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房产贷款“二按”,搞清楚再借 ... by william ... 59 月 16 天前,11616 次点击


作者:王红雨加拿大房贷专家电话:416-880-5089

在加拿大,把房子权益抵押给银行,银行会通过律师在政府注册房权抵押,第一个在政府注册房权抵押的贷款被称为first mortgage,即,第一按揭;如果还有债权人抵押同一个房产的债权,而且从时间顺序上来说,晚于第一按揭的债权人,则第二个债权人抵押产权之后借出的贷款属于second mortgage,即,第二按揭,俗称“二按”。通常情况下,需要和申请“二按”的人不是很多,但最近One Park Place Condo第二期的发售,使“二按”这个话题,成了买家的讨论焦点。“二按”到底是如何运作的,债权人有哪些具体要求,消费者最好搞清楚之后再借。

我们一起来看看One Park Place Condo的宣传单:“BOOST- ONE PARK PLACE CONDOMINIUMS,大家可以在GOOGLE中输入这些关键字找到一份PDF文件,专门介绍该项目中10%政府“二按”的借款条件,以及归还条件。

申请条件:现在必须是在租房,在加拿大没有房产,要买的这个CONDO必须是唯一的主要居住地址,家庭年收入81000元以下,超过18岁的加拿大永久居民。

You and/or your spouse cannot own a home in
Canada, and you must currently be renting

Your home at One Park Place Condominiums must be your sole and principal residence

Your annual household income does not exceed $81,000

You must be a permanent resident of
Canada

You must be 18 years of age or older

优惠政策内容:10%的“二按”可以作为首付款,此项借款没有利息,没有月供,CMHC承认此款的用途。

The program provides qualified purchasers with a 10% down payment assistance in the form of a second mortgage

The funds are recognized by CMHC

This is an interest FREE and payment FREE second mortgage

看到上述内容之后,很多人解读为“免费政府补助”10%首付款。普通消费者误解也就罢了,很多地产经纪向客户解释的时候,也有意无意地解释成无需偿还的政府津贴,这就不对了。是贷款,就有条件,可以没有利息和月供,但绝不是不用偿还“二按”的本金。我们再来了看一下这个宣传单关于“还款”(Repayment)是怎么说的:

Repayment

Repayment occurs when you sell your home or when it is no longer your principal residence

At that time you will repay the original 10% second mortgage plus 10% of the capital appreciation. As an example – on a purchase price of $250,000 where a 10% second mortgage was obtained and the resale price was $300,000, the repayment would be the original 10% ($25,000) plus 10% of the $50,000 increase value, which would equal $5,000 for a total repayment of $30,000

If you sell your home within the 20 year period but experience a capital loss, repayment of the loan is waived provided it is sold at fair value and the sale is an arm’s length transaction

If you own and occupy the home for 20 years the second mortgage is forgiven

If you would like to repay the loan within 20 years without selling the home, the 10% second mortgage plus 10% of the capital appreciation must be paid。

需要偿还的条件是

l 卖房,或,此房不再是主居住房。

l 还款时,需要将这10%带来的资本利得(增值部分)一并清偿。

l 购房后,20年内售出,如果出现资本亏蚀(售价低于买价),这笔“二按”可以豁免,售价应该是公平市场价。

l 购房后,作为主居住所,居住20年后,“二按”可以豁免。

l 20年内,即使不卖房,还清“二按”时,也应同时清偿相应部分资本利得。

读到这里,还有人认为这是政府的免费补助吗?消费者需要认真考虑的是:如果是自住,而且属于低收入家庭,现在租房,想成为房主,可以申请此项贷款,今后20年内卖房,这10%首付款是要还的,除非卖亏了。如果搬出此单元(如换房),将该单元改做非自住的房产,这10%的借款和资本利得也需要偿还。投资者需要关注:此类楼盘中,邻居的收入水平,预计居住时间,实际买价,以及邻居们的预计售价等等。

需要提醒消费者注意的是,一些银行不接受“二按”借款作为首付款,甚至不允许任何形式的“二按”。如果消费者购买上述楼盘的单元,并申请“二按”作为首付款,最好在10天冷静期内做好第一按揭贷款的批复,申请时,消费者必须披露自己有“二按”安排。笔者接到一些消费者的电话,说自己有10%的首付款是政府补贴,这个信息是错误的,有可能会误导受理业务的银行工作人员。因此,请消费者向银行说清楚自己的这笔借款的性质,以免造成误解,影响贷款审批。

ONE PARK PLACE的建筑商非常负责任地在网上提供了这份“二按”说明书First Home BOOST,其目的是不想让消费者被误导。建筑商在“二按”说明书的第五项备注中是这样说的:10% First Home Boost is only applicable to candidates who do not own real estate in Canada and are currently renting, whose purchase is the sole and principal residence of the purchaser, and whose annual household income does not exceed $81,000. Further restrictions apply; see Sales Representative for full details。消费者需要向售楼处的销售代表详细了解,还有没有其他限制。

说明书网址:http://www.danielsoneparkplace.com/pdf/learn_about_boost.pdf

对“二按”条款的解读,最终需要由律师来诠释,本文仅对宣传材料进行中文释义,不构成任何法律意见。
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