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国际标准:多伦多公寓价偏低 需求续强劲 升值潜力大 ... by william ... 2 月 11 天前,819 次点击


来源 : 明报置业频道

以目前的市场来看,公寓(high-rise)价格节节上升,房屋类(low-rise)则走软持稳,对一些想换屋型的公寓业主来说,现在似乎是换屋好时机,高价卖掉了手上的公寓单位,再以相对抵买的价格买入自由业权物业。

不过,虽然不少人投诉多伦多市中心共管公寓愈来愈贵,但有经济师比较全球各大城市市中心共管公寓的价格,发现多市共管公寓价格仍然偏低,具有投资价值。

此外,多伦多租务市场升温,以1房单位租金来说,这类单位租盘中位叫租价升势加快,7月份比6月再涨2.9%,与去年同期相比,升幅高至15.7% ,反映出市场供求紧张加。租务好景,意味公寓上升仍有空间。

在以往,房价一般是所有类型物业一起上升,但由最近的数字得出的结论是,公寓物业仍然有上升空间,自由业权物业则因应地区位置及状态有所不同。

据国银金融副首席经济师Matthieu Arseneau对28个大城市市中心共管公寓所做的研究报告,在多市中心645平方呎共管公寓单位价格约46万美元,每平方呎为708美元。这比美欧亚的大城市的价格低得多。

安省华人地产专业协会副会长吴树声说,尽管多市共管公寓价格持续上升,但还是相对便宜,加上多伦多最近被是全球十大宜居城市之一,预料仍有升值潜力。

经济学人智库(EIU)日前公布「2018世界宜居城市排行榜」,奥地利首都维也纳成为排行榜历来首个登顶的欧洲城市﹔加拿大有3个城市入10大,当中多伦多居第7位。

据Arseneau计算,共管公寓价之高,香港位列首位,公寓单位每平方呎价格达2,858美元。第2位与第3位的伦敦和纽约,分别为2,025美元及1,603美元。在亚太地区,北京(第5位)﹑东京(第7位)和悉尼(第8位)的价格分别为1,452美元,1,170美元和1,042美元。多伦多以708美元(约923加元),排在第15位。

Arseneau的分析报告显示,在加国各大城市城市中,只有温哥华市中心的共管公寓单位价格贵过多伦多,每平方呎为770美元(1003加元),位列他编制的排名榜中的第11位。

比多伦多便宜的城市,有柏林﹑维也纳﹑墨尔砵和迈阿密等。

Arseneau指出,以国际标准来看,多伦多共管公寓叫价并非太高。若同时加入适宜居住这个有利因素,多伦多公寓更具吸引力。

吴树声表示,从他接触所得,多市中心新建公寓单位每平呎售价约1,300加元,二手公寓价格1,000至1,100加元左右。近年价格虽然节节上升,但如Arseneau分析,仍低于国际大城市市中心公寓的价格。

吴树声同意Arseneau所说,多伦多作为全球前列宜居城市之一,市中心的公寓吸引力犹在,相信续有升值潜力。根据加拿大地产协会日前公布的统计数据,加国共管公寓在今年7月份的价格比去年同期上升10.1%。



新公寓基准价 $77.4万 年比升16.5%
此外,根据建筑业及土地发展协会(Building Industry and Land Development Association,BILD)公布的最新市场报告显示,大多区新屋销量7月放缓,价格依然保持平稳。大多区7月新公寓单位基准价格为77.4万元,比去年同期上升16.5%。

BILD委专门研究新建房房屋市场的Altus Group对大多区新屋市场做的调查报告显示,今年7月新屋销售量为1071间,比去年7月下降44%,比过去10年平均每年同期下降55% 。

在房价方面,大多区7月新公寓单位基准价格为77.4万元,比去年7月上涨16.5%,比较6月几乎没有变化﹔新的单一家庭住宅基准价格为114.2万元,比去年7月下降13.2%,比6月上涨0.85%。

报告还统计,7月大多区上市新屋包括楼花、在建新屋和已竣工新屋等,总共为14,784单位,其中公寓9931单位,单一家庭住宅4853单元。

BILD主席兼执行总裁David Wilkes表示﹕「7月份继续看到上市新屋供应量依然不足,根据当前的新屋价格,新屋库存量应该持续销售9到12个月,但现在只够5个月,我们希望看到今年秋季有更多的新屋供应市场。」

David Wilkes认为,当前的新屋价格对于大多数房屋买家来说依然是个难题,「影响新屋价格的因素很多,包括各级政府征收的各种税费等。10月22日各市市选将展开,我们希望市民发邮件给当地的市选候选人,要求他们关注房屋可负担问题。」



利息续升 不利楼市
另一方面,皇家银行预期,加息对本国楼市的影响将会加剧,以致多伦多今年屋价可能要回落。皇银资深经济师Robert Hogue表示,以该银行经济研究部的预测来说,至明年中,加拿大中央银行会再加息3次,将隔夜利率由现行的1.5%调高至2.25%。

该银行的楼市更新预测显示,安省今年综合屋价可望温和上升0.4%至585,700元,亦即微升2,400元。

不过,根据这名经济师,虽然安省屋价预料可保不失,但多伦多可能例外。他解释,新的压力测试及加息将会令到大多伦多地区负担能力问题恶化,所以全年来说,多伦多的屋价也许要下跌。

强劲需求支撑 1房单位租金再涨
9月开学,多伦多租务市场升温,租务市场资讯网站PadMapper的数据显示,7月份多伦多1房单位租金由6月的2,080年升至2,140元。换言之,新租客每年的租金负担逼近26,000元。

近期租金急升,9月开学前学生租务需求升温脱不了关系。这亦正是外来学生通常不会迟至7月或8月才着手找寻新学期住处的原因。

运亨地产的经纪Vicky Zhou表示,不少学生早于5月,亦即放暑假之前便开始为新学期物色居所,除了可以有更多时间作好安排之外,这样做的好处是选择会较多。

一些房东会在现有租约届满前1至2个月开始找新租客,以能避免新旧租约相隔时间太长造成的租金损失,所以学生有机会提前签约,待至8月才入伙。学生早一些准备,另一个好处是可以节省租金负担。她说,迟至8月才搵楼的话,选择少了,难免要抢柯化,因为必需在9月开学前找到栖身之所。

7月份租金激增,一定程度上反映出愈迟签约负担愈重的影响,因为以单月上升60元计算,只是相差1个月,年计开支加多720元

多伦多租金负担重是不争的事实,开支可悭便应悭。根据资讯网站PadMapper,加拿大25个人口最多的城市之中,多伦多近期1睡房单位的租金最贵,6月期间已高过温哥华80元,而上月这个加西城市的租金维持在2,000元不变,以致差距更扩大至140元。 2睡房单位方面,温哥华上月份租盘中位叫租3,200元,月计及年计均无变动,但还是全国最贵。多伦多则以2,800元紧随其后,虽然单月持平,年升幅高至14.3%。



低幢住宅建筑量偏低 缺货恐再现 租买同受影响
公寓欣欣向荣的同时﹐近期新屋市场低幢住宅建筑量偏低,业界担心会导致将来再次出现缺货困局。

今年以来,大多伦多地区新屋市场基本上旺公寓,至于独立屋﹑半独立屋及镇屋则偏淡,每月成交宗数急降。

专注于楼市分析的经济师Will Dunning评论多伦多地区市道时指出,今年上半年新屋市场销量平均年率23,200间,至于低幢住宅则低至只有4,100间,远低过长期平均水平的20,900间。

这名曾经任职联邦政府房屋机构加拿大按揭及房屋公司(Canada Mortgage and Housing Corp.)的专家表示,目前低幢住宅建筑量过低,将来可能会再次发生供应缺乏的情况。

这样的情况一旦重现,潜在买家将可能再要面对价格急升的困扰。举例来说,去年3月底,新单户住宅库存只有932间,仅及10年平均水平17,854间的5.2%,由于供求紧张,同月内这些新屋的平均售价1,124,600元,单月急升4万,年计升幅更高至32.4%。不过,新供应减少,受影响的将不仅是买家。这名专家解释,续租的情况将会增加,一方面带动空置率随之下降,另方面刺激租金上升,所以租客也会受到打击。

以次季来说,区内30多个市镇每月的销量合共介于约340至500间,虽然年计跌幅由4月的65%收窄至7月的19%,与10年平均水平相比,均下跌了超过70%。
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