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公寓单位租出,业主可否使用大厦康乐设施? ... by william ... 9 月 23 天前,2415 次点击


多伦多土地愈多愈少,但人口不断增加,加上屋价愈来愈高,所以公寓也日渐受欢迎。

早在10多年前,公寓已蓬勃兴建。到了今天,更加如火如荼。公寓讲究的不单是质量,还有地点。

根据政府的建筑规划,人群居住不是分散和外延,而是聚集和紧密。这个建筑规划导致的结果是,公寓,镇屋,半独立愈来愈多,而独立屋和平房则愈来愈稀有。然而,及时如此的集中又集中,可建造的地块也是愈来愈少,那么,建筑商去哪里找到好地址去建房子呢?

据RE/MAX Imperial Realty Inc.的经纪Alice Chen说,答案是:通过推倒现有位于黄金地点的低层住宅,商用物业,来建造高楼,这意味着,现有的零售商店,比如披萨店,工业建筑,不是位于居民集中地的学校,以及其他一些物业,都需要推倒重建,尤其是,这些物业如果位于公共交通便利地点,这些都变成了必须的。

说到商业物业,在多伦多许多黄金地段的商业物业,都是由集团投资商,地产投资基金所拥有。这就意味着,在不远的将来,这些商业物业的位置上,可能会出现高楼大厦,并且还不是共管公寓,而是专门用来出租的大楼。过去十年来,之所以有这么多人投资公寓单位,其中要买房出租的准房东们占了很大一部分。

而最近几年,专门为出租这种特殊目的而建的公寓大楼愈来愈受到集团投资者欢迎。

当建筑市场向着专门为出租而准备的公寓大楼进发时,虽然可以在某种程度上解决出租市场的紧张,然而,与此同时,共管公寓的数量可能会变得相对减少,同时,人们拥有一个物业的机会也会减小。

共管公寓将继续在多伦多的地产市场上扮演着重要的、不可或缺的角色。理由是:共管公寓代表着绝大多数人可以负担得起的物业;这些公寓仍然是重要的出租来源;同时,共管公寓被证明是投资者的选择之一。

Alice认为,随着银行借贷利率持续走低,对商业物业投资的需求增加,在商业物业的原有地点重新开发的楼盘,成本势必会增加,那么,物业单位的价格也将变得愈来愈贵,无论是何种形式的重新开发:出租为主旨的物业大楼,还是共管公寓大楼。无论如何,多伦多的公寓时代,各种物业的混合存在时代,正式到来了。


单位租出,业主可否使用康乐设施
有不少人投资公寓单位出租,虽然自己不在那里居住,但认为自己是业主,理认有权使用大厦的康乐设施,事实是否如此呢﹖

Alice说,一位青年,有些投资理念和享乐心情,一年前买了一个公寓单位,自己不住,以租的形式让自己退休的父母在那里住。他当时买这个单位,主要看中了这个楼里的健身房,游泳池和桑拿房,想着自己可以一举两得:孝敬父母,投资未来,享受公寓的健身设施。

于是,青年的父母以租客的名义在那里居住,登记的户主名字是青年本人,这位年轻人每天前往这个公寓去游泳、健身。

一切均相安无事,直到一位大楼董事会的成员通知他,说因为他并不住在这个楼里,他无权享受这个楼里为住户提供的健身设施。他的双亲自然可以在泳池里畅游,然而他却不行。

青年很不服气,难道Condo有这条法律么?户主是他,交付管理费的也是他,为什么他就没有这个权利?

从法律角度上说,「公寓管理法案」或「公寓董事会」可否将此条例强加给公寓的住户﹖一句话:「可以。」

如果这大楼有自己的特殊法案,规定不在公寓居住的人群不可以使用大楼的设施,那么,该青年则必须遵守这个法则。

如果青年不服气,质疑自己的公寓是否真的通过这条议案,那么,他可以查看大楼记录,看看董事会是否真的合理合法的召集了大楼里多数居民的投票,通过了这项议案。这项记载在大楼管理记录的内容必须要清楚的写明,议案投票会议是何时召集的,何时通过成文的。同时也要有公寓集团的执行证书,表明这项议案是根据安省公寓大楼管理条例制定的。公寓董事会的人员必须要公正一份合法复印件,并且将此文件在土地局注册。 Alice又说:「这让我想起几年前接待过的一个小留学生客户。这个女孩子租住在北约克一个拥有标准游泳池的Condo物业里。她有个男朋友,在一家健身中心做游泳教练,主要培训儿童游泳。

于是,这个女孩子租住的物业游泳池,成了她男朋友接私活的场地。当我带这个客户看房时,她几次不无得意的对我提起,她男友利用她租住的这个物业的游泳池赚了钱。

「我听了没作声,但是很奇怪为什么Condo物业公司没有人干涉。本来她就是租客,物业管理费用由业主交付,当然她交的租金里包括了她每个月对游泳池的享受权。

然而,她的男友并不和她租住在一起,即使本人去享受游泳池已经踩在制度的边缘,更何况是用游泳池去赚钱。

「果然,过了一段时日,女孩子买了附近的公寓单位,随口说起,她男友已经被物业禁止在她租住的大楼游泳池带人游泳。

「我其实很想建议她,也许她男友和她住在一起了,才可以利用那个泳池锻炼,如果用来赚私钱,似乎有点问题呢。」

不能往楼下高空掷物
住在共管公寓,有各种束缚,那就是物业管理公司给住户制定的各种制度。比如,圣诞节了,您家门口想要挂上一个大大的花环,阳台上悬挂彩灯,这可不行。虽然这片区域归您用,那也是公众场所,Condo的物业管理规定,不能在公众场所张灯结彩。

还有,您想在自己的阳台上搭个棚子,放个狗窝,这都违反了物业管理规定。甚至,很多公寓的阳台上,连一个小小的烧烤炉子都不可以放。

但住户有一些匪夷所思的行为,让人无法容忍。

Alice表示,她曾在《国家邮报》上看到一篇有关Condo管理的问答,觉着很有用,拿来给大家讲讲。

一名公寓住户给报社写信,总有人从楼上的阳台上往下扔东西,甚至有碎啤酒瓶子;有时候是烟头什么的。这位住户不堪其扰,并确切知道是哪家人扔的,他向楼下的物业管理员投诉,管理员随即给这家人发了通知。然而,这家扔东西的人不但没改,反而变本加厉。

这位住户无奈给报社投信,他的问题是:他可以采取何种措施,制止楼上这位住户从阳台上乱扔东西的行为?

一言以蔽之:Condo董事会决定如何处理。

董事会将根据「安省共管公寓法案」第17条来解决这个问题。这条法规说的是,任何个人,不可以对公共物业或者其他个人造成任何损毁和伤害,如果发生,必须立刻停止。

如果董事会确认乱扔东西的人就是投诉人所指的人,首先董事会写封信,劝诫这位乱扔东西的人,他们的行为是被严格禁止的,并且可能会给其他人造成伤害,或者对公共物业造成损毁。董事会还会警告这位肇事者,如果他们不立刻停止从阳台乱扔东西的行为,这件事将被上交到公寓的律师那里去处理。

董事会必须要严格执行这条法案,因为董事会的董事们是大楼里的住户投票选举出来的,他们要代表住户发出心声并且最大程度保护住户利益。如果他们没有及时采取行动,从阳台上扔下来的东西给下边的住户造成损伤,法庭会判决董事会有责任承当住户的一切损失。所以,如果您是Condo的住户,您楼上有人从阳台上往下扔东西,即管投诉到物业管理处,这是您作为住户应该受到的保护。

公寓防火意识大过天
入住公寓,不仅是上车盘之选,由于不像住房子般要花时间打理,子女长大后的家庭,也倾向卖掉房子搬上楼。

公寓可带来方便,但也有不少事项需要特别注意的。其中包括防火意识。

公寓是多层大厦建筑,万一某户发生火警,受影响的是全幢大厦住户,Alice分享一个听来的真实个案。

一位住在公寓的女子,听她的邻居抱怨,烤面包片几乎把她的单位给烧了,因为烤面包片机器里的两片夹住面包的小零件弹不起来,导致面包被烧糊,浓烟四起。

说者无心,听者有意。这位女子开始担心,这个邻居家的烟雾报警器显然失效了,而像她邻居这样,单位里的烟雾报警器不工作的情况一定不止一个。如果是这样,整个大楼岂不是危机四伏?

她愈想愈怕,立刻和公寓董事会取得联系,报告了这个情况。董事会很快回话,说会深入调查此事。这个女子又有了一个疑问:董事会有权利通知各个住户,进入住户单位里,要求检查烟雾报警器么?

一个自己拥有Condo单位,并且编写了Condo管理故事系列的作者的权威回答:首先,查找您的Condo管理宣誓文本里边的条文,看烟雾报警器的维护和修理是公寓管理委员会的责任呢,还是住户自己负责?

如果是公寓负责,公寓委员会可以给住户发出通知,要求进入单位检查烟雾报警器是否正常工作。如果发现了问题,必须要立刻修复或更新。

如果烟雾报警器的维护和更换是住户的责任,董事会仍然可以给住户发通知,要求检查。因为董事会有责任保证大楼里的所有住户,不会因为某些住户的疏忽而受到间接的损失。

烟雾报警器可以拯救生命,任何时候,报警器都要保持正常的工作状态。

正如那个女子所忧虑的,一个小小的烤面包片机器的故障,可能导致局部起火,而局部起火可能在短时间内导致整栋大楼烧毁。


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