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华裔炒3个楼花获利30万元,被税局追税 ... by william ... 1 月 1 天前,348 次点击


加国无忧

自从去年加拿大税局(CRA)向法庭取得法庭颁令,要求卑诗省及安省44间发展商提交楼花买卖的资料后,税局将楼花获利以“商业收入”(business income)来规范,而不是以一般民众以为的“资本增值”(capital gain)来课税。最近有华裔业主转让3个楼花后获利30万元,被税局查出,以商业收入征税,最后比按资本增值计算的纳税多缴了近8万元。

华人税务上诉专家胡商说,转手楼花、没有合理报税的人,都有被追讨的风险。一般来说追溯期是6年。如果被税局查到炒楼花没报税会面临几种情况,补缴税款是必须的,还要交欠税的利息,同时还有一个逃税额50%的罚款,这是一笔很大的额外开销。

胡商说,如果买楼花是为了自住目的,而且要实际搬进住了,哪怕是一天,只是特殊情况被迫提前出卖,就可能豁免被查税。比如银行不给贷款,工作、婚姻发生变故等等,只要有合理解释和证据,就有赢的希望,否则很难过税局这一关。

实际上单纯买卖楼花不存在彻底免税的自住房的问题,因为房屋并没有交接。所以,如果买楼花是为了自住目的,但因为一些无法预见的原因导致出售,所获得的利润不算是生意收入,但仍然需报税,按资本增值纳税,即一半算进收入纳税。在HST方面就不存在补税问题。

但如果买楼花的目的是为了短期出手卖个好价,那么所获得的利润会被视为生意收入,相当于炒房。在HST方面,会被视为“建筑商”(builder),税局会按利润评估HST。所以被查的纳税人(即使是个人),除有所得税问题外,还需补交HST。

据明报报道,部分最近转让楼花的人士,不仅因为转让获利部分被查税,有的人已申报的同一年度的入息税,均被重查。根据去年的媒体报道,加拿大税务局审核15宗楼花交易后,发现其中5宗有违规迹象,需作重新评估,评估后发现逃税约7万元。

明信会计事务所合伙人朱明敏会计师说,加拿大房产交易无论有没有收益,都需要报税。如果你过去有房产交易、包括楼花转让没有申报怎么办?要是税局还没有找到你,最好是同会计联系主动更正,这样可以争取免去罚款和利息。如果CRA已经发信给你,也建议你请一个有跟税局上诉经验的注册会计师帮助你申诉。
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