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   看这张图 就知道多伦多房地产泡沫风险有多大! ... 3 天 3 小时前,0 篇回复,146 次点击
加国无忧

根据总部设在温哥华的商业与投资公司VC(Visual Captialist)刚刚发布的一份报告,全球有8大城市名列房地产泡沫风险最大的城市,其中加拿大的多伦多位居第一!

VC的这份报告利用了世界著名银行瑞银(UBS)的大量数据进行分析,得出结论说,全球房地产泡沫风险最大的8个城市分别为多伦多、斯德哥尔摩、慕尼黑、悉尼、伦敦、香港,温哥华和阿姆斯特丹。

这8大城市不仅都是全球或区域金融中心,而且它们上榜可以说各有各的理由:

多伦多:在瑞银的报告中,多伦多的泡沫风险指数高达2.12,名列全球第一。在过去5年,这个加拿大城市的平均房价比2011年上涨了近50%,泡沫风险急剧上升。

斯德哥尔摩:泡沫风险指数2.02,仅次于多伦多列全球第二。经过通胀指数调整之后,这个北欧城市的房价在过去12年涨了一倍。

慕尼黑:泡沫风险指数1.92,次于多伦多和斯德哥尔摩列全球第三。

温哥华/悉尼:泡沫风险指数均为1.80。就悉尼而言,从1980年以来,这个澳洲最大城市房价的年平均涨幅为3.5%,就这个指标而言,悉尼在全球各大城市中首屈一指。

伦敦:泡沫风险指数为1.77。过去10年来,这个英国城市的房价涨了15%。

香港:泡沫风险指数为1.74。香港的人均居住面积只有14平方米,或150平方英尺。相比之下,在意大利的米兰,你只要工作5.7年,就足以买一套60平方米,或650平方英尺的公寓单位,难怪米兰的泡沫风险指数低至0.09!

阿姆斯特丹:泡沫风险指数为1.59,超过了1.50的水平。

按照瑞银的定义,指数超过1.50的城市存在房地产泡沫风险,指数越大,风险越高,以上8个城市就属于这个情况。

若指数在0.5至1.5之间,就属于物业过高估值的城市,这一档中的欧洲城市有巴黎(1.31),苏黎世(1.08),德国的法兰克福(0.92)以及瑞士的日内瓦(0.83);美国有旧金山(1.26),洛杉矶(1.13);亚洲则有东京(0.90)。

若指数在-0.5至0.5之间,就属于物业合理估值的城市,包括波士顿(0.45),新加坡(0.32),纽约(0.20)及米兰(0.09)。

若指数在-1.5至-0.5之间,就属于物业估值过低的城市,美国的芝加哥就是例子,其指数只有-0.66:

再看去年一年房价的年涨幅,经过通胀指数调整之后,多伦多高达20%,同样全球称冠,香港近20%居其次,阿姆斯特丹、悉尼及慕尼黑均超过10%。

而从过去5年来看,经过通胀指数调整之后,旧金山、慕尼黑及悉尼达到或超过10%;多伦多和斯德哥尔摩则接近10%。... 0 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   专业地产分析-大多地区房产投资稳健 十年房价翻番租金飙高 ... 8 天 3 小时前,0 篇回复,252 次点击
不管是欢笑更多还是忧愁更多,2017的一切都已经尘埃落定,我们展望2018!尽管市场政策的调整和房贷条件的收紧给予2017年房市一个重锤,但是从数据分析,在过去的十年里,大多伦多地区的房屋价格依然涨了十倍,当前的公寓价格和租金更仍处于上升阶段。所以,房市的未来依然是光明的,找准突破点,你会是乱世中的英雄!

大多地区房产投资稳健十年房价大涨119%

Re/MAX最近发布安省6个成长最快房市的报告,当中多伦多以10年房价增长119%高居榜首。报告显示,大多伦多地区平均房价,从2007年的$376,236加元升至2017年的$822,681加元,升幅达119%。而且,报告还带读者一同回顾了这十年房价经历的风风雨雨:房价的上升历程并非一帆风顺,在2007年,大多伦多地区的销量和平均房价都创下了历史的最好纪录。然而,在半年之后,金融风暴来袭,并引发了一段时间的经济衰退,将近9个月时间里,市场极为疲软,挂牌出售的房产大量增加,有种抛售的危机感。但是到了2009年的4月份,此前最低谷的时期却戛然而止,大多伦多地区房市又进入了加速的轨道,而且持续火热到了2017年。所以,2017年房市所遭遇的情况对于很多新移民而言是陌生而阻吓的,可对于资深的业内人士和大多伦多生活十年以上的市民而言,短暂的调整和长线的增长才是多伦多房地产置业投资的完整真相。所以,对于调整时期的市场,我们要调整心态,并且从中找到机会,这就是我们专业团队存在的价值!

十年房价翻一倍公寓价格和租金不断飙高

当前高级公寓的价格不断上涨,公寓租金也随即水涨船高。根据最新数据,高级公寓一月份的平均售价是$543,279加元,比去年同期上涨了15.1%。而公寓租金飙升至15年以来的最高水平,空置率也跌至16年来的最低水平。因而很多投资者看到了公寓的投资潜力。不过在投资公寓的时候,也要看到,随着公寓与带土地低层住房的价格差距缩短,公寓的升幅也就由此要慢慢缓慢下来。毕竟低层住房的价格太高是促成公寓价格上涨的一大原因。所以,我们要以全面的角度去分析房市走势,而非人云亦云。
不过,对于我们身处的大多伦多地区来说,房产必然是投资首选。尽管有了政策的制约,但以长期角度来看,只要经济继续增长,多伦多市中心仍会不断吸引金融业和高科技业的进驻,还有大量的留学生和新移民不断进入,所以在高需求的推动下,整体房价水平还会上升。

最后的最后,让我们一起祝福2018!

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   民调显示:首次购房者已经开始放弃多伦多! ... 22 天 11 小时前,0 篇回复,472 次点击
加国无忧

房价上涨、利率上升以及更加严厉的抵押贷款新规则正在影响加拿大最大的房产市场多伦多。所有迹象都表明,多伦多的首次购房者不堪重负。

根据益普索(Ipsos)为多伦多房地产局(TREB)所进行的调查,今年进入多伦多房地产市场的首次购房者将比去年少得多。

随着加息以及各大银行新的抵押贷款资格“压力测试”出台,1月份的初步数据显示,多伦多房屋市场在今年初大幅放缓。

对1,000名潜在购房者进行民意调查后发现,多伦多今年有41%的人是首次购房者,与去年同期进行的相同调查的结果(三分之二)相比大幅下降。从整个大多伦多地区来看,首次购房者数量从一半以上降至所有购房者的41%。

Altus Data Solutions住宅产品总监Matthew Boukall在本周的TREB会议上表示:“新的现实就是,涉及首次购房者的买房交易变少,可能是因为他们无法获得贷款,或者买不起原本几年前还可以负担的住房。”

TREB在本周的一份报告中表示:“首次购房者具有灵活性——许多人可以继续租房或与家人同住。”

随着去年安大略省新的住房规定公布,“首次购房者可能会暂时观望,看市场状况如何变化”。

鉴于近年来城市住房越来越难以负担,此次投票结果应该不会让人吃惊。加拿大皇家银行(RBC)去年秋季的报告称,多伦多的住房可负担指数达到有史以来最低水平。

再加上更严格的购房环境——利率上升和新的抵押贷款规则——新买家变少这一点越发明朗。

TREB在报告中表示:“有意购房者深知抵押贷款规则变化和更高借贷成本的潜在影响。很多受访者表示,抵押贷款带来的问题将影响他们的决策过程。”

现在对很多人来说,是否买房似乎处于冷眼旁观的阶段。彭博社报道,1月份的初步销售数据显示,本月住房市场一片“严冬”景象。

总部位于多伦多的Realosophy 地产公司总裁John Pasalis在接受媒体采访时说:“许多人都在观望,或者希望价格会下跌。我不认为今年价格会迅速上涨或出现大的转机。”

地产局的数据显示,首次购房者撤离房产市场的趋势从2017年就已开始。去年多伦多房价到达顶峰,省府的楼市新政出台打压楼市之前就开始了。

TREB的数据显示,2017年首次购房者占所有购房者的47%,低于前一年同期的51%。

但其中一部分趋势似乎是首次置业人士把购房目标从日益昂贵的城市中心转移到郊区。在多伦多以外的GTA地区,2017年首次购房者的比例实际上在上升,从43%上升到48%。

尽管许多首次购房者似乎放弃了多伦多,但是TREB并未看到迹象表明今年楼市会大幅下滑。地产局预计所有房屋类型的平均价格将介于80万元至85万元之间,与去年的平均价格822681元大致相当。

预计2018年的房屋销售量将达到8.5~9.5万套,与2017年的92,394套销售量接近。... 0 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   加拿大房价全球下跌最猛 断崖式大跌的信号? ... 22 天 11 小时前,0 篇回复,492 次点击
加国无忧

多伦多地产局(TREB)的最新预测称,2018年GTA地区的房屋销售量将比去年下降,但是房价还会继续涨,其中今年上半年房价按年将会有所下跌,但下半年房价会升高,按年涨幅为5%左右。如果从今年全年来看,其涨幅至少会超过年通胀率。

不过,美联储(US Federal Reserve)刚刚发布的研究称,实际上加拿大的房价在2017年第三季度下跌了3.82%,若按季度而言,是自2012年以来的首次下降,也是1991年第一季度以来最大的跌幅。不仅如此,这个单季跌幅全球最猛,按季跌幅第二大的是意大利,也只有0.38%左右。

若从纯技术的角度而言,美联储所得出的指数RHPI(Real House Price Index)不仅与加拿大国家银行及加拿大房地产协会(CREA)的指数很相似,而且采用了CREA的数据,另外还综合了加拿大统计局、皇家地产(Royal LePage)以及UBC的数据,号称其指数更清楚,也更具有综合性。此外,这个指数也按照通胀率进行了调整。

值得注意的是,美联储的指数同时显示,尽管去年第三季度加拿大房价大幅下滑,其跌幅高居全球第一,但仍然比2016年同期高出7.44%,也比其它国家的指数高出整整一倍,可见加拿大房市相当活跃。

但是从去年全年来看,加拿大房价在第一季度出现增长高峰,但随后迅速下滑,以致到第三季度下滑幅度非常之大,这在其它国家是见不到的。

不过对GTA居民来说,去年第三季度房价大跌似乎合情合理,因为安省省府就是从去年4月21日开始实施包括15%海外买家税的16项新政,考虑到其滞后效应,应该是到第三季度跌幅最为显著。何况安省房市占了全国房市小半边天,因此美联储的这个指数还是很有说服力的。

但美联储的分析说,仅凭这个数据点很难说就代表了加拿大房市的走向,但如此大幅度的下滑还是非常引人注目。如果不能说是一个变化趋向,至少可以说是房价持续上涨5年中的一个间歇,就像我们在2012年所见到的那样:暂时下滑之后又重新上升。

与此同时,也有另外一种可能性,这也许就是房价大跌之前的信号,可能代表了一个更广泛、更深刻的房地产市场调整的开始,就如我们在1990年所见的那样:房价断崖式大跌,直到好几年之后才恢复过来。

美联储的分析说,加拿大从今年开始实施更为严格的按揭新规,让买家借款买房更为困难,也增加了其房地产市场的不确定性。近几个月来,加拿大不少热点市场的销量下滑,房价开始下行并变软,就足以说明这种不确定性。... 0 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   卡尔加里城堡待售:价钱和多伦多独立屋一样 ... 27 天 9 小时前,0 篇回复,392 次点击
加国无忧

一直住在多伦多的人,往往会对高房价习以为常。小编就曾听无数人说过这样的话:“多伦多房价哪里贵了,比北上广差远了。”

人们在说这句话的时候可能忘记了,加拿大是世界第二大国家,人口却只有3400万,土地可能是最不稀缺的资源了,而房地产的价格也不应该贵到哪里去。

事实上,只要出了大多伦多、大温哥华这两个圈子,就会发现物美价廉的房子比比皆是。

这不就在本周,加西重镇卡尔加里市有一幢城堡挂牌出售了,叫价只有175万。这个价儿在多伦多市,仅够买一幢像样点的独立屋。

据本地英文媒体CBC报道,待售的城堡建筑位于卡尔加里市的Premier Way S.W. 1108号,它所在的上皇家山区(Upper Mount Royal),是该市的高端社区之一。

城堡不大,高三层,有四间卧室、三个洗手间,但是“麻雀虽小五脏俱全”:外墙、前庭、主楼、箭塔统统齐全,墙上还修了墙垛。

据堡主介绍,建于1946年,一开始只有外墙,在1970年代的时候整修过,建了城垛,高三层塔楼,还在里面安装了木制的旋转楼梯。

房地产经纪Daniel LeBlanc对能够代理这样一幢独特的房屋,感到十分兴奋。他说:这是他从业14年来,所经手的最独特的房屋了。

城堡上市后,吸引了多达400人来看房。

地产经纪Daniel LeBlanc表示,“卡尔加里并没有很多城堡,可这里就有一幢待售。”他真心希望这幢城堡能有一位怀旧的买家,真正懂得历史的价值。... 0 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   加拿大央行今天调息 基准利率将至9年最高水平 ... 1 月 7 天前,0 篇回复,562 次点击
加国无忧

加拿大央行周三又成了万众瞩目的焦点,央行将于今天公布最新利率。由于基准利率与银行贷款利率,房屋抵押贷款,GIC投资,储蓄活动都有直接关系,自然牵动着无数投资者和买房人的心。

经济学家普遍认为,大量数据显示,加拿大经济正在稳步增长中,就业市场蓬勃发展,继去年夏天以来第三次基准利率提高几乎可以确定为板上钉钉的事。此前专家表示,央行有90%的可能会将关键利率上调25个基点,至1.25%。这也是2009年以来加拿大基准利率的最高水平。

但是之后会发生什么,谁也说不准。

多伦多某外汇公司的市场策略师Karl Schamotta称:“央行目前面临很棘手的问题,他们一方面需要提高利率,应对潜在的通货膨胀问题和减慢家庭债务的增长;另一方面,他们又需要维持现有的资产转换为货币的比例,避免消费紧缩,这样十分不利于经济发展。”

而对于负债累累的加拿大人来说,利率即便有最微小的提高,也会导致债务增加。现在,如果某房主向银行借了30万加元25年期的抵押贷款,如果按照起始自3%的浮动利率计算,他每个月的按揭大约为1419.74加元,但是如果银行跟着央行走,不到一年的时间里连续三次调高利率,这个房主每个月就要负担1537.76加元的还款,增加了100加元。

央行提高基准利率,五大银行势必也会跟着提高自己的贷款利率,包括浮动利率。而且,现在至少有四家大银行在最近几天的时间里相继提高了5年固定利率。

对此,多伦多道明银行经济学家Dina Ignjatovic表示,加息并不一定以为银行将开始进入快速的紧缩周期,银行需对提高利率的速度谨慎小心,避免影响经济。而且,目前加拿大经济面临的最不确定因素就是北美自由贸易协定的重要谈判,此前美国总统特朗普曾多次威胁要撕毁自贸协定,这可能会对加拿大的出口贸易造成潜在打击。

BMO银行经济学家Robert Kavicic说,北美自贸协定也许会令央行的调息动作稍有暂停。虽然加拿大央行此前表示,不会因不确定因素影响到政策的制定,但是,“还是让我们拭目以待吧,”他说。... 0 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   蒙特利尔涨地税,大部分房东将提房租 ... 1 月 8 天前,0 篇回复,440 次点击
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蒙特利尔市上周宣布大涨地税,房主的地税税率平均提升3.3%,但各区不同,比如 Rosemont-Petite-Patrie 区的增幅是 5.6%,Villeray-Saint-Michel-Parc-Extension 区的增幅是 5.4%。

尽管从表面上看是有房子的人才要交地税,但租客们实际上也“难逃一劫”,因为税涨了,房东可以提升房租。

魁省房东协会 CORPIQ 的发言人Hans Brouillette 说,虽然协会还没有就此进行调查,但已经听到很多房东说将涨房租。

他说,房东涨房租是有道理的,因为市政府增税,用在了城市的公共服务、道路维修、供水系统、城市活动等方面,任何市民 – 无论是租客还是房东- 都是受益者,既然是受益者,当然也有交钱的义务。

但是,虽然房东有权增加租金,但房客也有拒绝的权利。

如果房东和房客不能达成协议,则要提交给魁北克省房管局Régie du Logement 进行裁决。... 0 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   CREA悲观预测:房屋销量减房价跌经纪失业 ... 2 月 10 天前,0 篇回复,929 次点击
加国无忧

加拿大房地产协会CREA(Canadian Real Estate Association)周四发布2018年房市展望报告,预测明年加拿大全国房屋销量减5.4%,意味着减少$11亿的经济收入,也意味有12,000份相关产业的工作流失,其中包括有些经纪可能失业。

该数据恰好与本周早些时候皇家地产(Royal LePage)的预测形成鲜明对照,尤其在房价方面:该机构的报告称,根据对全国53个城市的市场调查,预测2018年房价综合指数将增长4.9%,平均房价会升至$661,919。

此外,另一家全国性的房地产公司Re/Max也发布报告,预测2018年加拿大平均房价将上涨2.8%。



CREA:明年安省房屋交易量降10%
CREA在预测中称,2018年房屋销量会减少27,000套至486,600套,降幅为5.3%,高于2017年4%的降幅。

房价方面,全国房屋均价预计会从今年的$510,400降至$503,100,降幅为1.4%。实际上从2008年金融危机以来,加拿大没有出现过全国房屋均价全年下降的情况。

CREA在报告中认为,明年全国房屋销量减,房价跌的主要原因在于安省房屋交易量会明显下降,继2017年降9%之后,明年会降10%,该省平均房价也会降低2.2%左右。无论是房屋交易量,还是房价,安省明年在全国各省区中均表现最差。

而拖累安省房价降低的主要原因之一,在于GTA地区高端房屋销量的减少。由于明年年初开始实施联邦按揭新规,预计2018年上半年GTA地区高端房屋销量会明显减少,相比2017年年初更是如此。

收入减少$11亿 12,000人失业
CREA在报告中引用了房地产数据公司Altus Group的资料,该机构分析说,2018年预期减少27,000套房屋交易意味着减少$11亿的经济收入,也意味有12,000份相关产业的工作流失,其中包括有些经纪可能失业。

CREA在报告中称,已经注意到今年11月份房市反弹的现象:全国房屋销量比10月上升3.9%,而且是连续四个月的攀升,全国房价也比去年同期升高了2.9%。而GTA地区虽然房屋销量比去年同期减少14%,但与10月份相比却增加了16%。

CREA首席经济学家Gregory Klump指出,加拿大房市在接近年尾时确实出现了一些复苏和反弹的迹象,但问题是,这个势头是否可以延续到明年,尤其是1月1日开始实施联邦按揭新规之后。
Klump认为,新推出的新规无疑对买家有很大影响,这也是明年房市趋冷的关键因素。因此CREA认为,受新规影响最小的应该是魁省和纽芬兰省,其它省区几乎无一例外地会受到很大影响。

CREA的报告认为,受到蒙特利尔房市的推动,魁省明年的房价增长将冠绝全国,高达4.2%,房屋销量则增加0.9。而纽芬兰的房屋销量增长率则全国第一,达到1.3%,但房屋均价会下滑1.9 %。

至于BC省,估计明年房屋销量会降3.7%,但房价应该没有太大变化。

专家对加拿大明年房市乐观
据环球邮报报道,虽然政策方面有变化,但加拿大经济学家仍然对本国明年的房市乐观。即使具有全国最大市场的安省,由于经济强劲以及人口增长的支撑,安省的房市应该是软着陆(soft landing)。

如丰业银行(Bank of Nova Scotia)经济学家Adrienne Warren就预测说,即使明年加拿大房市不如2017年,但也不会糟糕到哪里去,应该对房价变化趋势保持乐观态度,理由是加拿大一半以上的本地市场都已经“处于平衡状态”。

满地可银行(Bank of Montreal)的经济学家Robert Kavcic则表示,即使按揭政策有变化,利率也可能进一步提高,但多伦多的供需基本面将在明年支撑市场,虽然再难见到房价飞涨的景象,但也不至于跌得一塌糊涂。... 0 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   房价已经连跌3个月 汉密尔顿多伦多跌幅最大! ... 2 月 11 天前,0 篇回复,1168 次点击
加国无忧

根据加拿大国家银行刚刚公布的房价指数(Teranet-National Bank House Price Index)报告,11月份全国房价按月下跌0.5%,虽然跌幅不算很大,但国家银行的经济学家Marc Pinsonneault在报告中指出,这是历史上除经济衰退以外就11月份而言最大跌幅;此外,这也是加拿大连续三个月的房价下跌。

按照国家银行早前公布的数据,今年9月份加拿大房价按月下跌0.8%,10月按月下跌1%。

汉密尔顿和多伦多跌幅最大
从全国各大城市来看,汉密尔顿跌幅最大,达到1.6%,多伦多1.4%,渥太华-加蒂诺( Ottawa-Gatineau)0.8%,埃德蒙顿(Edmonton)0.7%;温哥华和维多利亚则没有变化。

房价上升的城市:蒙特利尔升高1.0%,魁北克城升0.9%,哈利法克斯升0.8%,卡尔加里和温尼伯分别升高0.7%和0.5%。

Pinsonneault认为,正如多伦多房市红火时房价攀升影响到周边地区一样,现在多伦多房价下滑也向周边蔓延,汉密尔顿跌幅比多伦多还大,就说明了这一点,很有点“一荣俱荣,一损俱损”的味道。

多伦多房价明年进一步下跌
Pinsonneault指出,安省省府在4月份实施的新税显然对多伦多房市有很大影响,直接导致房屋销量下滑以及房价下跌。一般而言,11月的房屋销售量不会超过10月,但多伦多地区的情况相反,11月的交易量反超10月,应该是买家为了赶在明年初实施联邦按揭新规之前,急于出手买房所致。

Pinsonneault相信,当联邦按揭新规实施之时,就是多伦多房价进一步下跌之日。但他认为这并非坏事,这意味着多伦多的房市开始从极端向平衡转变,对民众而言是好消息,这种转变有利于提高他们的房屋负担能力。

但他估计温哥华的情形不太一样,这里的房屋供应仍然紧张,过去10个月来温哥华的condo价格指数已经上涨19%。

皇家地产:GTA需求强劲 明年房价升6.8%
尽管从明年1月1日开始将实施联邦按揭新规,对买家进行更为严格的压力测试,但加拿大皇家地产(Royal LePage)近日出台的新年地产展望报告似乎比较乐观,认为联邦按揭新规对加拿大房市影响不大,明年全国房价还会上涨近5%。

皇家地产的报告称,根据对全国53个城市的市场调查,预测加拿大房价综合指数将增长4.9%,平均房价会升至$661,919。

对各城市的调查显示,GTA地区房屋需求仍然强劲,预测该地区2018年房价会上升6.8%,高居全国之首;大蒙特利尔地区其次,房价升幅5.5%;而大温哥华地区的升幅也会达到5.2%。

该报告认为联邦新规对加拿大其它地区和城市影响更大,比如萨省(Saskatchewan)省会Regina,估计明年房价涨幅只有0.7%,阿省埃德蒙顿房价涨幅1.5%左右,卡尔加里的涨幅则在2.3%左右。... 0 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   最新数据:刨去房屋贷款 加拿大人还剩多少钱 ... 2 月 15 天前,0 篇回复,915 次点击
加国无忧

加拿大统计局最新公布的数据显示,加拿大家庭的净资产中位数于2016年达到$295,100元,比四年前增长了15%,比1999年翻了一番。

家庭或个人净资产,是计算如果售出所有资产和支付所有欠债之后,还剩余多少财产。

加拿大人的净资产中有很一大部分是来自房地产。统计局指出,房屋是加拿大人最大的资产,也是最大的债务。

以下是全国各省家庭净资产自2012年以来的涨幅:

数据显示,新布伦瑞克省的家庭资产比4年前减少了,魁省的家庭资产没有变动。

安省的家庭资产中位数从$28万,增加到$36.5万多。

三成加拿大人无债一身轻
截止2016年底,有61.7%的家庭拥有自己的房屋,但是他们中的多数有按揭贷款。

同时,有近30%的加拿大人完全没有债务。这部分人中老人居多。有58%的加拿大老人没有债务,但是老年人没有债务的比例却比21世纪初大幅下跌,当时没有债务的老人的比例接近四分之三。

另一方面,在35岁至44岁年龄群中,没有债务的比例是15%。

除了住房,私人退休金存款是最大的一部分资产,占加拿大人净资产的29.2%。

有五分之一加拿大人拥有自住房以外的第二套房屋,如度假屋、投资房等。

加拿大人资产价值上涨的同时,债务负担也在增长。至去年底,加拿大家庭负债达1.76万亿元,比2012年跳涨了近25%,是1999年债务水平的近三倍。

按揭贷款是负债中最大的一部分。有38.4%的加拿大家庭背着按揭贷款,平均利率是2.84%,按揭金额中位数是$190,000,比1999年翻了一倍。... 0 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   多伦多市拓展公交路网,SmartTrack站点敲定. ... 2 月 18 天前,0 篇回复,856 次点击
加国无忧

公交通勤者的好消息!市府通过了SmartTrack 的六站设置位置,这是多伦多市拓展公交路网的又一项重要举措。

SmartTrack将利用现有的三个GO Transit 铁路线,建设全市范围的新的快速公交体系。原定建设22座车站,后精简为6座,预算花费13亿。

SmartTrack计划是连接怡陶碧谷、市中心和士嘉堡的公交线路,是依靠现有公交走廊设立,这六个通过的车站包括:

· St. Clair-Old Weston

· King-Liberty

· East Harbour

· Gerrard-Carlaw

· Lawrence-Kennedy

· Finch Kennedy


这张互动地图可以通过点选车站,显示SmartTrack比常规公交线路能节省多少时间。以爱静阁到Union为例,常规线路耗时65分钟,SmartTrack耗时33分钟。后者距离22.3公里,比前者节省时间达103%。... 0 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   加拿大或提早推新压力测试,落合同前宜核实获批款额 ... 2 月 20 天前,0 篇回复,797 次点击
来源 : 明报新闻网

新房贷压力测试下个月生效。不过,官方提醒准买家,房贷商可能提早实施,如果近期入市,应先再度核实预审贷款额,以免落柯化后才获悉贷款不足。

新政策针对首期至少2成的房贷,以高于合约2厘的利率计算借贷人的还款能力。根据金融机构监管办公室(Office of the Superintendent of Financial Institutions)不久前颁布最后决定,新例定于明年1月1日开始生效。

不过,这个联邦政府部门发出忠告,受规管的金融机构可能提早执行这项新政策,甚至乎已经预先审批房贷的准买家,落柯化之前宜再向交易的房贷商核实可以获得的贷款额。

该监管部门解释,曾经发出附件,鼓励贷款商收到指引之后尽快实施新例,所以不排除有提早执行的可能性。

新压力测试最后指引是于10月17日发出。这部门指出,此日期之前已经签署的贷款申请应不会受影响,但之后至1月1日前才办理的申请或预审,则可能需要符合新测试的要求,实际情况视乎有关贷款公司而定。

根据这个政府部门,新压力测试指引不包括预审房贷的处理,由房贷商自行决定。

换言之,现时虽然与正式生效日期相隔还有约1个月的时间,房贷商在处理房贷申请或预审方面,已可能采用新的标准来计算还款能力,导致批出的贷款额明显减少。

独立房贷经纪Dave Larock表示,仍未留意到有贷款商提前向不用购买保险的房贷实施新的压力测试。

不过,他向本报称,当实施日期趋近,不排除会有所改变,但根据他的了解,目前情况如常。

值得留意的是,房贷预审并非落实的批准,由于可能预早数个月办理,银行一般都还要再核证申请人信贷、收入及债务状况没有变坏,才会同意最后的放款。

房贷压力测试标准提高,目的是确保楼市买家有能力承受加息冲击。新措施适用于不用购买保险的房屋按揭,至于按规定须购买保险的房贷,早于去年实施了类似的政策。... 0 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   联邦最新裁决:决定加拿大房地产经纪的命运! ... 2 月 23 天前,0 篇回复,963 次点击
加国无忧

联邦法庭周五作出一项裁决,结束关于房屋成交价数据是否应该公开的长期争议。

联邦上诉庭今天的裁决,维持早前由竞争仲裁庭作出的一项判决,即多伦多地产局(TREB)必须允许其成员在网上公开发布房屋销售的数据。

多伦多地产局是加拿大规模最大的地产局,这项最新裁决预计会对全国各地的地产局如何在网上向消费者提供服务,带来全面的影响和后果。

加拿大竞争局(Competition Bureau)与多伦多地产局(TREB)之间的这场官司围绕已售房屋的保密信息,包括成交价。这场官司至少追溯到2011年。

竞争局认为,房屋销售的具体信息,包括成交价和经纪赚取的佣金金额等,应该免费公开提供给消费者,帮助他们作出更知情的决定。

现行规定下,买房者或卖产房者必须与多伦多地产局的持牌经纪签约,才能知道这些信息。但是其他地区的情况不同,以新斯科舍省为例,ViewPoint Realty是该省最大的独立地产中介公司,已经免费公开该省所有房屋交易的数据。

多伦多市一些中介公司也曾经免费公开售房数据,但是在去年被TREB叫停。

竞争仲裁庭于去年作出一项裁决,支持竞争局,要求TREB数据公开,但是TREB提出上诉,由联邦上诉庭于周五作出裁决。

TREB认为他们需要对房屋销售数据保密,并称如果免费公开这些具体的信息,将涉及隐私问题。

TREB行政总裁John DiMichele表示,仲裁庭去年的裁决将导致敏感的个人财务信息,以及尚未完成交割的房屋买卖合同上的信息被滥用。他说:“消费者拥有隐私权,只有消费者可以决定,他们的个人财务信息是否何时以及向谁公开。”

多伦多Realosophy创建人、地产经纪John Pasalis表示,欢迎数据更公开,这将改变多数经纪的工作方式,人们只需要注册一下,就可以查看所有的成交纪录。他说,好的经纪不用担心数据被公开。

多伦多房屋来主Shashi Khatri说,人们得到的信息越多,对所有人都越有利。他近期正在设法卖房,一些基本的服务费用让他很震惊。

他说,经纪们收取的佣金已经脱离时代,现在上网搜索就可以完全取代他们的工作。

他希望法庭裁决支持竞争局,让消费者更容易获得更多数据,完全取消中介的佣金。

据报道,这项裁决还不算是终结,双方还有60天时间向加拿大最高法庭提出上诉,由高院作出最终的裁决。... 0 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   要加税了:多伦多2018年地税涨2.1% ... 2 月 24 天前,0 篇回复,1022 次点击
加国无忧

多伦多预算委员会主席Gary Crawford昨天提交2018年度市政府日常运作开支预算及2018至2027年度初步基建资金开支预算草案。预算草案建议,多伦多2018年地税涨幅为2.1%,相当于每户业主将多支付平均81元房地产税。

预算草案提到,多伦多土地转让税2017年带来7.93亿左右的收入,比之前预期多出8500万。正是这笔钱帮助填补了多伦多市近五分之一的财政预算缺口。预计2018年达到收支平衡依旧要靠土地转让税。

市经理Peter Wallace警告市议员们说,不能一直指望“异常”的收入增长,强调指出地产市场今年的势头在减弱。议会委员Janet Davis 说土地转让税不会是永远的摇钱树,我们不能依赖它。

据CP24报道,多伦多市2018年的日常运作开支预算总额为109.7亿元,较2017年增加2.9%,总收入则预计增加3%。

2018年地税涨幅为2.1%,与2017年的涨幅2%大体相同。若加上多市市长庄德利早前推出的“城市建设基金特别征缴费”(levy for city building fund),市民承担实际地税涨幅应为2.89%。
地税(Property Tax)是怎么算出来的?

地税是市级政府根据年度财政预算,由政府对财产的评估值乘以系数而定,是政府税收的重要来源。以 2013年为例,地税税率见下表

假设您的房产评估价值为$474,368, 则估计地税为 $3,537.67
根据上表我们能够知道2013年多伦多的地税收取比例,居民住房的税率比例约为0.746%,如果我们比较2012年的比例0.7711981%会发现有所下降。人们估算Property Tax只要把自有的房房价值乘上这个税率系数就可以大致知道自己今年所需要缴纳的地税是多少钱了。

那么又是谁来决定您的房屋和地皮价值多少钱呢?
在安省MPAC会来评估这些价值,MPAC的全称为Municipal Property Assessment Corporation (http://www.mpac.on.ca/)。如果您认为这个机构把您的房产价值估高了或估低了,都可以向它申述,如果他们重估价的价值还不合您心中的价值,您还可以向法院申诉。... 0 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
   加拿大央行报告出炉:一成以上买家失去资格,房价跌! ... 2 月 26 天前,0 篇回复,881 次点击
加国无忧

加拿大央行今天发布金融体系评估报告,预计贷款新规1月生效后,全国范围将有10%的购房者无法购买心仪的房子。

在银行监管机构OSFI的新规实施后,传统住房按揭贷款人(即首付超过20%的购房者)将不得不按照比贷方提供的利率高两个百分点的利率还款。这是继去年针对首付不足20%的借款人推行类似规定后的进一步政策收紧。

此举旨在帮助减少加拿大家庭债务,目前加拿大的家庭债务高居世界首位。

根据央行周二发布的金融体系评估报告,新规将使10%的有意按揭买房人失去贷款资格,影响的按揭贷款额在150亿加元左右。

受此影响最厉害的是多伦多和温哥华的楼市,这两个城市,将有八分之一的按揭贷款者失去资格。

这并不一定意味着这些买房者被彻底挤出房地产市场。一些购房者可以选择不那么贵的房子,或者转投个人借贷方,个人借贷机构不受新的按揭规定影响。

不过,新规迫使借款人转投不受规管的贷款市场,令一些住房政策专家感到忧虑。

越来越多的证据显示,一些买家正在仓促入楼市,赶在1月新政生效前买房。

在评估报告中,加拿大央行再次警告加拿大人的贷款上升,经济容易遭受打击,但是央行也注意到一些改善的迹象。

就业增加、住房政策收紧和抬高的按揭利率都有助于弥补漏洞。

报告说,高额负债的家庭数量仍然很多,家庭负债收入比已经达到历史高位,并且在持续扩大。

同时,更严格的贷款规定和7月以后的两次加息都有助于减小债务,专家预计未来还会继续加息。

报告预计以上这些因素会共同导致温哥华和多伦多的房价下降。

央行的报告还提到,目前不确定借贷双方将对贷款新规作何反应。

波洛兹表示,“我们的金融系统适应能力持续增强,经济和就业增长为其注入活力,但是我们需持续观察,密切关注金融风险。”... 0 篇回复 | 添加回复 | william 的个人空间 | 收藏到 del.icio.us | 收藏到 reddit | 在 Technorati 中搜索本主题 | 收藏到 Ma.gonolia | 收藏到 BlogMarks | 收藏到 LookSmart FURL | 收藏到 Spurl | 收藏到 simpy | 收藏到 Tailrank
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