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加拿大买房之前该做的准备工作 ... by william ... 77 月 11 天前,6321 次点击


随着春天脚步的临近,咨询买房贷款的电话越来越多。刚刚过去的2月份,大多伦多房价和成交量出现了量价齐升的场面,房价比去年同期上升11%,成交量提高16%。以往市场最清淡的2月份,购房者已经拉开了抢购的序幕。笔者接听的咨询电话中,购房者主要关心的问题是贷款能力,即借款金额。签订买房合同之前,搞清楚自己能否取得贷款,并确定贷款金额是非常必要的。由于今年购房热潮来得较早,而且房价涨幅较大,因此很多消费者心情非常急切。如何在买房之前做好财务方面的准备工作呢?笔者帮大家总结了以下几方面注意事项:

信用是最重要的。很多人不知道加拿大有信用记录,我绝不是言过其实,很多人不知道自己有信用分数,更不知道信用记录是怎么搞坏的。一些消费者由于不知该如何保护自己的信用记录,申请贷款时才知道信用可贵。信用记录是银行判断借款申请人是否有偿债习惯和责任心的唯一标准,如果平时连信用卡账单和电讯服务商的账单都不及时偿付,银行怎么敢把几十万贷款借给你呢?北美的信用记录分数是标志消费者履行偿债责任的标尺,每个人建立信用记录的初始阶段,信用分数是850分,随着不断使用授信产品,信用分数会不断变化。举个例子来说,新移民申请到第一张信用卡时,信用分数是850分,如果信用额度是1000元,持卡人总是使用至990元,那么就会降低自己的信用分数,如果有一两次超过额度使用信用卡,信用记录会被严重破坏。持卡人如果平时消费金额在信用卡额度的一半以下,则不会被扣分。银行无论在审批信用卡还是按揭贷款申请时,都会调阅申请人的信用记录。如果分数在640分以下,则很难得到批准。另外,虽然加拿大信用体制比较健全,但也难免出错,信用记录张冠李戴的比例在5-10%之间,而且差错的解决程序比较繁琐,耗时较长,通常要15个工作日才能搞定。解决办法:申请汽车、学生、按揭等贷款之前,自己去查一下信用记录,发现问题及时补救,不要等到签了买房合同之后再被告知信用有问题。如果调阅信用记录呢?用google搜索“Equifax”或“Transunion”,这是加拿大主要的两家征信部门,按照其网站上的指引操作即可。如果借款人在多伦多,可以前往5700 yonge street地下的美食广场,Equifax在那里设有办公室。

了解自己的债务。在申请贷款时,哪些被银行认为是必须考虑的个人债务呢?信用卡消费金额的3-6%被认为是必须偿还的债务。如果借款人上月信用卡消费5000元,则有150-300元被认为是个人债务。车贷或车lease的月供全额算作债务。学生贷款即使没有开始偿还,最低月供款也要算作个人债务。信用额度项下的提款会按照一定的利率和还款年限计算月供,计入个人债务。如果申请购买投资房,自住房的贷款月供、地税、物业费,等一并计入个人负债。如果申请自住房按揭贷款,CONDO管理费的50%计入个人债务。值得注意的是,银行在评估个人债务负担能力时,看的是月供,而不是余额。举个例子,一个人汽车贷款余额5万,月供700元;另一个人汽车贷款余额5千,月供1500;则后者个人负债较大,能够申请到的按揭贷款金额较低。同理,如果一个人自住房按揭贷款余额20万,每月月供700元;另一个人按揭贷款余额10万,每月月供1400元,则后者在申请投资房按揭贷款时,所能借到的金额较低。在目前的利率水平下,如果家庭没有债务,或每月必须偿还的债务金额非常低,能够申请到的按揭贷款金额最高可以达到年收入的6倍。每增加100元的家庭负债(车贷、学生贷款、信用卡应付最低额等),按揭贷款可获得的金额就会相应减少2万至3万。解决办法:降低家庭负债的月供。例如,延长汽车贷款还款年限,或提前付清汽车贷款;如果计划购买投资类住房,需要将自住房的按揭贷款还款期(amortization period)设为最长(如,30年),从而降低月供。

了解自己的收入。通常自雇人士的收入最难认定,每个银行都有自己不同的看法。从大的趋势来看,自雇人士如果没有报税收入,则越来越难贷款。严格地来讲,自雇人士的收入应该是个人报税之后的净收入。对于工资收入的申请人来说,银行认定的收入是税前的收入。按照目前的利率评估,个人年收入的6倍应该是贷款最高金额。如果申请人有加班或奖金,通常银行需要借款人连续两年以上有此类进项。房产的投资收入不会被认为是申请人的基本收入,但可以用来抵减家庭债务。如果希望把自住房的租金收入也计入个人收入,则需要证明房屋可以合法用来出租,并提供报税记录。

特殊项目按揭贷款。新移民,非居民、自述收入(stated income)等特殊的贷款项目,每个银行都有不同的政策。借款人需要自己多方打听。很多人误认为贷款经纪可以代理各大小银行的按揭贷款,其实不然,皇家银行(RBC),帝国商业银行(CIBC),满地可银行(蒙特利尔银行BMO),汇丰银行(HSBC)均不接受贷款经纪的代理。上述特殊项目按揭贷款,借款人需要自己亲自向各家银行咨询。

自己完全可以提前做好买房贷款的准备工作。购房之前,最好自己查一下信用记录,如果有差错及时补救。如果信用记录已经无法补救,可以找其他人担保加签,不要轻易放弃,或选择信托公司的高利率按揭贷款。将家庭债务调整到最低水平,给按揭贷款的申请提供便利。下买房offer之前,一定要在银行申请预授信,将信用问题,收入和借款能力问题解决在看房之前。同时也提醒地产经纪,带客人看房之前要了解客户是否能取得按揭贷款,否则会浪费时间和GAS。

作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089
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