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在安省买房后需要做的事情 ... by azalea ... 15 月 13 天前,2784 次点击


买房的合同(OFFER)在卖方SELLER 和买方BUYER双方都同意并确认签字后,买方BUYER需要做以下的事情:

1. 买方需要办理买房的押金(DEPOSIT) 通常需要在买卖双方最后签收确认OFFER后(ACCEPTANCE OF THIS AGREEMENT)的24小时内去银行办理保付支票CERTIFIED CHEQUE或是银行汇票BANK DRAFT.(MONEY ORDER 一般小于1000加币). 收款人是卖方地产公司的名字,可以在MLS的卖房信息LISTING WORKSHEET单的左下部看到。汇票由自己的经纪人或是本人直接送到卖方的地产公司。押金是购房首期款的一部分。购房时如有条件(CONDITION),如果验屋不合格或是银行贷款不成,或是其他条件不满足,交易双方签订”取消合同”MUTUAL RELEASE,押金全部返还(无利息,无扣款).

2. 验房(HOME INSPECTION):如果有验房条件,验房师的费用视乎房屋大小和交通远近,大约在300元上下。下OFFER前的简单验屋大约100元到150元。验房不通过,购房时的押金全额返还.买卖双方签署MUTUAL RELEASE解除合同..

3. 贷款(MORTGAGE):这项准备工作最好在买房之前做,找几家银行或是贷款经纪人询问最新利率和贷款咨询,找到一家可以提供最优惠利率的银行。

理解贷款的常用词汇, *贷款期限(Amortization ,最长35年,一般选25年),*贷款TERM的长短(一般是1年到5年)和*浮动利率,*固定利率RATE,*开放和*封闭式(OPEN OR CLOSE),*央行利率PREMIUM等名词的含义,详情请咨询银行贷款经理。建议选择加拿大五大银行. CIBC帝国商业银行,TD道明银行,RBC皇家银行,BMO 满地可银行, SCOTIA BANK丰业银行.再加上HSBC汇丰银行, 如果找小的贷款银行或是机构,将来到期时转贷款相对麻烦,并且律师费用会有提高.

注意:谁贷款,谁的名字在房契上(TITLE)。虽然有时在买房时的合同上的买方BUYER也许只有1个人的名字,如果房屋贷款是2个人,那么产权(TITLE)就要有2个人的名字。详情请咨询律师。

4. 律师(LAWYER):在加拿大买房需要律师参与办理过户等交接手续,律师一般的收费是1300元(50万以下的房产),50万以上律师费递增,包含律师费和产权(TITLE)登记费,TITLE INSURANCE等。需要把律师的详细信息通知给房产经纪人和贷款银行,律师也需要知道贷款银行的联系方式。50万以上房产每增加十万的卖价,产权保险(TITLE INSURANCE)会增加100元,

5. 房屋保险(HOME INSURANCE):如果有银行贷款的房产,一定要购买房屋保险,可以咨询STATE FARM保险公司, 协邦保险公司等(THE CO-OPERATOR).买CONDO不需要自己单独购买房屋险,但可以购买家庭财产险。在交房前1~2周办好保险,并传真到到律师楼(FAX INSURANCE CONFIRMATION LETTER )。

http://www.statefarm.ca/ 保险公司

http://www.cooperators.ca/en/homepage/homepageEnglish.html 协邦保险公司

在《星岛日报》或是《明报》上有更多的房屋保险公司广告。

6. 余款(BANLANCE)=购房款-押金-银行贷款额。需要办理保付支票CERTIFIED CHEQUE或是银行汇票BANK DRAFT. 支票填写抬头询问自己的律师,通常收款人为律师,房款需要付到律师信托TRUST账户,再由律师分别付款给政府(土地税),佣金给卖方地产公司和买方地产公司,贷款银行(如有)和卖主,律师费用等在此扣除。可以在交接日之前办理尾款,律师会通知买方具体金额。

7. 在加拿大购房需要交土地转让税(LAND TRANSFER TAX),分安省和多伦多市两部分(例如,MARKHAM,RICHMOND HILL等地区不需要此项税),安省的土地转让税的收费标准如下:

房价在0-$55,000 0.005X 房价(0.5%)=275元

55,001 -250,000 (1%)

250,001-400,000 (1.5%)

多于400,000的部分 (2%)

多伦多市政府的征税额度: 5.5万以内部分 征收0.5%,5.5万上-40万以内部分 征收1%,40万以上部分 征收2% 征收对象:Downtown,Middletown,Etobicoke,North York, East York, Scarborough。

例如房产价格:$485,000 安省土地转让税: $6,175

多伦多土地转让税:$5,425 合计:$11,600 多伦多土地转让税的生效日期:2008年2月1日以后,但18岁以上首次购房的买家,购买40万以内的房屋,不用付这个税;购买40万以上的房屋,只用付40万以上部分的税。所谓第一次购房指的是全球 范围内的第一次,不是仅指加拿大境内。

http://www.torontorealestateboard.com/ltt_splash/ltt_calculator.htm 此网站有土地税的计算

8. 一般在交房日(CLOSING DAY)的下午3到6点到自己的律师楼拿钥匙。

但交款一般提前2~3天较好,并且买方一定要到律师楼当面签署所有文件,OFFER上的所有买家都需要在律师楼当面签字。

9.水电气,一般由律师楼通知这些公司当日去读表,并替买家建立新账户,自己可以打电话给这些部门确认是否已经更名。

要注意水,电,煤气公司的第一张账单,多半有1~3个月的押金。 举例,

5月10日房屋交接,两个多月后电力公司来了账单,

帐单从5月10日到6月30日,大约是50天,电费共计210元。

但是帐单上有30元(+税)=33.90元的建立帐户费用。

600元的押金。 共计877.80元=(210+33.90+600)

如何不让电力公司收押金?

有以下三个方法。

1.选择银行自动转帐功能,邮寄给电力公司一张空白支票。

2.提供一年以上的水,电,气的付款记录和证明。

3.有信用卡的用户,如果BEACON SCORES(见如下解释)信用分数超过700分,提供相应证明,也可以免除押金。

A: Beacon scores are the first thing most mortgage lenders look at when sizing up a borrower. They’re a single number that summarizes your credit situation and shows lenders what kind of risk you’re likely to be as a borrower.

The name Beacon is actually a brand of credit score issued by Equifax, the largest credit-reporting agency in Canada . Trans Union, another widely used agency, also issues credit scores under a different name.

Credit scores are based on a complex formula. They range from 300 to 900, with 700 being near average. Individual scores can change every month.

有关用电不同时间段的收费情况,通过下表我们可以看出, 在周末洗衣,干衣,或是其他用电会比较经济实惠,用电的费用会减少很多。 (10.7分和5.9分, 每度, 1000度电相差48元+TAX, 加运送费,可以节约几乎一半的费用。

用电高峰期 Highest Price (On-Peak) 10.7 cents/kWh (度) ,

周一到周五 上午7:00到11:00AM ,下午5:00-7:00PM

中间价 Mid Price (Mid-Peak) 8.9 cents/kWh

周一到周五。 11:00AM到5:00pm,

低价期 Lowest Price (Off-Peak) 5.9 cents/kWh , 周五晚7点到周一上午7点。

10. 税:由律师办理,一般需1~2个月更名,与前卖主有地税的调整和预付,退款等问题,由律师解决。

11. ONDO共管公寓交接后买家应尽快与管理公司联系,办理登记手续,按要求在规定日期交管理费给物业管理公司。

12. CONDO的管理费每年可能都会有小幅度的增长,一般在3%到5%上下。CONDO管理费注意是否包含有水,电,气,停车位,储物间(LOCKER)等的费用。

13. 交房日不同,地税,管理费,水电气或是其他费用将由律师计算调整买方卖方的应收应付款项。

例如,某房产的交接日是9月18日,全年的地税(PROTERTY TAX) 已由卖方全部交了,9月18日(含当日)之后的地税由买方支付给卖方。

例如,某房产的交接日是9月18日,当月的物业管理费(MAINTENCE FEE)已被卖方交过了,那么18日到30日的管理费由买方支付给卖方。

购房时间表倒计时,以交房日CLOSING DAY为起始点倒推.

交房日 CLOSING DAY: 律师楼当日办理产权过户手续,律师楼会电话通知买家,一般在下午3点到6点之间,在你的律师楼处领取房屋钥匙.交房日一定不是节假日. 当日水电气读表,
交房前2到3天 律师楼会通知购房合同上所有的买房人到律师楼签属文件,带2个身份证明, 交付首期款给律师楼.律师楼会告知买家应付款明细 ,包含首付款(减除定金),律师费,土地转让税,地税的调整,或是管理费调整(CONDO)等. 如果律师楼没有通知你,请及时和律师楼联系,
交房前1到3天 如果合同上允许额外的看房(RE-VISIT),交房前几日可以由买方经纪人预约看房,测量或是检查房屋以及电器或其他设备是否正常工作
交房前几日 驾照,健康卡,银行卡,信用卡,车主证,户外活动卡,钓鱼卡,汽车保险,手机,电话,网络服务等需要更改地址. 加拿大邮局提供有偿信件转投递服务,他们可以把你的信件转投到新的地址,可以在网上完成转信手续.
交房前1到2周 如果是CONDO,需要和物业管理处联系,提供空白支票支付管理费用,提供个人信息给物业公司,可以索取相应信息,购买额外的门禁卡,车库门遥控器,门钥匙等。
交房前1到2周 确保水,电,气的过户更名已经完成,一般律师楼会代办.如果接替原来房主的热水炉Hot water tank,暖炉Furnace ,空调Air conditioning ,防盗安防系统Security System的合同,和相应的公司联系续签合同,更名,选择付款方式
交房前1周到2周 互联网Internet , 电视TV, 家庭电话Home phone多家比较,询价,预约上门安装调试的具体时间,
交房前1周到1个月 房屋有贷款的话,必须购买火险(FIRE INSURANCE,一般叫HOME INSURANCE),比较价格和咨询房屋保险条款和投保内容,最后选定一家房屋保险公司并签定合同,如果是CONDO不需要强制买额外的房屋(火灾)险.有时,汽车保险和房屋险在同一家公司购买会有折扣.
交房前2周到几周 确保银行贷款文件全部签字确认,自己的房屋首付款到帐
买房合同签订后 有孩子的请提前到房子对口的学校咨询入学,入托事宜。
买房合同签订后 选购家具,搬家.如果租房,请提前通知房东搬家时间.有正规租房合同的,一般要求提前60天通知屋主搬家.CONDO的搬家电梯需要提前预订,
买房合同签订后 如果有装修的打算,进行市场询价,订货需要时间
买房合同签订后 咨询并尽快选定一家律师行,在加拿大完成房屋的过户交易手续必须有本地律师参与.买卖双方律师不同.
买房合同生效后 尽快询问六大银行:RBC皇家, CIBC帝国, TD道明, SCOTIA, BMO丰业,BMO蒙特利尔, HSBC汇丰,确保银行贷款成功,选定其中的一家银行,提交并签订所有的文件和合同.也可以咨询其他的贷款经纪或贷款机构,找寻最优利率.
签订买房合同 按时支付定金(DEPOSIT),如果验屋home inspection或是贷款mortgage条件解除,或是没有条件,合同会按期执行

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