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房价下跌买家后悔要毁约 想得容易做起来难! ... by william ... 1 月 23 天前,658 次点击


加国无忧

在各级政府重拳打击之下,GTA地区房市红火不再,不仅销量大幅下滑,房价也在下跌,而其中跌幅最大就是独立屋。根据本月前两个星期的数据,大多伦多地区独立屋均价已经跌破$100万大关,跌至$974,212。而就在半年前,GTA独立屋均价都创了历史记录:其中416地区过了$150万大关,905地区则过了$100万的门槛。

眼看房价不断回落,让不少已经签订交易合同的买家后悔了,悔不该在房价处于高峰时出了高价,如果现在买房,不说可以少花十万或二十万,至少可以少花好几万。于是不少肠子都悔青了的买家又回过头来找卖家,要求修改offer,重谈价格;有的甚至不惜铤而走险,要撕毁已经签订的合约。

比如多伦多业主Rudy Ionides就碰到这样的买家,前些时他收到房屋买家律师发来的信,信中提出要求,第一是想要把价格降$50,000,第二则是把交接日(closing date)往后推,延至9月7日。

他对CTV新闻网表示,说真想不到卖房还有这么糟心的事,想不到还要费时费力来对付这些不好对付的人和事。他越说越气愤,表示会坚决拒绝买家的要求,不惜上法庭打官司,也不惜这项交易做不成,再次挂牌卖屋。

买家后悔要毁约的个案日增
目前尚不清楚多伦多以及GTA地区有多少买家后悔要毁约的个案,因为房屋买卖合同属于私人交易范畴,因此多伦多地产局只是统计交易量和房屋售价等主要信息,不可能统计毁约的个案之类的数据。

不过,多伦多房地产律师Jason Gottlieb曾经对CTV新闻网表示,多伦多业主Rudy Ionides的个案只是冰山一角,他最近3个月就接到5宗类似个案,几乎都是买方悔约要重新谈判的。他估计随着房价持续下跌,这种事会越来越多。

买家毁约 想得容易做起来难
多伦多房地产律师及房地产诉讼代理商泰勒(Shaneka Taylor)表示,非常理解买家的心情,房屋交易也是生意,没有买家想买贵,想多花钱,时隔这么几个月房市一下子就转了风向,难怪买家后悔,要和卖方再谈价格,甚至退出交易。但她强调,这个事情可以说是想得容易做起来难。奢望在毁约过程中不伤皮毛甚至毫发无损,几乎办不到。根据她办案的经历,真正能够花最小代价合法地成功退出合约,或者说毁约的买家少之又少。

不过,她还是根据自己的阅历与经验,给希望毁约的买家支了几招:
第一招:看看你和卖方的合约是不是有条件的(conditional)。如若是有条件的,就要从这些条件上想办法。既然这个条件是买卖双方均同意的,因此如果买家能够找到充分且正当的理由,就有可能推翻合约。

比如在一些情况下,验房就是一个条件。但这里的问题是,买家不能随便挑个房子的毛病来达到毁约目的,必须找到有说服力的正当理由来与卖家交涉。以condo为例,如果检验报告证明,这套condo完全不能令人满意,那么买家就有了正当理由。

第二招:如果卖家无法提供清清爽爽的房屋产权(clean title),那么买家退出合约就有合法理由。没有清清爽爽房屋产权的例子,最典型的就是房屋受到留置权( liens )的限制等情况,在这些情形下就有可能导致交易合同的取消。

第三招:如果在物业交接日之前,买家发现欲购物业存在重大损毁或损伤(substantial damage to the property),就可以名正言顺地提出解除合约。这种情况比较典型的是房屋遭遇洪涝或水灾,而卖家又无法将其修理并恢复到原状。

第四招:则是买家发现卖家或卖方经纪在售房过程中,没有将物业的真实情况交待清楚,这也成为买家要求取消合约的理由。这些情况包括,房屋是否经历了灾害,比如水火灾害,种过大麻但没有对买家说清楚,以及发生过重大刑事案件等等....

泰勒最后指出,在很多情况下,即使买家发现了上述问题,要提供合法且有说服力的,充分扎实的证据会比较困难。反过来,如果买家证据不足又想取消合约,也是有代价的,就是卖家也会反诉买家,甚至可以把物业以稍低价格卖给另外一名买家,然后向前一位买家索取这个差价。当然事情到这一步已经不得不上法庭解决了,双方都要付一应的法律费用。
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