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以租金收益来评估【多伦多房价】是否过高?道明说不可取 ... by william ... 34 月 10 天前,5312 次点击


来源 : 明报新闻网

【明报专讯】道明银行近期发表的一份专题报告认为,在评估多伦多的屋价是否过高的问题上,目前大部分分析人员所采用的房价租金比及房价收入比,都有不足之处,较可取的方法是用住房负担能力来分析。

该报告指出,屋价增长是好事,大体上反映出经济状况良好,但如果屋价的升幅,长期高过家庭可支配收入的增长,又或者高过租金的增长,通常都会导致屋价过高的情况。

报告称,在多伦多的屋价是否过高的评估方面,大部分的分析员利用了屋价租金比。这样的比较将会反映出屋价过高了60%,意味著屋价需要向下调整60%,这个比率才能够符合长期的平均水平。

据报告指出,这样的评估会引来误解,原因之一是多伦多很多出租单位已有相当的楼龄,而租务条例对在1990年代之前建成的物业加租有所限制,导致租金增长期受到人为的抑制。

这个方法的另一个缺点,是属于不相称的比较。在过去10年间,屋价上升的压力主要来自单户房屋,但租盘则大多是共管柏文。比较准确的评估,应当是以共管柏文的屋价及租金来比较,所得出的结果是长远的走势较为平稳。

屋价收入比亦显示出多伦多的屋价过高了25%,不过,这方法未有顾及过去30年来利息的下降。目前的借贷成本远低于1990年代,结果是现在的家庭可以负担相对于收入较多的债务。

报告表示,基于以上的理由,较为合适的指标是住房负担能力指数。这个指数反映出平均屋价的房贷还款,占去一般家庭的多少收入。

道明银行在报告中指出,主要是因为利息偏低,这个指数大致上与长期的平均走势一致,反映出屋价适中。共管柏文的增加,导致住房负担能力维持正常;不过,单户房屋的住房负担能力指数,则远高于历来的正常水平。

报告指出,以利息回升来说,屋价过高的幅度将会介于10%至15%之间。
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