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多伦多Condo投资基本思路(二) ... by kevindu ... 77 月 20 天前,4667 次点击


很多朋友认为明年和后年会有大量Condo楼盘上市和交房,市场可能会出现供过于求了。有人甚至是专家认为现在多伦多的Condo市场已经有很大的泡沫了。那么现阶段还能买Condo吗?如果买,是买楼花还是买现房?

首先,多伦多房产市场能否继续繁荣,Condo价格能否稳定向上是需要看支持其因素是否存在或消失。近几年,除去本地移民流入和净人口增加,多伦多每年保持约10万外来新移民的增加,也就是说,每年约有3万新家庭需要在大多伦多以内的地区安家。加拿大移民局最近公布的2012年各类移民数目较2011年还有所增加,对本地的房产和租赁市场起到了绝对的推动和支持作用。至少几年内我们还看不出移民政策发生大的变化。其次,目前的低利率水平会持续到至少2012年底(央行最近的表态是低利率可到2013年)。很多国家房地产历史经验表明,房价在利率下降初期会由于购房者观望和等待利率再降低而有所下跌,相反,而在利率上升初期会由于购房者急于锁定较低利率而大量买房、换房使房价上涨。再次,多伦多Condo市场出租一直比较健康,空置率仅有2%左右。10年前由于Condo较少,人们只能租House或Apartment,现在Condo由于管理好、设施齐全、以及交通方便等原因,已成为租房市场人群的首选。另外,尽管近几年人们的收入增加不多,但低利率已抵消了部分房价带来的负担。如果考虑到大量新移民的外来资金,目前多伦多市场的Condo价格依然有上升的空间。至于现在多伦多Condo价格存在较大泡沫的观点,本人认为这一结论有些争议。多伦多房市上涨已经15年了,特别是近几年,每年都有人说房价太高了,但房价每年都在上涨,存在就是合理。当然,市场也可能在未来某一时间段出现一定程度的下跌修正,这再正常不过了。再繁荣的市场也会有休息的时候,我们只能根据目前经济环境和支持因素来分析和预测未来可能性较大的趋势。没有人敢说未来10年房价会年年上涨,否则这个世界就不存在经济学了。在我看来能准确预测2年的人是专家,能助确预测10年的应该是神。应该说随着Condo价格的不断上升以及市场上推出的Condo越来越多,未来不同区域和品质的Condo价格走势可能会出现较大的分化。因此,现阶段购买Condo依然存在机会,只是在选择不同Condo时要考虑更加全面,毕竟现在房价上涨了许多,不是几年前买什么房子都稳赚的时候了。
现阶段是买楼花好,还是买现房好?其实,这也是一个成本控制问题。总体来讲,以目前的利率水平,我认为购买现房可能更加有优势。尽管楼花可能有材料新、格局好等优势,但好地段不多、各种虚概念太多、不能按时交房等的弊端也存在。同时,目前新推出大部分楼花交房期都会在3、4年以后,而开发商定价时基本上是以现在市场的热度和未来材料及人工等成本上升为依据,以期货价高于现价来叫价的。由于我们不能准确预测未来3、4年甚至更远的市场情况和利率水平,购买楼花就存在多种的不确定性。而购买现房的好处是可以根据个人的经济情况,立刻锁定一个相对低的利率成本,这一节约就可抵消部分一旦房价出现价格调整带来的损失。此外,购买现房可以确定地段、学区、管理等优势,房屋售价和出租信息也较为公开。

本人将在下期与大家探讨Condo投资的其他因素和话题。欢迎来电讨论和批评、指正。
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