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住公寓小心「特别评估」 管理公司无钱付入业主数 ... by william ... 19 月 21 天前,2582 次点击


来源 : 明报置业频道

收到「特别评估」,公寓物业管理费又涨了,一个月涨800元,原来是大楼通风系统失灵,电梯间又发霉了。

你说:物业管理公司管理不当,和住户有什么关系?这话没错,你大可以把物业管理公司告上法庭。

不过官司输赢,结果都一样:输了得交管理费,赢了,管理公司没钱赔偿,只能找保险公司代付,之后保险涨了,管理费还是得涨。这叫羊毛出在羊身上。

等你卖房套现,抱歉,银行已经将大楼列入黑名单,你想卖,没人买。

所以买公寓,还是得找个靠谱的开发商和管理公司。

公寓要交管理费,两室一厅的房子,一个月交五六百已经算不便宜。不过在多伦多,如果买的是一个老公寓单位,你的管理费有可能上千。

Kipling与Finch街口附近有的公寓,管理费一个月可以要到2,000元。这可不是什么豪华公寓单位,而是一栋年久失修的老房子。

这栋公寓楼龄超过30年,2011年时曾向法庭申请集资800万元用于维修露台、升降机、垃圾处理以及霉菌,如今,管理公司又要集资60万再次用于清理霉菌。

目前这栋楼里两室一厅单位的管理费为每月1,200元,相当于在隔壁大楼一间同样户型单位的租金。有业主表示,刚刚入住大楼一年,管理费已经翻倍。如今管理费再次升高至2,000元,而且将至少持续4个月,不少业主已经难以承受。

房产律师周毅表示,同样的情况,士嘉堡地区华人聚居的公寓大厦中并不罕见。

士嘉堡老公寓问题多
在Agincourt Go火车站附近有一栋公寓,最近刚刚做完大楼的维护,30多年的老楼不仅重新刷了油漆,阳台的栏杆更是换成了新的。不过业主Adam前两年刚刚买了这栋楼里两间一室一厅的单位,现在却叫苦连天。

原来大楼的修缮可不是例行维护,而是楼到了不得不修的程度。因为大楼建成年代已久,地下停车库年久失修,阳台的铁栏杆大多都生锈,大楼外侧的玻璃需要维护,否则恐怕出现安全隐患。

几年前,大楼的物业公司曾经提出要集资修缮,结果遭到业主委员会的反对,因为修缮费用需要每个户主平摊。

前段时间,物业公司请了专业的检察人员做了一份报告,说明必须进行修缮,否则日后要花的钱可能更多,业主委员会这才同意物业公司贷款修楼。

修楼的钱自然还是业主掏。大楼给每位业主发了一份特别评估(special assessment),表示为了修缮大楼,每位业主需要额外缴纳2,000至3,000元。

Adam自然也收到了这份账单。拿到账单时,Adam正要卖房,都已经和买家谈好价格,结果买家一看到这2,000元,当场就不要了。 「我这房子也就六七百呎,每月管理费就要532元,还不包水电。如今再加2,000元修缮费用,回想起来,买这房子只有亏没有赚。」

周毅表示,如果大楼真的出了问题,告管理公司未必能解决问题。

控告管理公司 管理费一样涨
管理费一个月2,000元,业主自然可以控告物业公司管理不当,而且有很大几率赢得官司。 「如果管理公司的人出现渎职,或者大楼维护不及时、选择负责维修的工程队有问题,业主都可以把管理公司告上法庭。」 不过周毅却认为,这并不能解决问题。

「加拿大的公寓,管理公司并没有钱,它们只负责向业主收钱用于管理公寓。假设管理公司管理不当导致管理费大幅上升,业主将管理公司告上法庭并且赢的官司,管理公司也没钱赔给业主,通常都是保险公司负责赔偿。然而保险公司赔偿之后,大楼的保险费用势必也要上涨,而管理公司没钱垫付,还是从业主的管理费中扣除。安省公寓法规定,当管理公司的债务超出自身支付能力的时候,有权将债务分摊到每个业主。所以到头来,业主的管理费一样要上涨。」

他举例道:「Sheppard与Kennedy街口有一栋公寓,之前出现大楼广告牌被风吹落,砸死路人的事件,赔偿费用达千万元。最后让保险公司赔偿,但大楼的保险费用也是大幅增长。而保险公司也未必会支付所有赔偿,有一部分费用还是通过特别评估分摊到每个业主。这件事发生的时候,我有多个客人原本打算购买那里的房子,有些都签了合同。结果纷纷撤回offer。」

周毅表示,如果遇到了这样的情况,业主有如陷入到泥潭之中,无论是否把管理公司告上法庭,管理费势必都要上涨。而业主若是想卖房脱身,买家也会被管理报告吓跑。管理费升到一个月2,000元的那栋楼,有业主如今标价5万块卖楼都卖不掉,因为银行早就把房子列为黑名单,拒绝贷款给买家。

「许多人购买公寓,只考虑自己作为业主的利益,但《安省公寓管理条例》(Ontario Condominium Act)也规定公寓业主的义务,既当管理公司的储备金不足的时候,业主有义务平分支出。如果整栋楼出了问题??,你一个人很难置身事外。」

新楼7年保修
除了管理公司,你还可以把造楼的开发商告上法庭。

Bill刚买了一间公寓单位,买了没两个月就漏水了。原来大楼顶楼的水管漏水,导致多个单位的墙面渗水,地板、家具被浸泡。 Bill的单位受损严重,从天花板到新换的实木地板都被浸泡,而新买的柜子因为靠墙摆放,也被浸泡。采取了临时补救措施之后,管理公司告诉Bill这是开发商的施工质量问题。

「一般新楼都不会有问题。这栋楼今年才建成,所以我也没想到会碰上这样的灾难。」

不过好在管理公司直接找到了大楼的开发商,开发商随即派人维修,并且更换所有受损失的墙面和地板,Bill的柜子也换了一个新的,摆在原来的位置。

周毅表示:「凡是在安省新屋保障公司(Tarion)注册的开发商,都有7年的新屋保修计划,如果出现施工质量问题,开发商都会负责修缮。如果是在保修范围内的修缮,一般通知管理公司,管理公司会直接找到开发商进行处理。如果是开发商负责修缮,管理公司不需要动用储备金,管理费也不会增长。」

不过如果住的是老房子,那出了任何问题,就只能让所有业主平摊了。


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