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加拿大置业成本占收入一半 楼价却非愈平愈抢手 ... by william ... 1 月 5 天前,323 次点击


来源 : 明报置业频道

楼市兴衰,与政府政策及利率高低有很大的关系。一份报告说,置业者成本上涨的主因,是高额房贷利率。在未来1年,房屋的可负担性很大程度上与按揭利率走势有关。

加拿大皇家银行(RBC)经济研究部日前发表报告显示,如在今年首季置业,加国每个家庭平均要将收入的48.4%用作购房开支,较上个季度增加0.4个百分点。

房屋按揭息率虽不断上升,但多伦多地区的房价最近有所下跌,跌幅刚好抵消了息口上升所带来的影响,令多市房屋可负担性连续两季都有改善。与此同时,成为市场主力的公寓,走势呈两极化,某些地区的公寓尽管楼价平,但受欢迎程度远逊楼龄较新﹑设施新颖的公寓。

RBC估计,央行未来会有连串加息行动,隔夜拆息将由1.25%升至明年首季的2.25,这将令房屋的可负担性构成重大压力。

RBC首席经济师兼高级副总栽Craig Wright指出,未来按揭息率仍可能上升,故房屋的可负担性会因此而进一步恶化,当然这还得视乎家庭收入上升幅度的大小而定。

具社区格调 价钱贵也值
由于供按揭负担不轻,所以公寓近两年在疲弱的房产市场中脱颖而出,在多伦多,去年多市中心公寓楼价升幅最大的5个社区,至少上升25%,共通点是大厦楼龄新﹑设施新及公共交通方便。

二手市场资料显示,去年416地区公寓屋价表现跑赢低幢住宅,全年上升14.1%。不过,相对于多市中心表现最出色的社区,这个升幅还是逊色许多。

市中心央街夹布鲁亚街是人流旺区。根据楼市资讯网站Condos.ca分析,去年这区二手公寓呎价938元,按年上升28.1%。

不久前,该区楼盘The One开卖。该网站表示,这个楼花盘入门呎价$1,500,为区内的屋价定下新标准,也为邻区的价格带来上升水位。

Fort York的公寓同期间平均上升27.8%,这个位于巴佛士街夹湖滨大道小社区设施亮点稍逊,但交通方便,而且可望继续升级,占有地利。不过,值得留意的是,这区去年价格虽然大升,平均呎价还是处于$750的水平,相对来说比较容易负担。

说起负担能力,升幅第3高的椰菜城(Cabbagetown)的价格更具吸引力。自从2016年,这区屋价已经累积37.5%升幅,去年的增长是27.7%,将呎价扯高至$665。报告表示,这个邻域屋价表现出色,可能是受到邻近重新发展的丽晶园推动。

雍景豪城(Concord CityPlace)去年平均呎价$763,录得27.5%的增长,榜上排第4高之位。根据该网站的分析,推动这区屋价上升的主要原因,应当包括不错的租金收入。资料显示,多伦多市平均每呎租金$3.24,但这个大型社区则达到$3.46,对于那些不想每月补贴持有成本的投资买家来说,此区的单位有一定的吸引力。

年计升幅紧随其后的是湖滨区,呎价$810,升幅25.8%。这区租金每呎更高至$3.57。
不过,该报告指出,租金应当不是去年屋价增长的主要推手,原因是社区内公寓面积较大,1睡房加书房﹑2睡房﹑3睡房,甚至3睡房加书房的比率较大,反映出自住买家为主。根据该报告,这些价格升幅最大的社区,共通点是方便的公共交通服务﹑大厦楼龄较新﹑年轻人设施新颖,以及弥漫特有的社区格调。



公寓基准价 去年升幅逾两成
去年大多伦多地区共管公寓基准屋价升幅近22%。当中多伦多市是最大的公寓市场,基准屋价升幅也最大,全年上升23.3%至490,500元,带动业主帐面身家增加几乎9.4万。同期间艾翟斯综合屋价温和上升4.4%,但共管公寓的升幅则高至22.4%。多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board,简称TREB)资料显示,这个城市去年底公寓基准屋价已涨至接近35.4万。

旺市升幅第3高,但基准屋价比416地区还要略贵一些。旺市公寓去年录得22.1%升幅,至12月时屋价上升至$498,000,换言之,比多伦多市贵了$7,500。相对于平均屋价,基准屋价较能准确反映价格走势。根据TREB,去年另有3个市场共管公寓录得超过二成的增长,分别是卡利登(Caledon)﹑米尔顿(Milton)及帝王镇(King),升幅介于20.6%至21.8%之间。

对整个大多伦多地区来说,在这些市场带动之下,去年共管公寓基准屋价$468,200,全年升21.8%,与综合屋价所录得的7.2%相比,高出整整2倍。

储备金充足 管理费合理
首次买家基于预算绷紧,选择公寓上车盘时多以屋价是否够负担得起为着眼点。不过,其他一些置业持续成本也是重要考虑的因素。

HomeLife Landmark的刘世傅表示,这些买家不应忽视大厦的储备金,因为如果不充足,日后当要进行大规模维修工程,业主可能要额外填补不足之数。

这样的情况不乏先例。他指出,目前士嘉堡有大厦除了每月收取固定管理费之外,也向业主每年另外征收3,000元来填补储备金。

买家也不宜忽视管理费。这些费用不仅是每月的负担,也会影响屋价升值能力。他说﹕「一些公寓不起价,原因之一就是管理费高。」

他表示,目前一些公寓的管理费超过1,000元,但由于以每平方英呎计算,主要涉及大单位。

事实上,近期士嘉堡有3睡房楼盘叫价20万元,但管理费却超过1,500元。刘世傅说,影响管理费的2个主要因素是楼龄及管理质素,一般来说,水电煤均包的管理费,65仙至75仙的幅度可以视为合理水平。

超低价公寓 未必多人争
放向公寓作上车盘,成为公寓逆市上升的背后动力。整个416地区的平均成交价超叫价1%。

不过,以多伦多市共管公寓来说,在均价30余万的地区,不难发现有减价压力。这个现象在士嘉堡颇为明显。 5月份,士嘉堡有5区平均价格不逾40万元,当中大部分的成交价都低过叫价,平均幅度多则2%,少也有1%多伦多地产商会(Toronto Real Estate Board)的资料显示,这些士嘉堡地区公寓均价大多数在33万至40万元之间,其中4区5月份平均售价低过叫价,显示不少卖家都要减价。

举例来说,均价$368,889的E08区成交价只及叫价98%,亦即减价2%。

甚至乎价格超低的E10区的楼盘也未见抢高的迹象。 5月共有6个公寓卖出,均价$253,833,卖家仍然避不过要减价,平均幅度1%。

有趣的是,地域范围包括坚尼地公园及Dorsert Park的E04区价格较高,5月份平均价为$364,466,共录得32宗交易,平均成交价却能与叫价看齐,换句话说,叫价较贵的楼盘反而不用减价。

事实上,同属于多市东区的E01区的公寓价格不仅较贵,而且也明显抢手。

这区原是前东约克市的范围,目前共管公寓平均价格$76.8万,但5月份平均成交价却超过叫价6%。这区位置好,邻近市中心,交通方便,所以受到买家追捧。
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