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加拿大贷款专家谈该如何面对低利率 ... by william ... 71 月 14 天前,13235 次点击


利率达到历史新低点。“这是BMO银行推出5年固定利率2.99%之后,媒体 发出的惊呼。低利率,由来已久,至少有两年半了,加拿大消费者始终享受着低利率。低利率,对持币待购者、借款人,以及投资者有哪些影响?低利率还能持续多久?普通消费者该如何面对低利率呢?

先来举一个极端的例子:两年前,移民加拿大的A先生看到加拿大存款和贷款利率都很低,加拿大房价开始回升,人民币汇率有可能上涨,而且听说加拿大房价会像美国房价一样跌一半,于是作出决定,把加元汇回中国,兑换成人民币储蓄。两年过去了,他居住的城市房价涨了15%,人民币汇率没有如期大幅升值,现在把人民币折算成加元汇回加拿大,会有汇差损失;A先生依然在加拿大租房,两年租金总计两万余,A先生认为,加拿大的低利率给他带来的是灾难而不是幸福。对利率、汇率,以及房价走势的误判,让A先生成了低利率不折不扣的受害者。怨谁呢?现在该怎么办?

自2009年4月,加拿大央行将隔夜利率降为0.25%时开始,加拿大正式进入低利率时代。央行起初的动机是降低流动资金成本,舒缓商业银行流动性压力。其结果却造成了借贷成本降低,贷款买房比租房实际支出小,从而引发了加拿大地产市场触底反弹。2009年6月以来,加拿大房价一路上涨,再也没有给A先生这样的踏空者补救的机会。时至今日,依然有人每天早晨打开报纸和电脑搜索加拿大房价有可能下跌的消息或预测,其实这些消费者自己也知道,这些都是徒劳的,只要加拿大处在低利率时代,房价就不会再跌回2008年底的水平了。低利率的时候就该买房而不是租房,就像春天该播种一样,是一个自然规律,错过了这个春天,今年秋天就没有收获。有些人认识到了这个规律,第二年春天赶早播种,而另一部分人还在期盼天上直接掉馅饼。

现在依然是低利率,但房价比2009年已经高出了近20%,如果现在买房,会不会买在高点上呢?笔者个人认为,现在还不是最高点,房价还会继续上涨,直到利率回升,股市反转,出现股市和楼市同时上涨,房价才会达到最高点,2008年上半年就是如此。得出这个结论的依据有两个:利率在未来2年内依然会保持在低水平;住房需求有增无减。

目前加拿大央行利率比2009年最低点时上涨了0.75%,于此同时,美联储始终没有加息,加拿大政府为了保护加拿大出口,不会轻易加息,否则加元汇率会继续升高,阻碍本国商品和技术出口。2009年加拿大央行将隔夜利率将为0.25%时,加拿大的失业率高达8.3%,待就业率好转之后,央行逐渐调高了隔夜利率,而现在加拿大就业率出现了恶化的苗头,如果失业率继续攀升,加拿大央行有可能降息。其次,继去年美国国债评级被标普降级之后,上周法国和澳大利亚政府债券也丢掉了AAA评级,意大利和西班牙的政府债券也被调至了BBB级。与此相比,加拿大政府债券的AAA级评级在市场上会受到追捧,加拿大政府债券收益率会进一步走低,这意味着银行长期借贷成本在未来会有所降低,从而支持商业银行继续提供较低利率的按揭贷款。

与2008年相比,银行用于计算按揭贷款借款人借款能力的“挂牌利率”大幅降低,如今,由于利率低,借款人的借款能力被放大了40%,而平均房价增幅只有20%,因此,现在能买起房子的人数应该比2008年时多。另外,加拿大政府虽然正在收紧部分类别新移民的申请数量,但已经获得批准,来加登陆的新移民数量正在逐年增多。据CMHC预测,2012年净移民数量将增加到255,900人。新移民的住房和租房需求会进一步推动加拿大房地产市场。住房需求有增无减,因此房价还会继续上涨。近年来,新移民的结构发生了很大变化,投资移民比例不断增加,技术移民持续减少,因此新移民的房屋购买能力比以往有了很大提高。早期登陆的技术银行已经感到了这一压力,房价越等越贵,再等,可能永远都买不起房了。留学生和访问签证的非居民买房意愿和能力不可忽视。笔者亲身经历到,非居民买房人数越来越多,以BMO为例,银行支持非居民在加拿大贷款买房,只是首付要求比较高。低利率,对这些留学生和准移民也具有相当大的吸引力。

买房还是租房,对每个家庭来说都是重大决定,急不得,但也等不起。A先生的误判耽误了自己,也有可能贻害了亲戚和朋友。了解自然规律,客观地面对现实,才能做出正确的判断。

低利率对于房产投资者来说的确是个利好。华人对地产投资格外积极,因此,笔者在这里提醒投资者,如果你的家庭年收入在10万以下,除了自住房以外,投资房最好不要超过3个,否则风险会较大,我说的3个投资房包括楼花。

已经有按揭贷款的消费者,是否要借着低利率的特价时期将浮动利率改为固定利率呢?这个问题让笔者想起了2011年6月份,固定利率上涨时发生的事情。有好事者,在报纸上撰文建议消费者将浮动利率转为固定利率,因为他们预测P会上涨。回头来看,这就是个坑爹的建议。如果你的浮动利率是P-0.5%以下的利率,请不要轻易转为长期的固定利率,除非120%地肯定正在住的房子一定能持有5年以上。

利率低,借款能力强,利息支出少,比租房实惠,应该买房,而不是租房,这是经济规律。与其他自然规律一样,顺其自然则收益,反其道而行则受害。是否买房除了经济因素之外,最重要的是心理因素。听不止一个地产经纪讲,华人消费者中,绝大多数家庭里,女主人比较倾向于购房,男主人不积极,甚至推三阻四。男人更多地想到的是责任和负担,而女人更多地期望稳定和踏实。再讲个故事吧:B先生在中国的时候做进出口生意,业务蒸蒸日上,直到2008年金融海啸,应收账款无法收回,不得已宣布破产。太太安慰B先生说:“没什么可担心的,我们在上海有四处房产,卖一套就够加拿大投资移民资格了。”选择永远比努力重要,相信你太太的感觉,给她一份安全感吧。

个人观点仅供参考。
作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089
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