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加拿大首期至少两成定期额外多供款按揭续期利率升不用愁 ... by william ... 3 月 23 天前,1028 次点击


来源 : 明报置业频道

联邦政府有理由担心创纪录的家庭负债水平,尤其是加拿大人按揭债务余额的持续增长趋势,于是出招限制国民货款。

因为按揭利率保持在历史低位,令购房者都可以借贷更多,超低的借贷成本,与需求远远大过供应的地产市场,导致价格迅速飈升。随时间过去,高涨的价格和高涨的按揭债务水平,出现自我强化的循环,特别是温哥华和多伦多地区,两地的房屋需求大大超过供给。该趋势持续愈长,借贷者无法在续期时承担按揭的风险就愈高。

有人问,在续期时遇上按揭利率提升,会如何影响续期?

数借贷者非常了解按揭利率可能在续约时增高的风险。按揭顾问David Larock表示,他会对客户未来的贷款计划进行压力测试,评估以更高利率续期的成本。为方便说明﹐他提供一个以目前利率环境下计算的分析案例。

不同供款策略
David Larock说,作为开始,让我们假定两对夫妇,分别购买一栋60万元的物业,都交纳20%的首付。这个案的买家需要申请48万元按揭贷款,假定5年期固定利率2.29%,借贷30年计,该贷款最低月供款则为1,842元。

现在假定,这两对夫妇采取两种不同策略,进行按揭付款。第一对夫妇在前5年仅支付最低付款,第二对夫妇采取持续每月额外供款的做法,那等于将实际还款期从30年降至25年。要达到这个目的,这对夫妇需要每月增加还款258元,就是说,将每月供款额从1,842元,增至2,100元。
以下是应用的关键信息概要,与每月还款、续期时余额的对比。

请注意,第二对夫妇每月增加258元供款,等于在续期时,将按揭余额减少16,000元。假如买家担心未来利率提升的风险,这是有效方式,在首个按揭期应对这个关注。(而且你有选择权利,任何时候都可取消额外的每月258元付款,因为那属于个人自由决定。)

利率上升供款变化
下面的表格总结出,假如利率在续期时升至3%、4%、5%,每月供款会有何变化。

请注意,这些新付款用25年、30年的还款期分别显示。假如借款人在最初5年期间,以30年还款期开始,在续期时维持原样,下一个5年期会以25年开始。但假如利率提升到某个程度,令致每月供款出现困难, 借款人可选择,将还款期延长回30年。(这样做的法律成本大约在1,000元。)

要清楚说明的是,假如每月支付最低还款金额,延长还款期等于再需额外5年,才能还清贷款。但即便这样做,仍有灵活性,在环境许可情况下,可以使用自主的预付津贴方式,缩短实际还款期。这仅是大量范例的其中之一,聪明安排按揭,可以减少财务压力,在需要时提供重大灵活性。

现在看看,利率不同幅度提升的两种不同情况。



* 利率提高到3%
在首次续期时,利率从原本的2.29%调高0.71%。

第一对夫妇,头5年仅支付最低还款额,在续期时会增加150元,每月还款增至1,992元。同时,第二对夫妇,每月增加258元自主供款,他们续期时月供增加72 元,每月需还款1,914元。尽管这比他们原本的按揭付款额多,但72元对比前5年习惯多付的258元,显然少得多。(在续期时设立新的按揭还款计划时,他们可以减少每月额外供款72元,吸收这个涨幅。) 

假如第一对夫妇决定将还款期从25年延长回30年,他们每月新的供款额会降至1,770元,比原本供款低72元。假如第二对夫妇采取同样做法,月供将为1,701元,比原本供款少131元。

* 利率调高至4%
在第二种情况下,利率从原本的2.29%,提升1.71%。

第一对夫妇在续期时,月供将增加372元,每月需还款2,214元。第二对夫妇续期时月供增加286元,每月还款达到2,128元。不过考虑他们习惯多支付的258元,那仅相当于每月增加28元。

第一对夫妇决定,将还款期从25年延长到30年,则月供款降至2,002元,比原本供款增加160元。
第二对夫妇同样这样做,他们的月供款降至1,924元,比最初供款多82元。(同样,那少过他们已经习惯的月供2,100元。)

* 利率调高至5%
第三种情况,利率从最初的2.29%,提升2.71%。

第一对夫妇续期时,每月供款增加606元,每月需还款2,448元。同时,第二对夫妇月供款增加511元,每月需还款2,353元,尽管考虑进他们已经每月多付的258元,净增​​幅实为每月253元。

5年中增幅超过1倍的利率,那是重大增长,假如第一对夫妇决定,将还款期从25年延至30年,帮助抵消还款的震荡,则新的月供降至2,248元,比原本月供多406元。第二对夫妇月供降至2,159元,比原本供款多317元。(但对比他们习惯支付的2,100元月供,仅多出59元。)



各种情况分析总结
● 这些借贷者首付20%,那是良好开端,因为这样可以避免支付高比率的按揭保险,在设定最初月供款时,有使用30年还款期的弹性。(首付不足20%的借贷者,限制在最长还款期25年。)尽管如此,安排额外自主还款和使用这些策略,对首付低的买家其实好处更多。

● 即便每月仅偿还最低款额,借款人也在随时间减少按揭贷款的数额。这会为利息轻微调升创造出一个自然缓冲。如上述的例子中可见,5年固定利率轻微增幅,从2.29%增至3%,仅引致每月供款可控制的150元增幅。

● 尽管如此,额外多付月供款,创造更大缓冲,应对续期时利率提升的风险。在第二种情况下,借贷者每月多付258元,令其在续期时余额减少16,000元。更重要的是,额外的258元,令他们习惯于多付款,那是在未来利率调高令他们必须多付之前。即使5年期固定利率增加一倍多达到5%,这些借贷者以25年还款期计算,月供款仅增加253元;假如延长到30年还款的话,月供仅增加59元。

● 要每月多付这258元,需要一些戒律,但David Larock发现,许多借贷者成功采用这个策略。丰业银行(Scotiabank)贷款主管韦伯斯特(John Webster)说,「加拿大人想尽快还清按揭,即便他们采用较长还款期,仍旧每两周还款,我们每年仍旧还款额巨大。我想说,我们的多数竞争对手担心的是,投资组合流失太快,而不是其他现象。」

● 首次买家另有一个内置缓冲,抵抗更高按揭利率的风险。多数年轻人可以合理预期,收入在以下5年增长,事业更有根基。更高入息与续期时更低按揭余额相结合,并不能消除未来利率相关的风险,但能提供有力的缓释。

David Larock说:「我阅读的专家文章基本都相信,今天的超低利率,是长期趋势的副产品,并不会在最近将来扭转。尽管如此,借贷者为更高续期利率、如上述案例的不同可能情况作出规划,总是正确做法。坦率说,假如你想确保开支力所能及,最好等到可以负担至少20%首期,在预算中留出足够空间,每月支付高过最低付款的金额。 」


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