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多伦多楼花投资的风险在哪里 ... by william ... 68 月 21 天前,9233 次点击


近日,《多伦多星报》的一篇文章《川普大厦遭投资者索回押金》,引起了很多读者热议。文章为多伦多楼花投资者提了一个醒,投资有风险,要量力而行,遇到严重拖期的项目,可以拿起法律武器捍卫自己的权益。《环球邮报》也在近日刊出文章《新Condo是一项好的投资吗》,提示消费者注意多伦多楼花投资中的风险。

多伦多川普大厦(Trump International Hotel & Tower)是一座酒店与公寓混合的建筑,共57层,260个酒店单元,109个公寓单元。最早的,介绍多伦多川普大厦的视频资料出现在2004,据维基百科记载,多伦多川普大厦破土动工是在2007/10/12,2011/9月封顶。多伦多川普大厦官方网站目前的资料显示,大厦将于2012/1/31对外营业(open)。该大厦开始预售的时间不详,应该是在2005前后。《川普大厦遭投资者索回押金》一文提到,一些投资者正在试图索回买房押金,其中包括曾签协议打算购买整层单位的一位爱尔兰投资者。另外一对来自英国的投资者,已经拒绝缴纳最后一笔买房保证金,并正在通过律师争取索回已经缴纳的买房订金。值得格外关注的是,最近,两位美国投资者,因拒绝签署延期协议,以项目拖期和自身财务困难为由提出诉讼,索偿购房保证金,并最终获胜,于2011/11/8索回212700元买房定金。这一判决将对多伦多在建的4.3万个Condo单位产生比较深远的影响。一位地产经纪透露,自己的客户已经交付了16万元买房定金,但至今没有找到任何一家银行批准按揭贷款,这个578平方尺的单元还需要45万元贷款才能完成交收。这位地产经纪估计,他们的客人很有可能会损失全部买房订金,因为在加拿大找不到A类金融机构可以批准(民宅)按揭贷款给客户,用于购买具有商业性质的酒店与公寓混合的物业。多伦多楼花投资

从时间上来看,多伦多川普大厦发起、预售和动工时间是在金融海啸之前。很多投资人的经济和财务状况在过去5、6年里发生了巨大变化。如果消费者现在购买楼花,合同上写明3年后交房,而最终被拖期2年,交楼时投资者财务状况发生了重大变化,该怎么办呢?据多伦多川普大厦的负责人讲,该项目仅因为天气这一个原因就拖期了148天(近5个月)。所以,消费者在投资楼花时,一定要找到“Statement of Critical Dates”这一页认真研究,上面列出的交割日,以及延期会如何处置的内容。笔者遇到的楼花买家,10个人里有9个没有看过这一页。房子什么时候入住,什么交收产权,如果拖期,是否有赔偿,严重拖期的情况下能否成功脱身,这些重要信息如果不清楚,这样的投资无异于投机和博彩。多伦多楼花投资

很多消费者在投资楼花的时候比较重视地点、价格和户型,忽略了开发商的品质。一个成功的开发商对施工进度,以及可能拖期的因素考虑得比较周全,预测的相对准确。这些信息从以往的建成项目就可以了解到。如果是一个新建筑商,或非本地建筑商,房屋交收的时间问题一定要请本地律师把关。很多投资者误认为印的厚厚的,每人都一样的买卖合同是不能变的。其实不然,如果投资者在10天冷静期内提出合同修改意见,并通过律师向建筑商提出,对方一定会予以考虑。例如,合同注明,“如果在2014/6/24前无法交收,将顺延6个月。”假如你打算在2014/11月退休,退休后的收入无法获得贷款批准,那么看到这个条款后就一定要提出修改,将其改为“如果2014/6/24无法交收,买方即可索取买房保证金。”如果建筑商不同意,投资人可以取消合同。签署楼花买卖合同之后的第一件事就是找律师,给律师较充裕的时间帮你把关。多伦多楼花投资

楼花项目的性质非常重要,如果是商业物业,或商业与民用混合的物业,在按揭贷款方面需要格外关注,尤其是酒店与民用物业混合的建筑。加拿大很多商业银行会把上述类型的物业视为商业物业,所以借款人申请不到民用物业的住房按揭贷款。商业物业贷款通常贷款金额与房价的比例较低,很难借到房价的80%。另外,商业贷款的利率通常高于居民按揭贷款,所以对投资回报有很大的影响。众所周知,如果购置二手商业物业,在签订买卖合同的时候,会预留较长的时间(10天至90天)去确定贷款是否落实。因此,购买上述物业的楼花,一定要早做准备。卖家通常会认为买家有足够的经验和知识才签订买卖合同,其实很多买家非常盲目,在没有咨询过律师、会计师和贷款专家的情况下就盲目签订合同。

部分投资者寄希望于在楼花交割之前转手,免去交割费用和贷款的麻烦,可如果很多人都这么想,转让给谁呢?房屋产权交割之前,理论上讲,业权属于建筑商,因此无法在重售市场(MLS)上挂牌销售。私下买卖的成功率非常低,据有经验的从业人员讲,在新房交割前能成功转让的比例在25%以下。不做交收准备工作,有可能造成措手不及或亏本低价转让的局面。尤其是单价较高的物业,情况更是严重。上述578平方尺的单元,虽然是在5、6年前买下的,每尺单价1055元,在今天的市场上依然偏高,曲高和寡,更难找到买家。

《环球邮报》提醒楼花投资者关注以下风险:
l 宏观经济风险。如果你预计日后可以获得投资收益是假设未来的经济情况与现在基本一样,如果经济衰退或地产市场不景气,你能否承担这样的风险。
2.法律风险:联邦法或本地法规有可能会发生变化;税收政策也不一定一成不变。
3.罢工会拖延交工期。
4.工程质量风险等。

笔者提醒楼花投资者注意以下问题:
1.家庭负债能力。购买楼花的投资者一定要量力而行,收入不稳定,非专业技术工作的投资者需要格外谨慎,如果在新房交收前失业,要有一定的应急安排。

2.广泛咨询。很多投资者签订合同之前之后都没有咨询法律、税务和贷款专家的专业意见,只听地产经纪的推荐是不够的。

3.在冷静期内确定贷款。如果没有按揭贷款支持,地产投资就会失去杠杆效益,投资收益大大折扣。另外,楼花按揭贷款可以锁定利率长达3年,即,锁定投资成本。新移民可以锁定新移民状态。

4.选择民用与商业混合物业需要谨慎。

5.认真阅读买房合同。《读懂新房买卖合同》,是CMHC编写的一个面向普通消费者的通俗读物,投资者可以参照这个读物搞清楚合同中最重要的内容。读物网址:http://www.cmhc.ca/en/co/buho/buho_004.cfm

《川普大厦遭投资者索回押金》英文原文网址:http://www.thestar.com/business/article/1103497--investors-fight-to-back-out-trump-tower

《新Condo是一项好的投资吗》英文原文网址:http://www.theglobeandmail.com/globe-investor/personal-finance/is-that-new-condo-a-good-investment/article2266452/

作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089
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