相关的交易,然后再出手行动。她之所以不愿意透露自己的姓名,也是担心会被银行发现她利用房屋净值信用额度放贷。她表示,自己今后再也不会涉足此类交易。... 1 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   加拿大房贷利率创新低 浮息定息均有利 ... 32 月 11 天前,0 篇回复,5163 次点击
来源 : 明报新闻网

房贷业内人士指出,目前浮息房贷及定息房贷都有利,如何选择,则应因个人的情况为依据。

一名房贷经纪表示,以目前的经济状况来说,浮息房贷较具吸引力,不过,在近数个月来,定息房贷产品也愈来愈迂唪迎。

房贷经纪网站引述Verico East Coast Mortgage Brokers的经纪赞宁斯(Rob Jennings)称,以个别人士的风险容忍程度,个性及财政状况来说,定息及浮息各有好处。

他指出,重要的是房贷经纪向客人解释最优惠利率的历史及近期的预测、诸如油价下挫等的经济因素,以及浮息和定息的不同罚息等多方面的资料。不过,这名经纪补充称,他的很多客人都选择了定息房贷,原因是较有保障。

目前一些投资者正盘算如何利用历史性的低息来在商业地产及住宅地产进行投资。

温哥华的商业地产便是一个例子。这些物业的房贷按揭正处于历来的最低水平,以致市道活跃。

由于阿尔伯达省继续面对著油价下跌的短期效应,现时已有经济师预测加拿大中央银行会将隔夜利息进一步调低至0.5厘。与此同时,加拿大的债券也正在影响著长期的房贷利息,以致有经济师估计这些利率会下调至2.6%。... 0 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   小面积公寓重售市场未成熟 申房贷难 利率会较高 ... 33 月 25 天前,0 篇回复,5084 次点击
来源:明声报

有房贷业人士认为,由于小面积公寓的重售市场并未成熟,以致一些放贷商采取观望态度,所造成的结果是目前房贷选择不多,这类物业的业主因而可能逼于无奈要付较高的房贷利率。

面积细小的共管公寓单位也许是加拿大地产市场发展的一个大方向,但这类住宅的房贷问题仍然未能全面解决。

根据加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)的资料,更多的移民涌入诸如多伦多及温哥华等的较大的城市,导致共管柏文的需求上升。由于市场有需求,很多建筑商正试图尽量利用空间,建造出价格较低的细柏文单位。

这些公寓位于市中心,既可以提供生活及工作上的方便,也更为容易负担,所以对首置人士尤其具有吸引力,但当需要安排按揭时,很多买家却发现一些银行在房贷方面设有最低面积规定,以致市场上可供选择的房贷产品不多。

房贷经纪网站引述业内人士Chris Molder称,这些微型共管柏文的重售市场仍未成熟,放贷商还未能弄清楚这类物业的重售市场的情况,所以正抱著观望的态度,以策安全。目前的情况是一些放贷商会为这些细单位提供按揭,但另一些则不做这方面的生意。

这名业内人士又称,问题与房贷保险无关,因为保险商没有最低楼面面积的要求。关键在于一些放贷商不想沾手。

由于市场上这类单位的房贷产品较少,一些买家逼于无奈只能支持较高的利率。

这名业内人士称,选择放贷商及利率方面,这些业主未必能够如愿。... 0 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   许群---多伦多华语第一贷款经理 ... 33 月 29 天前,1 篇回复,6191 次点击
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   加拿大2015年次贷放款更为活跃 ... 34 月 7 天前,0 篇回复,5083 次点击
(大中报)在加拿大央行预计加国楼市被高估30%的同时,渥京将会进一步收紧按揭贷款市场。因此,房贷市场将面临紧缩,而次贷放款行为也将更为猖獗。

在即将步入2015年之际,专家对来年的按揭贷款市场作出了以下五个预测。

1. 渥京进一步收紧按揭贷款规则

由于渥京正在设法降低按揭贷款违约风险,同时加拿大央行预计加国楼市被高估30%,加国消费者负债过高,而加国平均房价仍然屡创新高,决策者很可能在明年再次收紧按揭贷款规则。当局可能会对政府担保的按揭贷款加以新限制,从而令贷款机构的融资成本变得更加高昂;或是通过新的核保规则加大申请按揭贷款的难度。当局也有可能会双管齐下。

2. 更优惠的浮动按揭利率折扣

在未来12个月里,贷款机构对浮动利率按揭贷款的融资成本将持续改善。因此,我们在2015年底前将会看到少数贷款机构和/或经纪人打广告推销比优惠利率减1厘更优惠的折扣利率。

3. 经纪人将分成三大阵营

在2015年,按揭贷款经纪人将分成三大阵营:会通过制定详细的按揭贷款计划支持个人财务目标的全服务经纪人;对于较低的利率建议寥寥的网上按揭贷款经纪人,以及表现平庸的老套经纪人。最后一个阵营的经纪人因为所提供服务的性价比无法与其他经纪人、银行和信贷联盟相比,因此他们有可能会在2015年失业。

4. 私人借贷行为更加活跃

由于投资者追逐更高收益,同时渥京进一步收紧按揭贷款规则带来更多机会,按揭投资公司(MICs)等替代性按揭贷款机构将拥有充足的现金。而充裕的资金将刺激次贷放贷人不顾风险寻求更高的回报。因此,我们将会看到一些次贷放贷人提供远远低于传统的20%至25%首付,只需10%或15%首付的按揭贷款。而由此导致的结果是:低信誉的消费者将会拥有更多低利率贷款选择。

5. 经纪人推荐其他金融产品

如果你的按揭贷款经纪人向你推荐其他金融产品,你根本无需惊讶。因为收益下降将促使许多经纪人扩大业务范围,以增加自己的收入来源。他们可能会参考银行的产品目录,向客户交叉销售担保资金证(GIC)、信用卡和注册退休储蓄计划(RRSP)等各种金融产品。... 0 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   加拿大生活的优惠福利 ... 41 月前,2 篇回复,9605 次点击
房屋贷款/证券投资讲座... 2 篇回复 | 添加回复 | 微笑的生活 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   出租房,应该投资在哪里? ... 41 月前,7 篇回复,17635 次点击
作者:夏向华 Scotiabank 贷款经理

在多伦多买房子发表了许多关于投资出租房及其贷款方面的文章,受到了朋友们的欢迎。文章中的案例,都是我的客户,我把他们一一列举,就想告诉更多的朋友:在加拿大投资房产,机会多,贷款条件宽松,投资回报高。

那么,出租房,应该投资在哪里呢?

夏先生始终把目光放在多伦多Down Town,现有的投资房全在Down Town, 他认为Down Town的房子,升值快,收租高,没有空置率。多伦多房产投资

David 住在多伦多北面的小城市Barry,38岁的他和妻子,勤劳节约,在Barry拥有三套房,一套自住,两套出租。最近,我又接到他的电话,想投资第四套房产。

谢先生工作和生活都在Vaughan, 来加拿大10年了,自住房的贷款已经全部付清。直到今年,他才意识到投资出租房。他的目标是Vaughan的独立屋。9月份购买了一套,价值53万。上周,又买了一套68万的独立屋,贷款已批准。

陈女士在Richmond Hill已拥有一套自住房,先生在国内经营一家公司,女儿考上了University of West Ontaria, 大学位于多伦多西面London。 陈女士在London买下了一套有4个单元的的独立屋,价位49万。女儿住一个单元,其余3个单元出租。陈女士告诉我,她计划在加拿大投资出租房,让先生来管理,再也不做“飞人”。多伦多房产投资

Cathy住在Markham,因为工作需要,在萨省的Regina住了两年,也看到那里房产的投资价值,今年8月,购买了一套位于Regina市中心的独立屋,价格21万。房子一成交,就出租,租金收入$3500, 不包水电气。现在,她又在计划再投资一套。

出租房,应该投资在哪里?机会就在您身边!!

请链接:购买多套房子,可以贷款吗?多少贷款额?

请链接:Scotiabank 贷款经理 夏向华Cynthia Xia
欢迎新老客户朋友随时来电!
416-858-1080
夏 向 华 Cynthia Xia... 7 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   房屋出租实用秘籍(1) 节能环保获奖房屋大赏 ... 47 月 27 天前,1 篇回复,5766 次点击
房屋出租实用秘籍(1) & 节能环保获奖房屋大赏http://www.youtube.com/watch?v=6OmV3CBrX6E... 1 篇回复 | 添加回复 | Lily7888 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   房屋贷款,低利率才是硬道理 ... 51 月 10 天前,0 篇回复,6435 次点击
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   房产贷款“二按”,搞清楚再借 ... 56 月 9 天前,0 篇回复,11807 次点击
作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089

在加拿大,把房子权益抵押给银行,银行会通过律师在政府注册房权抵押,第一个在政府注册房权抵押的贷款被称为first mortgage,即,第一按揭;如果还有债权人抵押同一个房产的债权,而且从时间顺序上来说,晚于第一按揭的债权人,则第二个债权人抵押产权之后借出的贷款属于second mortgage,即,第二按揭,俗称“二按”。通常情况下,需要和申请“二按”的人不是很多,但最近One Park Place Condo第二期的发售,使“二按”这个话题,成了买家的讨论焦点。“二按”到底是如何运作的,债权人有哪些具体要求,消费者最好搞清楚之后再借。

我们一起来看看One Park Place Condo的宣传单:“BOOST- ONE PARK PLACE CONDOMINIUMS,大家可以在GOOGLE中输入这些关键字找到一份PDF文件,专门介绍该项目中10%政府“二按”的借款条件,以及归还条件。

申请条件:现在必须是在租房,在加拿大没有房产,要买的这个CONDO必须是唯一的主要居住地址,家庭年收入81000元以下,超过18岁的加拿大永久居民。

You and/or your spouse cannot own a home in
Canada, and you must currently be renting

Your home at One Park Place Condominiums must be your sole and principal residence

Your annual household income does not exceed $81,000

You must be a permanent resident of
Canada

You must be 18 years of age or older

优惠政策内容:10%的“二按”可以作为首付款,此项借款没有利息,没有月供,CMHC承认此款的用途。

The program provides qualified purchasers with a 10% down payment assistance in the form of a second mortgage

The funds are recognized by CMHC

This is an interest FREE and payment FREE second mortgage

看到上述内容之后,很多人解读为“免费政府补助”10%首付款。普通消费者误解也就罢了,很多地产经纪向客户解释的时候,也有意无意地解释成无需偿还的政府津贴,这就不对了。是贷款,就有条件,可以没有利息和月供,但绝不是不用偿还“二按”的本金。我们再来了看一下这个宣传单关于“还款”(Repayment)是怎么说的:

Repayment

Repayment occurs when you sell your home or when it is no longer your principal residence

At that time you will repay the original 10% second mortgage plus 10% of the capital appreciation. As an example – on a purchase price of $250,000 where a 10% second mortgage was obtained and the resale price was $300,000, the repayment would be the original 10% ($25,000) plus 10% of the $50,000 increase value, which would equal $5,000 for a total repayment of $30,000

If you sell your home within the 20 year period but experience a capital loss, repayment of the loan is waived provided it is sold at fair value and the sale is an arm’s length transaction

If you own and occupy the home for 20 years the second mortgage is forgiven

If you would like to repay the loan within 20 years without selling the home, the 10% second mortgage plus 10% of the capital appreciation must be paid。

需要偿还的条件是

l 卖房,或,此房不再是主居住房。

l 还款时,需要将这10%带来的资本利得(增值部分)一并清偿。

l 购房后,20年内售出,如果出现资本亏蚀(售价低于买价),这笔“二按”可以豁免,售价应该是公平市场价。

l 购房后,作为主居住所,居住20年后,“二按”可以豁免。

l 20年内,即使不卖房,还清“二按”时,也应同时清偿相应部分资本利得。

读到这里,还有人认为这是政府的免费补助吗?消费者需要认真考虑的是:如果是自住,而且属于低收入家庭,现在租房,想成为房主,可以申请此项贷款,今后20年内卖房,这10%首付款是要还的,除非卖亏了。如果搬出此单元(如换房),将该单元改做非自住的房产,这10%的借款和资本利得也需要偿还。投资者需要关注:此类楼盘中,邻居的收入水平,预计居住时间,实际买价,以及邻居们的预计售价等等。

需要提醒消费者注意的是,一些银行不接受“二按”借款作为首付款,甚至不允许任何形式的“二按”。如果消费者购买上述楼盘的单元,并申请“二按”作为首付款,最好在10天冷静期内做好第一按揭贷款的批复,申请时,消费者必须披露自己有“二按”安排。笔者接到一些消费者的电话,说自己有10%的首付款是政府补贴,这个信息是错误的,有可能会误导受理业务的银行工作人员。因此,请消费者向银行说清楚自己的这笔借款的性质,以免造成误解,影响贷款审批。

ONE PARK PLACE的建筑商非常负责任地在网上提供了这份“二按”说明书First Home BOOST,其目的是不想让消费者被误导。建筑商在“二按”说明书的第五项备注中是这样说的:10% First Home Boost is only applicable to candidates who do not own real estate in Canada and are currently renting, whose purchase is the sole and principal residence of the purchaser, and whose annual household income does not exceed $81,000. Further restrictions apply; see Sales Representative for full details。消费者需要向售楼处的销售代表详细了解,还有没有其他限制。

说明书网址:http://www.danielsoneparkplace.com/pdf/learn_about_boost.pdf

对“二按”条款的解读,最终需要由律师来诠释,本文仅对宣传材料进行中文释义,不构成任何法律意见。... 0 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   加拿大新移民贷款买房流程和要点 ... 60 月 8 天前,1 篇回复,35603 次点击
..最近搞了两次新移民首次置业的免费讲座,得到很多反馈,同时也收到网友的来信,希望笔者能用最简单的语言,最全面地介绍一下新移民买房贷款的流程,以及注意事项。加拿大2010和2011年新移民登陆数量连创新高,分别为27万和29万。加拿大移民政策——每年新移民量约占加拿大人口的1%,这项基本国策始终没有改变,大量的新移民还会源源不断登陆这片自由、祥和的土地。预计2012新移民登陆数量将首次突破30万人。对于新移民,置业安家是首要的问题,如果祖国的资产还没有全部转移到加拿大,贷款买房是一个必然的选择。新移民通常会从老乡、同学、亲友那里获得安家信息,由于个人经历不同,很多新移民获取的信息并不全面,关于新移民买房按揭贷款的流程和注意事项总结如下。加拿大买房流程

银行是否批准按揭贷款,取决于申请人的还款能力和还款意愿。马上找到工作,有收入的新移民,在没有其他家庭债务的情况下,如果首付款高于房价的20%,按照现行利率,贷款金额最高为家庭税前年收入的5-6倍;如果首付款低于房价的20%,则贷款最高金额为家庭税前年收入的4-5倍,自住房最低首付款比例为5%。大多数新移民无法很快找到工作,在没有收入的情况下,登陆5年内的新移民,首付30%的情况下,也可以申请到按揭贷款,而且不需要验证收入。至于还款意愿,加拿大的金融机构几乎完全依赖申请人的信用记录报告来判断。有严重不良信用记录的借款人,通常会被拒绝。对于新移民,没有信用记录是正常的,落地半个月内就贷款买房,当然不会有太多信用记录,只要借款人没有不良信用记录即可。加拿大买房流程

从买房流程上来看,每个购房者开始买房的第一步最好是在银行申请预授信,在看房和签订买房合同之前,完成贷款申请。这样做的好处有三个:确保信用记录没有问题,没有未发现的没有及时偿还的债务,信用记录没有被张冠李戴;锁定当前的利率;知道自己能够借到多少钱。1.获得银行的预授信文件之后,消费者可以在贷款金额的基础上加上自己的首付款,从而确定目标房价。2.在利率锁定期内完成房产交割,可以适用锁定的利率,通常利率锁定期为90-120天。3.如果在申请预授信时发现信用记录有问题,包括被张冠李戴,发现有未偿还债务,需要立刻采取行动予以补救。

加拿大商业银行对购房首付款的要求不尽相同。如果借款人首付款低于房屋市值的20%,则商业银行需要购买按揭贷款违约保险,保费会由申请人承担,这一点,所有银行的要求都是一致的。至于首付款来源和存款时间各个银行都不同。有些银行需要查验最近三个月的银行交易记录,有些银行要求出具首付款款项来源。对于很多新移民来说这些要求比较难以满足,刚刚登陆就买房,则无法提供三个月对账单;由于中国的外汇管制(每人每年汇出等值5万美元),很多从中国汇来的款项很难证明是来自借款人本人在的中国账户。BMO(满地可银行)在这方面的要求比较合理,借款人在申请按揭贷款时,不要求账户中已经准备好首付款,只要在房屋交割之前,首付款存入设在加拿大的银行账户即可,没有额外的要求。加拿大买房流程

签订买房合同后,已经申请了预授信的客户,需要交将买卖合同提供给银行,将预授信转为正式批准。没有申请预授信,先签订买卖合同的消费者,最好在签订定合同时设置一个保留条件,如果在5天内无法获得按揭贷款批准,将有权取消买房合同并撤回购房定金。需要提醒大家的是,即使银行正式批复了也有可能最终拒绝放款,或改变贷款金额,问题通常出在房屋状况和收入两方面。银行委托的评估师验房后发现,成交价严重偏离房屋市值,贷款金额会按照评估价重新审定,如果房屋有非法改建或曾种植大麻等情况,银行甚至可以拒绝贷款。申请人在提交申请时,如果所述的收入不实,或最终无法验证所述收入,银行也会改变贷款金额,甚至拒绝放款。加拿大的银行与中国的银行不同,贷款审批时完全依据借款人所述信息就可以批复,然后再去验证,因此贷款批复的速度通常都非常快,一至两天即可完成,然后再去验证,所以申请人在申请时所述信息的准确性非常重要。对于没有收入的新移民,手续非常简便,银行只需验证登陆时间、首付款和房价即可,整个过程3-10天即可全部完成。加拿大买房

贷款利率分为固定利率和浮动利率两类。固定利率是指在贷款期内利率不变,X%,从第一天开始,至贷款合同到期,利率始终是X%。另一种利率是浮动利率,是一个参数加上或减去X%,在贷款期内,这个参数会变,但X%不变,例如P-0.3%,是指在贷款期内,P(prime rate最优惠利率)会变,但-0.3%不变。浮动利率,利率风险较大,但通常比相同贷款期的固定利率低。

从贷款到期前全部还清贷款并解除抵押是否有罚款来分类,贷款可以分为开放式和封闭式。如果借款人选择开放式贷款,在贷款期内可以随时还清贷款并解除抵押,没有罚款。如果选择封闭式贷款,只要贷款没有到期,提前还清贷款并解除抵押就会有罚款。加拿大买房

从以上分类可以看出,加拿大按揭贷款可以分为固定利率封闭式贷款,固定利率开放式贷款;浮动利率开放式贷款,以及浮动利率封闭式贷款。借款人可以根据自己的实际情况作出选择。

在加拿大,贷款期与还款期是不同的。借款人可以和银行签订1年期的贷款合同,但可以预计30年还清贷款,即,贷款期1年,还款期30年。一年到期后,借款人可以选择全部付清贷款,或在原银行续借,或从其他银行借款还给原贷款银行。

与按揭贷款相关的消费信贷产品还有房屋净值额度。即,以房屋净值做抵押的消费信贷额度。这是一种可循环使用的消费信贷产品,由于有房屋净值作为抵押,所以利率比普通的消费信贷产品,如果汽车贷款、信用卡的利率低很多。

借款人可以自己选择按揭贷款还款频率,例如,每周付,每两周付,每月付,最长间隔为每月付。间隔越短,越能够节省利息支出。

购房所需要购买的保险有三大类:贷款违约保险,火险(财产险)和人寿及伤残险。如果首付超过20%房价,则大多数情况下不会被要求购买贷款违约保险。如果贷款买房,房产的火险是一定要买的,因为房产是银行贷款的抵押物,如果房产是有管理费的物业,而且管理费已经包含了火险保费,则无需另外购买。至于人寿保险和伤残险,是借款人可以选择的保险,如果借款人购买了按揭贷款相关的寿险,一旦借款人出现人身意外,则保险公司会偿付贷款余额;如果借款人购买了伤残险,一旦遭遇工伤意外,保险公司会在伤残期间代为偿付贷款的月供款。

在安省,房产交割是通过律师完成的。贷款最终批准并满足所有贷款条件后,银行会明确指示律师放款金额。律师接到指示后,会计算借款人房产交易成本,并通知借款人将首付款余款和交割费用交至律师行,并邀请借款人在律师行签署借款文件,待借款人签署正式贷款文件后,律师会向银行发出索款指示,在房产交割时,银行会将贷款划入律师行的托管账户,最终由买方律师将全款划入卖方律师账户,完成整个交收工作,买家获得新房钥匙,卖家获得卖房款项。需要注意的是,借款人签订按揭贷款文件是在律师行完成的,而不是在银行签署借款文件。也就是说,只有在律师面前签署的贷款文件才是有效的,此前签署的各类文件都不是正式借款合同。有些申请人同时在几个银行申请按揭贷款,最终在律师行会有几份贷款文件等待签署,借款人选择哪一家银行的文件,最终贷款合同就是与这一家银行签署的。

新移民在没有收入的情况下,不仅可以申请到自住房按揭贷款,也可以申请到投资类房产按揭贷款,包括楼花按揭贷款。首付款比例会高于自住房按揭贷款。楼花按揭贷款可以锁定利率长达3年,同时也可以锁定新移民身份。

加拿大除了各大商业银行办理按揭贷款之外,一些中小金融机构也可以受理按揭贷款申请,借款人可以通过贷款经纪代理申请。加拿大的一些主要商业银行,例如皇家银行(RBC)、帝国商业银行(CIBC)、满地可银行(BMO)、汇丰银行(HSBC)等均不接受贷款经纪的代理。

如果读者对上述内容有任何疑问,可以在Google的查询栏内输入“加拿大住房贷款XXX(问题关键字)”再输入“+”,再输入“红雨”即可找到相关问题的答案。例如“加拿大住房贷款罚款”,“加拿大楼花贷款”“加拿大房屋净值额度+红雨”。。。

个人观点仅供参考。

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   2012年加拿大住房贷款情势分析 ... 60 月 18 天前,0 篇回复,7277 次点击
作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089

很多客户和读者来电话咨询我对2012年加拿大按揭贷款利率走势,以及政策走向的看法。每年这个时候,各类媒体都会对加拿大政府的按揭贷款保险政策做些预测和讨论,今年也不例外。媒体普遍认为,加拿大政府会继续收紧房屋贷款保险政策,从而避免地产市场火热;而央行和商业银行会在未来2-3年内继续保持低利率,为加拿大房地产市场助燃。2012年,房贷政策和利率走势如何,作为普通消费者该如何应对呢?

与中国不同,加拿大的宪法明确要求,政府不得干预房地产市场,如果政府对房价涨跌有所担心,则会通过调整按揭贷款保险政策来间接调控房地产市场。例如,利率高时,消费者购买力下降,房地产市场不景气,拖累国民经济增长时,政府会放宽房屋贷款保险条件,如,降低首付款比例,加长贷款还款年限等;如果政府对房价持续上涨有所担心,则会采取收紧的按揭贷款政策,如,提高首付款比例要求,缩短还款年限等。与其他政策一样,加拿大政府会每年根据不同的经济情况不断调整房屋按揭贷款保险政策。2010和2011年连续两年,政策的调整方向都是收紧,如果2012年继续调整政策,按照目前加拿大房地产市场的情况来看,也会是向着收紧贷款政策的方向调整,因为从2009年6月以来,加拿大房价持续上涨。2012年政府有可能作出什么样的政策调整呢?让我先来回顾一下过去两年政策变化的情况吧。2010年,政策调整的主要内容包括:2010年4月19日起,贷款政策做如下调整:1. 贷款期短于5年期的固定利率按揭贷款以及所有浮动利率按揭贷款,均需要使用央行公布的按揭贷款基准利率和实际利率中较高值计算。2. 再贷款(re-finance)最高比例由原来的LVT95%,下调为90%。3. 1-4单元非自住类出租物业,按揭贷款首付款比例需高于20%。2011年政策调整分两部分,分别在2011年3月18日和4月18日生效。1)最长还款期由原来的35年缩短为30年。2)以现有房产重做按揭贷款(Refinance)时,按揭贷款最高金额与房屋市场价的比例由原来90%,降为85%。3)按揭贷款违约保险不再承保房屋净值额度的申请。

从上述政策来看,出租房贷款比例被降到了80%以下,再贷款规模得到了控制,虽然利率较低,但用于审批贷款金额的利率被强制规定为5年固定利率,最重要的是将最长还款期降至了30年,从而降低了申请人的借款能力。这些政策对防止地产泡沫起到了抑制作用。目前加拿大的房价稳中有升,应该归功于过去两年政策的调整。

2012年政策制定者面临的主要问题有:l 全球经济形势及加拿大本地就业情况决定了,加拿大的利率在未来2-3年内会保持在较低水平,居民借款能力依然较强。首次置业人士及新移民的购房需求依然旺盛。l 中小金融机构用于发放按揭贷款的资金将受到限制。1月30日《金融邮报》(Financial Post)撰文指出,CMHC用于承保贷款的金额已经接近上限(6000亿)。除银行外,加拿大很多金融公司承做按揭贷款,即使借款人首付高于20%,这些公司也向CMHC投保,并自行承担保费,以便日后出售按揭资产,从而避免追加资本金。当CMHC接近承保金额上限时,这些公司将很难出售手中的按揭资产,因此用于发放新贷款的资金将受到限制。很明显,这些金融公司会自动收紧贷款政策,例如,CIBC的全资附属公司Firstline已于2月1日宣布收紧部分按揭贷款的审批。l 加拿大部分大城市CONDO过热。l 没有收入的消费者通过“自雇”身份申请按揭贷款,收入无法验证,对银行和地产市场的风险较大。

分析人士认为,2012年,政策制定者如果继续收紧按揭贷款政策有可能从以下几方面入手:1.继续缩短还款年限,或提高首付款比例;2.计算CONDO购买者能力时将全部的管理费计入个人债务;3.取消或收紧自雇人士“stated income”项目。从时间窗口来看,过去两年,政府都是在1月份发出调整政策的通知,3、4月份生效。而今年,虽然已经进入了2月份,政策是否调整,以及该如何调整依然在酝酿中。看来,政府对继续收紧房贷保险政策心有余悸,担心过多地间接干预地产市场会拖累加拿大经济增长。

关于利率,笔者认为,2012年总体趋势依然是低利率主导市场。浮动利率在2011年6月前已达到历史最低点——P-0.9%,由于央行加息的可能性越来越小,目前的浮动利率水平在P左右,未来1年来不会有太大改观。各大银行由于资金成本不同,所以各个合同期的贷款利率差异较大,例如,1年期固定利率,可能是A银行最好,2年期的固定利率可能是B银行最好。建议消费者在做出决定之前做多方比较。

消费者在2012年对自己现有的按揭贷款做出决定时需要注意以下几点:1. 虽然现在利率低,但不可能永远低下去,尽量避免过度借贷,尤其不要将已经累积的房屋净值全部取出做冒险的投资。从房屋净值额度中取款,用于美国地产的投资是最不可取的。2. 如果以前锁定的浮动利率比较好,不要轻易转成固定利率。即使要转,也要选择短期固定利率。如果选择长期固定利率,一旦违约,罚款会很重。

首次置业和新移民消费者,可以利用难得的低利率,尽早买房。“先上车再说”是很多消费者总结出来的经验教训。从2009年开始,就有很多消费者期盼房价下降,可等来的却是持续升高,预算内能买到的房子越来越少。

作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089... 0 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   BMO:房贷利率 现在固定优于浮动 ... 67 月 21 天前,0 篇回复,7253 次点击
满地可银行(BMO)经济师表示,由于市场竞争及美国经济复甦,加国各主要银行纷纷推出优惠房贷利率,随着利率看涨,现在应是锁定长期固定利率(fixed rates)的时候,而非过去最受欢迎的浮动利率(variable rate)。

为争夺房贷客户,加国各主要银行本月陆续推出优惠利率,其中满地可银行为5年期固定利率2.99%,10年期固利率3.99%,还款期25年;其馀银行则是4年期固定利率2.99%,但还款期可延至30年。

满银副首席经济师波特(Douglas Porter)表示,联邦政府已警告会再度紧缩贷款条件,对有意申请房贷的民众而言,现在应是锁定长期固定利率的时候,而非继续过去最受欢迎的浮动利率。

他说情势反转的主要原因是市场竞争及美国经济复甦,儘管今年利率仍将维持低档,但随着利率看涨,消费者应把握加国各主要银行推出的长期优惠固定利率,跟浮动利率说再见。

波特指出,1975年至今,有84%的时间採浮动利率对贷款人较为有利,但1970年代末到1980年代初是例外,当时利率高不可攀,且浮动利率高于固定利率。当被问到未来几年历史是否重演时,他认为应不至于那麽剧烈,但或许会稍微类似。

满地可银行个人金融副总经理穆思琦(Jennifer Muench)表示,在房价高涨的温哥华,採取固定利率可让贷款人晚上睡得着觉,因为他们对未来5或10年每个月的还款金额了然于胸,不会有浮动利率带来的心理负担。

不仅如此,银行最近几个月也减少浮动利率的折扣数,让固定与浮动两者的利率已近乎相同。

至于利率何时上调,银行是否继续提供优惠利率或折扣,波特表示难以预估,但认为央行今年不大可能调升利率,但他不排除目前1%的隔夜拆款利率(overnight rate)将在4年内升至4%。

来源:世界新闻网... 0 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   争夺房贷客户 丰银跟推2.99%低利房贷 ... 68 月 9 天前,0 篇回复,5150 次点击
加拿大丰业银行(Scotiabank)9 日也宣布加入争夺房贷客户的角逐,同样推出极低的房贷利率:利率仅2.99%的四年期锁定房贷。

满地可银行(Bank of Montreal, BMO)7 日率先宣布,在 3 月 28 日之前,向符合要求的客户提供利率仅为 2.99% 的五年期锁定房贷(five-year fixed rate)。这项极其优惠的房贷偿还年限(amortization period)为 25 年。

为了争夺日渐减少的房贷客户,加拿大另三家大银行多伦多道明银行(TD Bank)、皇家银行(Royal Bank of Canada)及帝国商业银行(CIBC)在8 日争相推出相同利率的房贷。

面对房贷客户日渐减少难题的各商业银行,为了保持房贷市场占有率,今年 1 月已展开过类似的争夺战。

各银行透过债券市场为固定房贷融资,而目前的债券市场因受到欧洲主权债务危机影响而不景气。近日加拿大央行决定继续维持 1% 的基本利率,但央行基本利率只会影响浮动的房贷利率。

来源:世界新闻网... 0 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
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