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多伦多租金入不敷支仍买屋投资 市场泡沫爆破征兆 ... by william ... 5 月 10 天前,1053 次点击


来源 : 明报置业频道

市场经常传言,说有大量投资者购买单一家庭房屋。这是很普遍的现象,但不寻常的是,他们并不像一般的投资者,并不特别关注投资物业可能带来的房租收入,甚至不介意购买租金收入并不足以负担所有杂项开支的物业。这些投资者购买房屋,是因为他们相信,房屋会继续升值。

据多伦多地产公司Realosophy Realty Inc. Brokerage 总裁John Pasalis表示,诺贝尔经济学奖得主Robert Shiller和Karl Case断言,这种投资态度,就是市场泡沫的迹象。 「当我们开始看到投资者按照一个假设来行动,即认定房价会继续无限期上涨,我们的市场就开始从投资者心理驱动,转为投机者心态的驱动。」John Pasalis说。

他认为多伦多的地产市场已经抵达关键点。 「我们在过去20年来,看到平均每年7%的增幅,但我们现在看到,独立屋房价每年涨幅高达超过30%。

「我想看到,是否有任何实则证据,以确认我们的平时观察,有关大多伦多地区投资者对单一家庭房屋的需求,及评估这现象在房价急剧上升中所起的作用。我的发现很有趣,也令人担忧。」

John Pasalis表示,确实很难找到数据,可深入研讨地产市场的特别活动,由于政府缺少此类数据,比如多伦多地区有多少来自外国的买家,这令人失望,因为政府需要这些数据,以作出相应调整。

买入后便出租
但是,假如谨慎查看地产上市数据,比如多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)多重放盘服务系统(MLS)的数据,可以了解很多。所谓MLS系统,是地产经公司和经纪,用来发布大多伦多地区买卖的物业。

John Pasalis说,「我必须采用一种合理方法,来研究投资者的需求。我查看过去5年中,出售的每栋永久业权(freehold)房屋(独立屋、半独立屋、镇屋),随后查看在他们购得房屋后,有多少比率的买家将房屋挂上网站出租。

「我的发现是,这类买家,在奥罗拉(Aurora)、新市(Newmarket)和烈治文山(Richmond Hill),占所有房屋销售的17%到21%﹔在大多地区一些最火爆社区,该比率占到全部销量的36%到39%。

「韦比(Whitby)、艾翟斯(Ajax)和奥沙华(Oshawa),过去4年来卖给投资者的房屋销量增幅最为剧烈,增幅高达400%有多。

「大多地区投资者活动增加有迹可循,仔细查看,显示一些地段和社区,比其他部分增幅更大。

「经细心追寻实际销售和出租数据,我可以估计出,投资这些单一家庭房屋所带来的每月利润或损失。要这样做,我需要假定,房屋有35%的首期付款,以及典型的按揭条件。」

统计资料显示,在2012年,大多伦多地区平均屋价是$66,9564,2016年升47%,为$949,​​175﹔但平均租金只由2002年的$2,124升至2016年的$2,283,增幅是7%。

「基于以上假定,我估计,2016年在大多地区购买的投资物业,其中95%每月是在赔钱状态,这些业主必须个人负担成本,因为租金本身不够负担费用。

在2016年,这类投资物业平均每月损失1,121元。 」John Pasalis说。

消费者须留意房价下滑危机
此外,大多伦多地区地段和社区之间的差异也值得关注。约克区的烈治文山和万锦市,显示出此类投资活动最为活跃。

买家相信,房价会迅猛增长,但一旦受挫,所有人受到的冲击将各自不同。据说,比起本国投资者,许多外国投资者使用更多现款买房。 「但我们也听取到一些信息,有些人以极少现金买房,他们使用现有主要住宅抵押融资,用于投资目的。一些案例中,有人用信用卡,去负担投资物业留置成本的缺口。人们觉得,假如每月借入1,200元,要支付25%的利息,而在购买的80万元物业上,每月赚得25%,那根本不需迟疑。

John Pasalis说,「但出现这种买家的时候,也是地产泡沫出现之时。

「那是为何我们相信,政府需要协调和落实正确措施,应对这些数据显示的问题。更明显的是,贷方目前批出投资住宅物业的按揭时,似是当作这些是有业主居住的物业,这导致出现一个漏洞,允许买家以债务来支撑投资物业,这些漏洞应透过收紧借贷规则来堵住。

「一些人可能对地产投机有主观看法,但我们担心,因为宣扬投资住宅物业可获利所衍生的后果,一贯展示乐观态度,一些消费者会被蒙蔽,不会充分得到房价可能下滑风险的警告。」
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